四大信號透析房價走向 一線樓市或將再度升温？

中國經濟網北京8月29日 (記者宋雅靜)27日6部委聯合發佈《關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》，意味着除了還在實行限購政策的城市，境外人士在國內購房套數已不受限制，這對於一二線城市，特別是中高端物業將有直接的利好影響。據中國經濟網記者瞭解，今年土地供應量大幅減少，一線城土地均價漲幅高達23.6%，同時一線城市高總價樓盤成交金額均大幅增長，央行在此間有再次降準降息，公積金貸款利率降低。這些跡象表明，後期一線城市高端樓市或將會再度升温。

信號一：“限外令”鬆綁對樓市影響有限 但直接利好高端市場

昨天，記者從商務部網站獲悉，住房和城鄉建設部、商務部、發改委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部委近日下發《關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》。通知稱，經國務院同意，決定對《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》中有關外商投資房地產企業和境外機構、個人購房的部分政策進行調整。這是“限外令”自2006年頒佈以來，首次在全國範圍內鬆綁。

業內人士稱，目前海外投資者對中國大陸的房地產市場缺少熱情，只有上海和北京還能獲得較多的關注度。上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍表示，雖然“限外令”的放鬆會打開部分外資置業能量，但目前並不會對國內樓市產生過大影響。儘管上半年全國樓市整體升温，但並沒有走出整體低迷的境況，此時投資很難獲取高額的回報，因此對外資的吸引力不大，釋放出的需求會相當有限。

顯然中國樓市對外資的吸引力已不如當年，此次鬆綁不會對房價有明顯拉昇作用。但這對於一二線城市，購房者的信心，特別是中高端物業，或會有一定利好好影響。

信號二：土地供應減少 一線地價上漲23.6% 房企上演搶地廝殺

據中原地產市場研究部最新數據顯示，十大典型城市合計土地出讓金為3953億元，而在2014年同期，這一數值高達5802.6億元，同比跌幅高達32%。土地出讓金下跌並非地價下跌，而是因為土地供應量大幅減少。中原地產首席分析師張大偉向媒體表示，供應量降低是最主要原因。從十大城市的供應情況看，2015年年內，土地供應只有2680宗，而土地供應價格則明顯上漲，推出土地的平均樓面價也上漲了9%。

房企因為面臨土地供應減少的原因，拿地態勢也相當積極，前7個月，在新增土地儲備方面，10大房企新增土地儲備面積1133.8萬平方米，同比下降25%。而平均樓板價為3694元/平方米，同比上升19%。拿到手土地的面積變少，同時拿地價格出現上浮，增加了房企開發項目的成本，房企為了保住開發成本及利潤空間，房價上漲也是自然。

信號三：投資購房者信心向好 一線城市豪宅成交井噴

中國經濟網記者近日曾報道，上半年伴隨樓市整體回暖，北上廣深一線城市高總價樓盤成交金額均大幅增長。其中上海總價1000萬以上樓盤共成交2967套，銷售額同比增長150%，為一線城市最高。目前，一線城市“地王”還在不斷刷新入市，

據中指院統計，上半年上海總價1000萬以上樓盤共成交2967套，超過2014年全年水平，銷售額同比增長150%，為一線城市最高。北京和深圳高總價樓盤金額同比增幅也分別達到64%和86%，而廣州總價600萬以上樓盤成交1328套，較去年同期增加175套，銷售金額同比增長4%。從成交額佔比情況來看，北京和上海高總價樓盤成交額同比增幅分別達到32%和27%；深圳和廣州較去年上半年高總價樓盤金額佔比分別為16%和17%。改善性需求的廣泛入市為房地產市場的可持續發展增添了新動力。

信號四：央行再降息降準 房貸史上最低

央行近日宣佈，自2015年8月26日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，以進一步降低企業融資成本。其中，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.75%；其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應調整，創造了史上最低的房貸利率。尤其是公積金貸款利率，經過年內的三次降息已降至3.5%。除了利率達到史上最低外，無論是商貸還是公積金貸款，整體貸款環境也都進入了較寬鬆的階段。

此輪央行降息降準後，一線城市及部分二線城市的價格有可能會逐漸堅挺，尤其是對於一線城市及市場基本面良好的城市，如庫存去化週期在15個月以下的城市，接下來幾個月或會出現漲價現象。

因此，此番基準利率降低對於一些想要買房的個人和家庭來講，房貸壓力變小了。有意向的購房者、投資者或將把握“空窗期”積極出手，趁短期市場還沒有完全復甦好轉的時段，並利用降準降息等政策給樓市帶來的短期利好效應入市。