英鎊升值樓市收縮 倫敦房市現撤離潮

多年來，新興市場國家比較富有的投資者都青睞倫敦樓市來作為避險資產，但這一情況已悄然發生轉變。英國“巴特爾海”地產項目大股東之一的西梅·達比發現，來自亞洲國家的投資者對英國樓市的興趣正在迅速減弱。

分析人士認為，英國樓市吸引力下降主要由英鎊升值以及投資者所在國家的經濟和股市波動引發的。作為歐盟主要成員國之一的英國，在2015年隨着歐版QE的推行時，英國央行一直未降息，也沒推行QE，於是在歐元持續貶值的情況下，英鎊最近數月卻持續升值，而外匯分析師還預測，未來幾個月，英鎊還將進一步升值。這讓熱衷於倫敦房地產投資者的外國投資者開始收縮。

倫敦房市撤離潮

據悉，俄羅斯、中國、東南亞和中東買家的投資意願都在下降。據英國萊坊房地產經紀公司數據，在購買倫敦豪宅的客户當中，中國客户佔比從10.9%下降至9.4%。而受到盧布貶值的影響，購買倫敦豪宅的俄羅斯客户2015年上半年佔比跌至2.9%，這一數字在此前6個月為6.37%。另外，新加坡客户佔比減少一半至1.4%。

分析師預測，英國最精華地產價格可能下跌10%至15%。《獨立報》援引一名樓市專家的話報道，全球金融危機後，外國投資者在英國樓市尋求安全回報的故事已經結束，現在買入倫敦地產頗具風險。2009年以來，受海外留學和投資需求快速增長，倫敦房價上漲了70%。不過，從近期統計數據看，倫敦房價已經開始下滑，第二季度倫敦每平方米房產均價較去年同期下滑了0.9%，交易量總體下滑23%。

據房地產機構Savills統計，上半年，倫敦中心地段的中國房產投資客已經從去年4.1%下滑至今年的3.8%，俄羅斯人從4.1%下滑至2.9%。相比之下，中國買家的投資熱情似乎並未受到多大波動。分析人士認為，中國大陸投資客購買海外房產主要是為了移民、孩子留學或度假，屬於剛性需求，所以在匯率波動時，拋售意願不強。即便倫敦房地產市場風險較高，為了對沖人民幣貶值風險，中國投資客也會選擇海外其他高淨值市場進行房產投資。

在國際資本市場波動的當下，儘管一些外國投資機構同行已經開始出售倫敦地產，但中國的企業並卻在逆勢繼續夠買倫敦商業地產。比如，安邦保險公司今夏以7.5億英鎊競購倫敦金融城的“一平方英里”的蒼鷺大廈，目前交易仍在談判當中。如果達成，將成為倫敦商業地產一項新的出價紀錄，此前最高紀錄為“小黃瓜”大廈賣了7.24億英鎊。房地產顧問公司高緯物業發佈的數據顯示，中國投資機構在倫敦商業地產市場的投資2013年達到了19億英鎊的峯值。

分析人士表示，除了匯率和印花税增加影響倫敦房市需求，英國政府的一些政策也阻礙了海外投資者的步伐。比如，英國首相卡梅倫最近揚言要打擊藉助英國樓市“洗錢”的行為。卡梅倫先前警告外國投資者不要用非法所得錢款購買英國房產。他説，“英國地產，尤其是倫敦地產，正被海外人士通過匿名空殼公司購買，一些人的購房款屬於非法所得和洗白的資金”。卡梅倫誓言要披露利用“匿名空殼公司”購買英國高端地產的情況。

據英國廣播公司(BBC)數據，超過10萬處英國地產登記在海外公司名下。超過3.6萬處倫敦地產歸離岸機構所有。離岸機構過去15年間買入1500億英鎊英國地產，主要集中在倫敦蘭卡斯特門一帶。《每日郵報》計算，這些地產幾乎相當於英國2015年社會福利和國防預算總和。

“英鎊牛”來了

法巴銀行分析師預測，隨着美聯儲和英國央行加息步伐的臨近，英鎊還會進一步升值。即便近期全球資本市場出現了波動，但該行堅持認為，英鎊牛市已經來臨。該行預計，英國央行最早會在明年2月份加息。

英鎊升值了，有錢的英國也也不想購買倫敦的房子。財政大臣奧斯本近日表示，受印花税的影響，英國人對倫敦住房需求放緩。雖然對大多數家庭減少了印花税，但英國最貴的房屋徵收比例上升到12%，這將抑制英國高端豪宅市場需求。相比倫敦，肯辛頓、切爾西、荷蘭公園等地的住房資產更有投資吸引力。

摩根大通認為，英鎊大幅升值可能對倫敦住房市場有一定影響，全球經濟增長放緩，一些新興市場貨幣兑英鎊貶值，可能也是外國投資者減少購買倫敦住房的原因。不過，由於英鎊的強勢勁頭不減，英國居民前往歐元區“抄底遊”的人數在不斷增加。

按當前匯率計算，1英鎊可兑換近1.4歐元，因而英國人到歐元區國家度假比去年同期便宜了近12%。正因如此，2015年是近十年來英國民眾海外度假最划算的一年。而據海外指南公司的報告，今年上半年訂閲房產購買指導的英國人人數同比增長了27%。最受英國投資者青睞的4個國家分別是西班牙、法國、葡萄牙和意大利，美國僅位居第五。