北京海淀別墅供應稀缺 市場預期增強

豪宅元年裏除了價格一路飆升之外，成交量也持續走高。據統計，今年上半年北京別墅市場已實現成交1369套，達到去年同期的1.6倍，且近3年來首次出現供不應求的態勢。值得一提的是，總價在300萬-900萬元之間的別墅產品成為成交主力，並佔比過半。土地供應較為稀缺的海淀區域，別墅產品供應更為稀缺，目前僅有金隅翡麗藍爵堡一個別墅型項目在售。業內人士認為，受益於寬鬆的政策環境影響，改善型需求強勢釋放，使得別墅市場去化較快。

中端產品成別墅成交主力

根據亞豪機構統計，今年上半年北京別墅共實現成交1369套，成交面積41.6萬平方米，相比去年同期分別上漲55%、49%。值得一提的是，中端別墅產品成交佔比正處於高位。從上半年成交特徵來看，僅總價在300萬-900萬元之間的產品就實現成交786套，佔比達到57.4%。銷售排行榜顯示，排名前十的金隅翡麗藍爵堡、譽天下、旭輝御景均屬於這類產品。

“一方面持續寬鬆的貨幣政策環境加速了改善型置業者入市的步伐，另一方面市場供應緊縮帶來的供求不均衡促成了別墅成交的爆發式增長。”亞豪機構市場總監郭毅指出，上半年北京別墅類產品去化是去年同期的1.6倍，但新增供應卻只有1164套，供需比已出現1:1.4的缺口。

相對而言，中端別墅產品的供應尤顯不足。據瞭解，上半年入市的別墅項目多數都屬於高端或頂級產品，總價基本在千萬元級別，而個別項目起始總價甚至已在3000萬元、5000萬元以上。

在北京嚴格限制住宅用地供應及政策用房配建的要求下，商品房用地日臻稀缺，而可用作別墅物業的低密度用地更近乎絕跡，即使偶有放量也迅速被開發商追捧至“地王”級別。業內人士分析稱，“地價倒推房價，急遽攀高的土地成本令開發商很難再去開發總價較低的中端別墅產品，並傾向於打造更為高端的物業以換取利潤空間”。

海淀別墅“一房難求”

就區域分佈來看，別墅產品供應的結構性稀缺更為明顯。據統計，目前新興別墅板塊通州、順義、密雲都有2-3個以上別墅項目在售或待售，而朝陽區別墅供應則主要集中於2000萬級以上的頂級物業。不過，在被業內公認的傳統高端居住區海淀，卻只有金隅翡麗藍爵堡一個別墅型樓盤在售，項目即將加推的疊拼別墅產品也僅有40套。

事實上，受土地供應和區域規劃等多重因素限制，近年來海淀住宅用地供應相比於其他區域要更為稀少。數據顯示，2013年住宅用地供應僅有3塊，2014年僅2塊，今年以來則只出讓了1塊，其中密度在2.0以下的地塊更基本絕跡。

據悉，金隅翡麗藍爵堡項目為203-239平米的疊拼別墅產品，為海淀區唯一在售別墅項目。項目6月份推出了十餘套別墅試水，均價約1000萬元/套。項目以社區十字景觀軸為核心，傾力打造了景觀樹陣、帶狀水景、歐式園亭等景觀長廊，再加上東北側4700平米的市政公園遙相呼應。同時緊鄰項目的“百萬”平米中關村金隅軟件園已建起圍擋，預計動工在即，未來將對提升整個西三旗區域的升值潛力有重要作用。

長期以來，基於中關村、金融街以智力型為主的人才結構，海淀累積了大量的改善型需求“大户”。業內人士指出，受益於當前寬鬆的房地產政策環境，這部分客羣將加速入市，金隅翡麗藍爵堡等別墅物業必然是賣一套少一套的行情，未來基本上是“奇貨可居”。

市場預期增強

稀缺現狀的常態化在推動中端別墅市場成交快速上行的同時，也讓開發商入市推盤的意願顯著增強。據不完全統計，8月前兩週北京共計有15盤入市，其中別墅類物業就獨佔4席。而據瞭解，本月入市的別墅項目或將接近10個，其中70%以上都屬於中端產品。

“這已接近7月同類產品供應的兩倍。”一位資深高端項目操盤手錶示，上月北京僅有5個別墅項目入市，且都在五至六環之間，但本月入市的樓盤多數卻位於六環之外。而六環以外項目的扎堆進場，更從側面佐證了開發商對別墅市場前景的普遍看好。

在傳統樓市旺季到來前夕，眾開發商都寄望於通過大環境的利好來衝一衝全年業績。不過，若想從中脱穎而出，項目在品牌、地段、產品及配套等方面的價值都將成為關鍵。業內專家指出：“相對而言，新興片區的別墅產品在這些方面總會或有欠缺，市場去化也面臨很大挑戰，不過金隅翡麗藍爵堡等部分區域價值突出但需求巨大、放量有限的項目則很有可能迎來一波爆發式成交的行情。”

京華時報記者 桂瑰