萬科市值加法：“母體”的自我裂變

今年，萬科總裁鬱亮提出萬億市值的目標，並表示希望未來十年能夠在傳統住宅地產之外，培養更多新業務並獨立出來，將萬科打造為擁有若干上市平台的控股集團。

然而，對比目前1456億元的市值，這個目標非常遙遠。按照萬科的規劃，新業務將承擔萬億市值一半以上的任務。目前，萬科已明確五大新業務：物業服務、租房業務、物流地產、教育產業、海外業務。另外，還有若干“尚未想好怎麼做”的業務正在試水，如社區商業、養老地產等。

值得注意的是，萬科的新業務仍是圍繞地產做文章，戰略相對保守。比如，即便要分拆物業板塊，也並不是搭互聯網的快車。不過《每日經濟新聞》記者注意到，與之前固守住宅業務相比，萬科的跨界幅度並不小。業內人士指出，要把眾多新業務做成功，萬科實際成為了一個創業孵化器，除了為新業務提供各種資源，這個“母體（matrix）”還必須有足夠的創新冒險精神，這與萬科自王石以來專業化的穩健路線似乎存在衝突。

由此看來，萬科正在經歷一場脱胎換骨的自我裂變。在五大已明確的新業務中，物業服務、租房業務或將成為萬科市值加法中的第一個“+”。目前，物業公司已脱離地產部門自立，分拆上市的意圖明顯，租房業務在短時間內迅速佔據行業規模首位，並有成為巨無霸的跡象。

物業

做“Uber”底層架構商

2015年8月，萬科物業走過第25個年頭，第一次以獨立經營體的身份出現在媒體面前，講營收、利潤和商業模式。

“去年營收是19.9億元，但這並不是萬科物業的全部，在萬科集團的上市公司年報裏，萬科物業給萬科地產提供後勤服務的費用被抵消”，萬科物業CEO朱保全稱，“這部分收入是按市場化招標所獲得的，所以實際上萬科物業的營收是33.7億元，淨利潤是3.23億元。”

朱保全的意思很明確，萬科物業不再是銷售的工具，或者住宅的售後，而是一家自負盈虧，需要講淨利潤的公司。雖然萬科管理層一再強調物業上市沒有時間表，但是，鬱亮在今年的股東大會上表示“有上市的考慮，正在加快研究”。

很多房企都想拆分物業板塊，但和流行的社區O2O相比，萬科物業的商業邏輯顯然不同。朱保全稱，萬科物業要做資產管理者，截至8月，萬科物業所服務的社區房屋資產總價值是17500億元。他對萬科物業價值的檢驗標準是，若干年後，萬科物業所託管的社區二手房售價高於同一區域其他房源。

萬科提供的數據顯示，在納入統計範疇的約15萬套樓齡超過10年的房產中，萬科物業服務的社區超過90%的二手房價格高於周邊。

這個概念肯定會吸引購房者，萬科多地營銷人士都曾向記者表示，萬科物業是其手中的營銷利器之一。

此外，朱保全透露，萬科物業收繳率是96%，高於76%的行業平均水平。

鬱亮曾表示，萬科市盈率低，很大原因是沒有給資本市場講出有想象力的故事。那麼，上述概念真的會給資本市場帶來想象空間嗎？

如果只是收取物業費的盈利模式，似乎和仲量聯行、世邦魏理士等五大行並沒有差別。實際上，萬科物業的學習對象——北美最大的物業公司First Service，正是五大行之一高力國際的母公司。但需要注意的是，萬科物業承接的很多項目是住宅社區，利潤很難與承接商業寫字樓的五大行相比。況且，住宅領域物業費最高的是中海物業，而非萬科物業。

萬科物業並不介入時下流行的社區O2O，不把社區增值收入作為主要營收項目，同社區O2O第一股彩生活相比，萬科物業只有10%左右的淨利率。那麼，其分拆上市的優勢在哪兒？

與其他做社區O2O的物業公司不同，萬科物業的客户是物業公司，在其他物業公司的項目中嫁接睿服務系統，給所有崗位、設備標號，提高運營效率，降低客户經營成本，從而收取系統使用費，類似於Uber模式。

朱保全解釋稱，在Uber 1%的輕資產運營背後，實際上有99%的基礎設施、交通標準是現成的，而目前想在物業行業做Uber模式還很難，萬科物業要做的只是Uber之前“修路造車”的活。

租房

金融工具讓資產變輕

在今年的中報會上，鬱亮一再強調“金融化、重運營”。在他看來，只要運營能力夠強，就可以隨時通過金融工具將資產變輕。今年上半年，萬科發佈首隻公募REITs（房地產信託基金）。

年初，You+創始人劉洋曾向《每日經濟新聞》記者表示，萬科部分區域公司曾聯繫自己，希望進行交流，探討合作的可能性，因為萬科以前的公寓產品多是散賣，今年起決定出租。

目前，萬科的租房業務已在不到一年時間形成了兩個產品線，並在龐大貨源的支撐下迅速成為行業第一。

萬科董事會秘書譚華傑稱，目前已開業和準備開業的業務有9個，可提供近1萬間服務公寓，是行業最高水平，該業務今年正式進入擴張，2017年做到15萬套，屆時將是行業內第2名到10名體量的總和。

《每日經濟新聞》記者注意到，在萬科驛、萬科派兩個產品中，萬科驛是首打品牌，主要針對城市新移民，如剛畢業的大學生。

這並不是萬科第一次為大學生提供出租型公寓。2006年，萬科打造廣州萬匯樓項目，面向周邊低收入務工人羣、新畢業大學生等出租。交付使用後，雖然出租率一直穩定在90%以上，但很難盈利。萬科曾表示，就算不計算利息，萬匯樓也需要57年才能回本。

全部自持所帶來的大量資金沉澱，無疑是當時廣州萬匯城虧損的主要原因。根據萬科當時公佈的財務數據，萬匯樓的土地獲取成本為1281萬元，開發建造成本為3240萬元，項目總投資4625萬元，開發資金中，80%來自萬科自有資金，20%屬於銀行貸款。每經記者 白亞靜