一週樓市：房企淨利現下滑 央行降準降息利好樓市

編者按：風雲變幻，誰主沉浮？如今的樓市如同好萊塢大片，走勢跌宕起伏，引來前所未有的關注。中新網房產頻道特推出“一週樓事”系列欄目，梳理一週房地產行業熱點新聞，解析樓市宏觀調控政策，匯聚房企最新動態，蒐羅樓市新鮮資訊，盤點業內權威觀點，為您奉上最原汁原味的樓市饕餮盛宴，敬請關注。

中新網8月29日電 本週，央行再度降息降準引發市場廣泛關注。隨着房貸利率的進一步降低，購房者無論是在商貸還是公積金貸款方面都將獲得實惠。以貸款100萬，20年為例，商業貸款每個月月供減少約140元，公積金貸款每月可節省利息128元。同時，本週政策層面還有中國放寬房地產外資准入標準，六部委聯合發文要求取消境外個人在華購房限制；另有住建部和國土部下發通知，要求做好不動產登記與房屋交易管理銜接。

近期，上市房企陸續公佈年中業績報告。分析顯示，上市房企平均淨利潤出現明顯下滑，首次跌入個位數。這一背景下，不少房企紛紛轉型，甚至有企業開始逐漸剝離房地產業務，引發行業思考。

8月28日 京華時報：中國放寬房地產外資准入 取消境外個人在華購房限制

昨天，住房和城鄉建設部、商務部、發改委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部委近日下發《關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》。通知稱，經國務院同意，決定對《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》中有關外商投資房地產企業和境外機構、個人購房的部分政策進行調整。

根據通知，調整的內容主要包括：外商投資房地產企業註冊資本與投資總額比例，按《國家工商行政管理局關於中外合資經營企業註冊資本與投資總額比例的暫行規定》(工商企字[1987]第38號)執行；取消外商投資房地產企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付註冊資本金的要求；境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批准從事經營房地產的企業除外)和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，對於實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規定。

據記者瞭解，2010年11月4日住建部和國家外匯管理局共同下發的《關於進一步規範境外機構和個人購房管理的通知》規定，境外個人在境內只能購買一套用於自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

此次出台的新政策，在業內人士看來，是對之前政策的調整。“由於此前外資進入後使得部分城市房價出現大的反彈，進而最後政策把此類資金歸咎為樓市不穩定的因素，在限購政策出台的時候，也排擠了此類購房需求。但隨着目前限購政策的取消，此類限外令的政策開始變得不合時宜，加上此前國務院在相關會議上已經釋放了鼓勵外國人購房的信號，所以此次出台限外令並不意外。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者。

8月27日 北京日報：公積金利率再次刷新史上最低 貸款百萬月供又省百餘元

北京住房公積金管理中心昨日發佈消息稱，北京公積金利率5年以上貸款利率從3.5%下調至3.25%。經計算，貸款20年、貸款額度達到100萬元的購房人，未來每月的利息能減少128元。

從今年1月1日以來，公積金管理中心已經傳出了不少好消息。首先是將貸款封頂額從104萬元提高到120萬元，取消原本的評級體系，讓更多剛需購房人能夠儘量多地用足公積金貸款；隨後又再對“二套”認定上放寬了限制，取消了原本的“認房認貸認購房提取”方案，改為只要在京無房、在全國範圍內沒有尚未還清的公積金貸款就可以按照首套房貸款，用足120萬元的貸款額度。而且，伴隨着多輪降息，公積金貸款利率再次刷新了史上新低。

公積金管理中心公佈的表格顯示，1至5年的貸款利率由3%降低到了2.75%，5至30年貸款期限的利率從3.5%降到了3.25%，各降了0.25個百分點。

對於剛需購房人來説，如果申請了20年期貸款，貸款額度為100萬元的話，其月供原本最低為5800元，20年總利息為391903元；而降息之後，其月供最低還款額將降到5672元，總利息為361270元。這也就意味着，還款人每月的月供可以減少128元，而在20年貸款期內，可減少30633元的總利息。

記者注意到，從2007年算起，公積金貸款利率也是坐上了一輪小小的“過山車”。從2007年9月開始，公積金貸款利率曾經出現過5.22%的歷史最高，而在2008年12月31日降低到了3.87%，為2015年3月1日之前的最低值。可進入今年5月以來，公積金貸款利率3次調整，每次都降低了0.25個百分點，直到降為目前水平。這意味着，在短短幾個月的時間段內，購房人就已經省下了數百元的月供。

“全國從2015年來，已經有超過百個城市發佈了不同力度的公積金鬆綁政策，其中包括北京、上海等有超過30個城市還提及了增加公積金貸款額度。整體看，全國層面的公積金政策刺激逐漸對市場增加影響。”中原地產首席分析師張大偉分析，從北京市場看，持續降息特別是公積金等政策的變化，預計金九銀十樓市將繼續有明顯上升。

8月26日中新網：天津濱海新區樓市多項目停工停售 購房意願降低

已經過去兩週的天津濱海新區爆炸事故對周邊區域的樓市也帶來強力衝擊。據瞭解，事故發生後，除萬科海港城、萬科金域藍灣、中交啓航嘉園等已入住小區受損嚴重，居民已撤離外，周邊多個在建在售項目也受到嚴重衝擊。據媒體報道，距事故核心區1200米左右的聯發第五街因受損嚴重已停工停售，員工撤離；距事故核心區1700米左右的合生君景灣處於放假狀態，3200米左右的貝肯山項目也受損停工。

萬科集團在核心爆炸區較近的三個小區中，雙子座仍為在售項目。在提到項目未來的計劃的時候，萬科總裁鬱亮表示，目前階段顯然不具備再銷售的條件，現在還在救災過程中，尚未進入未來規劃階段。

另外，部分購房者對濱海新區項目的興趣也大大減少。格調林泉售樓處的置業顧問表示，因為距離現場比較近，前來看房的人相對先前減少了一大半。貽成峯景、南益名士華庭等距離稍遠項目的訪客量也減少了近半。另外，周邊樓盤原定的銷售計劃也被打亂，泰達MSD佰席、海昌天瀾等項目紛紛推遲了開盤計劃。

突如其來的爆炸事故讓濱海新區的樓市降入了谷底，那這次事故到底對周邊樓市會帶來哪些影響呢？中原地產首席分析師張大偉告訴中新網房產頻道，目前該片區域最主要的，不是房價受不受影響，而是有沒有需求的問題，降價不會解決問題。未來市場恢復的關鍵是環境問題，如果環境問題得到有效解決的話，兩年之後市場或許能恢復。

“距離事故較近的房子短期內肯定賣不出去了，一些項目不排除爛尾的可能”，中國社科院城市發展與研究所原所長牛鳳瑞在接受中新網採訪時表示，這次事故對周邊項目近期影響會比較強烈，但長期來看會抹平。如果未來環境得到有效治理，開發商適當的降價，我相信還是有人會買這裏的房子，尤其是在附近工作的剛需人羣，但這個過程至少需要三五年的時間。

8月26日中新網：央行再降息降準被指利好樓市 房貸成本已歷史最低

25日晚，來自央行網站的消息稱，自2015年8月26日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，以進一步降低企業融資成本。其中，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.75%；其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應調整。

央行同步發佈了再度降準的消息，即自2015年9月6日起，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，以保持銀行體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長。

提及本次降準降息，央行有關負責人在答記者問時表示，當前我國經濟增長仍存在下行壓力，穩增長、調結構、促改革、惠民生和防風險的任務還十分艱鉅，全球金融市場近期也出現較大波動，需要更加靈活地運用貨幣政策工具，為經濟結構調整和經濟平穩健康發展創造良好的貨幣金融環境。

央行此次降息降準對樓市尤其是購房者將產生怎樣的影響？為此，“偉嘉安捷”給購房者算了一筆賬。以貸款100萬，20年為例，降息前每個月月供為6822.52元，而降息後月供為6682.7元，每個月月供減少了139.82元，20年下來降息前的本息合計是163.7萬，而降息後為160.4萬，降息後為購房人節省了3萬多元的利息。

此前，多輪利好政策已經促使房地產市場明顯回暖，其中一線城市出現了量價齊漲的局面。本次央行“雙降”，對樓市無疑又是一大利好。為此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析稱，股市遭遇重挫無疑是本次“雙降”的主要原因。隨着流動性的增加，以及融資成本的降低，降準降息無疑將間接利好當下樓市，尤其是對進入8月份略顯疲態的房地產市場將起到刺激作用，“金九銀十”交易量有望再度攀高，全年樓市成交量或創3年來新高。

然而，利好政策背後，消費者最擔心房價的變化，房價會繼續上漲嗎？胡景暉表示：“在目前以去庫存為主基調的市場大背景下，交易量的回暖並不會引發房價的大幅上漲，房價將相對平穩。尤其是基於北京通州加強版限購的政策態度，房價大幅上漲的可能性不大。”

8月25日 廣州日報：房企淨利潤下調 部分中小房企退出房產行業

中原地產研究部統計數據顯示，截至目前，在滬深兩市公佈半年報的房企合計50家，合計淨利潤僅為118.89億，淨利潤率只有9.2%，這是上市房企平均淨利潤首次跌入個位數。 在境外上市的大型房企，例如中國海外發展、碧桂園等也大多遇到淨利潤下滑的困擾。

數據顯示，房企營收增加，但利潤同比下調，50家企業合計營收比2014年上半年上漲了15.6%，但淨利潤合計在2015年上半年只有118.89億元，相比2014年同期的136.7億元下調的幅度達到了13%。有31家企業淨利潤率低於10%，“2014年房企的平均淨利潤率為10%，在2013年淨利潤高達11.97%。”中原地產首席分析師張大偉表示，“房地產行業已經進入中低利潤行業範疇，從淨利潤看，有23家淨利潤下調。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，房企銷售業績上升，但盈利水平卻在收窄，是因為銷售業績的上升得益於政策層面的寬鬆效應，尤其是信貸政策的刺激效應，“盈利水平更多的是很房企的經營能力和競爭力等有關，反映了房企在業績增長的過程中，成本控制能力依然有缺陷。”

隨着房地產利潤率的全盤下滑，多家上市房企已經開始着手轉型，部分公司甚至打算全盤退出房地產行業。

上週，浙江廣廈發佈公告稱，在未來三年內逐步退出房地產行業，進入有發展潛力和增長空間的新領域，實施產業轉型。此前，萊茵置業也發佈公告將萊茵置業變更為萊茵體育。同期剝離房地產業務，進行業務轉型的還有多家公司。8月11日，高新發展公告稱，公司擬2.47億元轉讓房地產業務；8月7日，海德股份公告稱，公司作價8750萬元剝離房地產業務。

“不過，目前房企的戰略調整其實是承擔相應風險的，很多轉型失敗的例子也是存在的。”嚴躍進則直言，轉型更多是一種逃避，如果沒有一個較好的融資模式和公司治理模式，轉型失敗的風險也是很大的。(中新網房產頻道)