房價不斷攀升 美國出現“住房危機”
科技和創業繁榮造成了美國舊金山等地的“住房危機”。這些科技和初創公司在當地創造了大量高薪的工作機會，而參與到這場科技繁榮中的家庭財富也隨之增長。有意思的是，這些新增財富很喜歡投資住房，蜂擁而入的資金推高了當地房價。
業內人士建議，政府在關注美國社會就業率問題的同時，也要鼓勵開發商們去建造適合低收入人羣居住的房產。
房價與市民的購買力懸殊過大之時，也是住房危機到來之際。哪怕是人均收入不低的美國，也無法避免。
近日，據媒體報道，從2012年第一季度至今，美國舊金山的獨棟住宅價格中位值上漲了103%，2015年7月更是高達135萬美元；高檔公寓中位值上漲74%，如今高達112.5萬美元。
然而，舊金山居民的收入水平並未出現同等上漲(2013年美國人口調查局公佈的家庭收入中位值是7.56萬美元)，從而導致住房購買力急劇下降。很多人將這一現象稱之為“住房危機”。
“很多時候，選擇租房是購買力差距太大之下的一種無奈選擇。”舊金山的房地產經紀人Seth Irving對《國際金融報》記者透露，“雖然在美國人的觀念中，不一定要有房子，可是如果你成家立業的話，還是要購置自己的房子。”
不過，Seth樂觀地認為，現在的美國房地產市場還不至於出現“住房危機”，但是住房壓力大是肯定的。
而在外媒看來，不只是舊金山，美國人其實早就躲不開“住房危機”——不管你生活在哪裏，都必須直面美國當前的昂貴房價。
據《商業內幕》報道，無一例外，美國所有的縣都難以擺脱可負擔得起的住房緊缺的狀況，而且這一危機正在不段擴大。
與此同時，讓人擔憂的是，自2000年以來，美國各地的房租也在隨之增長。因此，美國人對於經濟適用房的需求更加迫切。美國城市研究所最近的研究表明，政府對於極低收入家庭的住房供應本已無法滿足需求，如今數量還在下降。2013年，僅有28%極低收入家庭能負擔得起他們的房租，而在2000年，這一數字為37%。
對比如今美國各地節節攀升的房價，市民逐步下降的購買力成為當地政府需要解決的重要問題。“這不僅是經濟問題，更涉及到社會穩定。”一位在美國芝加哥政府工作的相關人員在接受《國際金融報》記者採訪時指出，“目前看來，市場自身似乎不能有效地解決這樣的問題，它正帶着美國房價朝着更高的地方走去，政府必須有所行動。”
房價攀升
“住房壓力已經讓人喘不過氣來。”近日，一位住在美國俄勒岡州的居民Violante在接受《國際金融報》記者採訪時表示，“雖然當地房價遠沒有達到紐約和舊金山的水平，可是我們的收入相對要低不少。”
記者瞭解到，在很多美國人眼裏，俄勒岡州可以説是一片“樂土”。除了具有氣候温和的優勢，俄勒岡州房價比相鄰的加利福尼亞州低很多。在2015年初，俄勒岡州的中位數房價為23.9萬美元，而加利福尼亞州接近43.2萬美元。因此，俄勒岡州已連續兩年成為全美吸收外地搬遷人口最多的州。
但是好景不長，如今的俄勒岡州也開始步入了“住房危機”中。記者獲悉，俄勒岡州的科瓦利斯(Corvallis)在2015年2月2日均價已經達到28.36萬美元，比上一年增幅4.1%。目前，當地房價依舊在不斷上升中。
一位俄勒岡當地的房產中介告訴記者，一個收入中等偏上的單身人士，想要在俄勒岡的尤金市購買一套公寓，至少需要奮鬥十年。
住房壓力大的問題顯然不是侷限在一個地區，它已經席捲了整個美國。據外媒報道，人口普查局與美國住房和城市發展部發佈的數據顯示，以得克薩斯州的特拉維斯縣為例，四口之家的極低收入標準為2.195萬美元，但在奧斯汀僅有約7000幢住房可供他們租用，但生活在這一地區的極低收入家庭卻有4.8萬户之多。自2000年以來，儘管針對美國極低收入家庭數量的增長情況，聯邦住房援助計劃有所上漲，但遠遠難以滿足需求。
美國城市研究所的調查數據也顯示，美國將面臨聯邦住房援助短缺的可怕情況。例如，在阿肯色州的普拉斯基，2013年，總共有近1.5萬户家庭符合極低收入標準，如沒有聯邦援助，所有小石城鎮極低收入家庭將居無住所。而當前的情況是，24%家庭可以找到安全的、可負擔得起的住房。而丹頓郡(達拉斯-沃斯堡都市區)的情況更令人堪憂，僅有8%極低收入家庭能負擔得起房租。
其中，加尼福利亞更是成為了“住房危機”的重災區。近日，《居外網》報道指出，加利福尼亞房地產經紀商協會公佈的第二季度住房購買力指數(HAI)，舊金山只有收入最高的10%的家庭能夠承擔當前的房價水平，而且這還是在抵押貸款利率處於歷史性低位的情況下。
相比之下，整個加利福尼亞州有30%家庭能夠買得起獨棟住宅，美國全國的比例為57%。衡量“買得起”的標準是，抵押貸款還款、房產税和保險成本加起來不能超過家庭收入的30%。
誰是推手
去年，國際組織在對澳大利亞、英國、加拿大、日本、新西蘭、英國和美國等國360個城市的調查顯示，在這些城市中有95個城市為民眾可負擔起住房的城市，其中美國佔了84 個。而民眾負擔不起住房的城市有76個，美國佔了23 個。
在住房成本節節升高的情況下，美國民眾為了擁有住房不得不在生活的其他方面做出犧牲。
在婚後，Violante和丈夫從洛杉磯搬回了俄勒岡州，但是和所有的小夫妻一樣，他們面臨着孩子出生，房子擁擠的情況。前年，他們貸款買了一套稍大些的公寓，丈夫的工資用來負擔每月的還款，為了生活，當了5年主婦的Violante已經開始在做兼職補貼家用。
那麼，究竟是什麼原因造成了美國的“住房危機”？
總部位於舊金山的Paragon公司首席市場分析師Patrick Carlisle對媒體指出，股市大漲以及高科技公司的股票期權和IPO之類在過去3年創造了巨大的新財富。這些新增財富卻很喜歡投資住房。
無疑，富有的投資者拉高了房價。但這還不是所有的答案，中產階層收入的下降更是拉低了社會整體的購房水平。
近日，美國官方機構2014年公佈的統計數據表明，美國中產階層家庭收入水平及其資產，從本世紀開始不斷下滑。“尤其是在2008年爆發金融危機之後，美國中產階層隊伍人數在減少，他們中的許多人生活水平大不如從前”。
美國當地媒體報道指出，在上世紀五六十年代，一箇中等收入的家庭，通常是丈夫掙錢，妻子做家庭主婦，還可以撫養3個孩子；靠丈夫一人的收入，可以購買一套普通住房和擁有兩輛汽車，還可以駕車出去度假。
但是，進入本世紀以來，美國富人的收入在持續上升，而且收益也快速增長。與之相反的是，美國中產階層家庭的資產和收入卻在不斷下降，中產階層的隊伍也在逐步縮小。
美國媒體報道分析，就目前情況看，美國現在的一個三四口之家的中位數收入家庭，如果購買一棟20萬美元的住宅，首付需要2萬至4萬美元，然後每月需要支付1400美元的購房抵押貸款、房產税及保險費等；每月用於購買食品、衣服和支付生活服務費的金額為1200美元；每月償還車貸為700美元。如果需要自己支付醫療保險費，這個家庭每年需要支付4000美元至5000美元，那麼可以用於帶孩子去度假的錢就所剩無幾了。
“可以這麼説，住房‘危機’並不是單純的房地產市場的問題，是經濟問題，也是社會問題。”研究美國房地產市場的資深分析師Theklar Larter告訴《國際金融報》記者，美國的窮人買不起房很正常，這並不能將其算入住房“危機”人羣的大軍裏，真正出現危機的正是這些中產階級。
“曾經作為購房主流的中產階層也開始為購房頭疼了，他們要面對的是低就業率、不豐厚的收入，以及高生活成本和水漲船高的房價。在這樣的背景下，美國社會自然而然地步入了住房危機。”Theklar 表示。
如何解決
在業內人士看來，美國人可能會因為購房能力有限而選擇租房。但是，如果太多的人不想買房，甚至不去買房，對於社會經濟發展來説是不利的。
Violante感慨，“我們的生活壓力在不斷增加，那麼我們孩子的未來是不是更加辛苦？”
甚至有社會人士指出，房屋負擔過重，可能導致一些家庭出現幾代人擠居在一套公寓中。擁擠的居住環境，可能會影響孩子的健康成長。
更讓人哭笑不得的是，由於舊金山的房子貴，該市的學校僱不到足夠的教師。據舊金山KTVU媒體報道，全市學區需要在開學前2周內僱到51位教師。可是，舊金山教師工會的負責人布蘭科(Lita Blanc)卻告訴記者，他們最常聽到的、也是青年教師中相當一部分人關注的問題之一：“如果我找不到地方住，就不能留在該地區。”
上述在美國芝加哥政府工作的相關人員認為，政府應該出面來解決問題了。
“我認為，一些地方性的房產政策需要調整。因為過去的幾年，美國部分州在監管方面存在諸多問題，尤其是對一些投資項目過分限制，導致一些住房成本被挪到購房者身上，提高了潛在房價。”該人士建議，政府還應該多鼓勵地產商開發低收入者居住的房產項目，緩和目前的住房矛盾。
Theklar認為，導致美國市場“住房危機”的真正原因是住房的供應問題，“適合大部分人價位需求的房屋越來越少”。
事實上，美國一些地方政府已經有所行動了。8月25日，據外媒報道，洛杉磯縣政委員索利斯於洛杉磯市中心召開新聞發佈會中表示，根據加州房屋合作公司的最新研究報告結果，索利斯呼籲並承諾重視洛縣低收入人羣住房危機問題。
索利斯認為，居高不下的租房費用，讓越來越多的洛縣居民陷入貧困境地。幫助低收入人羣解決住房困難的問題，已經正式納入洛縣政府的工作範圍。
索利斯還表示，在新的社區計劃中，若要在計劃區域內新建或是翻新現有房屋，房產所有者要拿出該固定產的一部分價值用於為低收入人羣建立可支付房屋。
“當下最嚴重的問題不是為低收入家庭修建的可支付房屋太少，而是由於房屋出租價格的快速增長，導致越來越多的人們正在失去自己的家。更重要的是，失去房子的速度大於修建新房子的速度，因此，眼下最棘手的問題是先要幫助那些正在面臨失去房屋的人們繼續留在自己的房子裏。”索利斯表示，他們將與地方政府進行溝通，通過他們的支持，使得新政策得以順利執行。