三大業務有望分拆 碧桂園迎來估值拐點？

◎每經記者 區家彥

2007年4月30日，廣東順德起家的知名房企碧桂園在香港聯交所掛牌上市，當年市值一度攀升至2300億港元。儘管碧桂園近年來成長速度喜人，2013年更以黑馬姿態進入千億房企俱樂部，但估值始終處於低位。

這家一度被資本市場冷落的龍頭房企，卻在今年初獲得國內保險巨頭中國平安斥巨資入股，併成為平安壽險近年來首隻躋身前十的重倉股。投資者到底忽視了什麼？擁有內地房企中最強全產業鏈覆蓋能力的碧桂園，還有哪些優質資產能成為估值提升的催化劑？

利潤率低潮期已過

半年報顯示，今年上半年，碧桂園實現營業總收入473.3億元（人民幣，下同），同比增長23.5%。但毛利率和淨利率等指標出現下滑，其中毛利率為23.2%，同比下降5.4個百分點；淨利率為11.4%，同比下降3.3個百分點；核心淨利率為10.3%，同比下降2個百分點。

在行業利潤率普遍下跌的情況下，碧桂園上半年在利潤率方面的表現不盡如人意，一度受到資本市場的冷落。但不可忽視的是，公司毛利率極有可能處於週期性底部，接下來將呈現逐步回升的走勢。

數據顯示，碧桂園上半年的三費費用率為6.9%，同比減少2.2個百分點，其中營銷費用率3.5%，行政費用率2.8%，同比均下降了1.2個百分點，未來毛利率的回升將首先得益於公司三費指標的整體優化。

克而瑞研究總監洪聖奇向《每日經濟新聞》記者表示，2013~2014年間，碧桂園全面開展全民營銷，銷售費用率順勢而升，今年碧桂園積極利用互聯網資源，不僅與電商合作頻繁，並且全民營銷也實現了移動化，因此銷售費用有較大的縮減。

隨着中國平安成為碧桂園的第二大股東，碧桂園有望藉助平安龐大的銷售網絡，進一步優化銷售成本。據悉，全國各地平安銷售網絡正作為碧桂園編外團隊助力銷售，目前平安相關人員申請參加的項目已經達到84個。

上半年，碧桂園的平均借貸成本為7.07%，相比2014年底下降了52個基點。公司成功發行票面利率僅為4.2%的公司債，為成本最低的內房股之一。隨着公司打通境內融資渠道，預計融資成本還將維持下降的勢頭，為利潤率的回升提供有力保障。

三大潛力業務可分拆

眾所周知，碧桂園擁有業內領先的“全產業鏈覆蓋”能力，土地一級開發、建築與裝修、項目銷售、酒店管理等所有環節均可一手包辦，像教育等不少子業務在行業處於領先地位。如果能將公司有價值的業務分拆上市，釋放資產的價值，對於提升公司整體市值將帶來巨大的推動作用。

首當其衝的是教育業務。早年以“給你一個五星級的家”為廣告語的碧桂園，對教育資源的打造極為用心。據介紹，碧桂園教育集團目前擁有34所在辦學校及3所慈善學校、21087名在校學生、2526名教師，每年有將近半數的高中畢業生被世界排名前50的院校錄取，碧桂園學校已經成為國內最知名的民辦學校之一。

由於中國傳統觀念將教育放在非常高的地位，自去年起教育領域湧入了大量資本，在線教育更成為A股市場的熱點概念之一，全通教育一度佔據A股“第一高價股”的寶座。擁有雄厚基礎的碧桂園教育集團一旦走分拆上市獨立營運之路，有望成為教育領域的龍頭企業之一。

社區服務則是碧桂園的另一大拳頭業務。《每日經濟新聞》記者瞭解到，今年以來，碧桂園積極對外拓展物業管理面積，目標是與集團旗下物業面積成1:1的比例。截至今年上半年，碧桂園共管理200多個社區，自有物業的管理面積為8000多萬平方米，而外接的管理面積為4000萬平方米，總管理面積到1.2億平方米，位居行業前列。

相對於彩生活、萬科物業等競爭對手，碧桂園物業的優勢莫過於背靠平安集團強大的金融資源。碧桂園總裁莫斌表示，公司擬將平安的綜合金融服務引進社區，為碧桂園社區居民提供金融門店便捷服務，雙方已洽談並確定商家小額貸款事宜的合作模式，目前已在江蘇句容落地試點。如果成行，碧桂園物業來自社區金融等方面的增值服務收入有望領先於競爭對手，成為物業服務分拆上市最有力的籌碼。

作為碧桂園發家之本的建築與裝修板塊，該業務在2015年上半年實現收入約69.4億元，其中約2.62億元來自外部客户。隨着行業進入輕資產時代，代建需求不斷提升，建築與裝修業務也有望成為碧桂園另一具有競爭力的可分拆上市業務。