房價上行壓力 四季度或最高

房博會發布上半年廣州房地產市場分析報告

廣州日報訊 （記者賴偉行）昨日，首度加盟廣博會的廣州房博會舉辦了專題論壇，在論壇上發佈了由廣州市房協和廣州世聯房地產諮詢有限公司聯合編撰的上半年廣州房地產市場分析報告。報告顯示，截至今年6月30日，廣州新建商品住宅可售面積1919萬平方米，同比增長12%，庫存總量依然是自2011年以來的高位。

庫存平衡後將帶來上行預期

報告認為，今年上半年，廣州房地產行業喜憂參半。喜的是廣州整體經濟出現復甦，商品房市場交易出現回暖，房地產貸款平穩增長，個人購房貸款增速明顯上升；憂的是廣州的房地產開發投資增速仍持續下滑，新開工增速跌至近年的低谷，待售庫存量依然高企。

在這樣的大環境下，廣州房企面臨着挑戰與機遇，如何加快去庫存，如何發展創新戰略以及如何加快跨界轉型升級，將是下半年廣州房企必須面對的三個重要課題。

報告指出，今年下半年，廣州一手樓市能否持續回暖的必要條件為房貸利率優惠幅度的擴大，企業“以價換量”銷售策略的延續。預計下半年新建商品住宅市場銷售情況仍然較為樂觀，但當市場庫存達到平衡後，也帶來了價格大幅上行的預期，屆時政策調控的風險或將在2015年底出現。

家庭小型化帶來新空間

報告披露，從上半年廣州市各區存量可售面積來看，主要集中在供應量較大的周邊五區，存量較高的是花都、番禺、增城三區，其中花都的去化速度較慢，需要去庫存形勢最為突出，而蘿崗納入黃埔後，存量佔比有所加大。另外，從各區存量面積的去化時間來看，中心區的天河、海珠、越秀和荔灣的去化時間，最長的在40個月以上，最短的也在20個月以上，主要原因是中心區大户型多，總價高去化速度較慢。

“在市場供求關係方面，下半年市場供應相對不足，求大於供的趨勢可能會出現，在庫存達到平衡後價格上行壓力將會在四季度達到峯值；而‘金九銀十’市場，利好較為充分，成交同比上升預期也會放大。”廣州世聯市場部總監崔登科分析，在市場好轉的情況下，廣州樓市也有一些新問題值得關注：首先，上半年全市新增供應同比下降17%，下半年市場可能會出現持續供應不足的局面；其次，花都、番禺、南沙等北部、南部區域的庫存都處在高位運行，而中心區高地價、高房價的模式也令到中心區價格“豪宅化”的時代正式來臨；此外，西部市場受到不限購的佛山的競爭，客户分流情況嚴重。

“廣州樓市目前100平方米以下剛性需求、100~140平方米左右的改善型需求以及140平方米以上的需求，佔的比例都在三成以上，在一線城市中結構最為健康。”崔登科表示，“一步到位”的購房理念在廣州樓市已經逐漸被接受，廣州正在從以首次置業產品為主的市場向改善型產品為主的市場轉變，加上家庭小型化趨勢顯示，一人户家庭和二人户家庭增多，樓市長遠未來的發展仍然有不小的空間。