運營壓力加劇開發商扎堆轉型 探路輕資產模式

中新網8月31日電(房產頻道陸肖肖)自房地產市場步入調整期以來，各大房企紛紛走上轉型之路。過去高投資、高週轉的重資產模式，如今可能使房企面臨資金和運營壓力。為謀求最輕便的資本運作模式，萬達、萬科、花樣年等開發商選擇了輕資產的轉型方向。但由於這一模式在我國仍屬新鮮事物，房企還處於探索階段，仍有諸多問題待解。

告別“躺着賺錢”時代 多家房企探路輕資產模式

自去年房地產市場步入調整期以來，就有多位業內人士曾公開表態，“躺着賺錢”的時代過去，房地產已經進入白銀時代。在此背景下，各大房企紛紛啓動轉型計劃，其中SOHO中國、大悦城等發力O2O商業模式，綠地、恒大等致力於探索多元化發展路徑，萬達、萬科等多個房企則走上了輕資產的轉型之路。

互聯網、多元化佈局不難理解，那什麼是輕資產呢？戴德梁行華北區董事總經理王盛指出，輕資產模式下，多數資金將來源於房地產基金或其他渠道，開發企業主要發揮其在設計、建造、招商及管理方面的專業能力。

由於理念不同，多家房企的輕資產也有着不同的方向。萬科發佈的2013年報顯示，將探索“小股操盤”的輕資產運營模式，即萬科在合作項目中不控股，但項目由萬科團隊操盤。去年底，萬科就曾引入凱雷、麥格理等投資機構，將北京金隅萬科廣場等項目打包出售。另外，在今年2月份，萬科決定以“小股操盤”模式，與鐵獅門共同開發美國舊金山一個項目。

花樣年則選擇了以社區服務平台作為業務核心，並取得了不俗的成績。去年6月，花樣年旗下彩生活服務集團在香港聯合交易所主板成功上市，開啓了雙資本平台時代，資本運作效應和品牌溢價能力大幅提升。

另外，紅星商業於今年5月發佈了“輕重並舉”的商業服務模型，未來將接洽中小房企或外行的合作方，入股或純代管商業項目，從規劃設計、商業建設、招商運營、資產管理等多方面提供商業管理服務。據悉，目前該公司已簽約了唐山等地的4-5個代管項目。

萬達轉型避“重”就“輕” 要挖更深的“護城河”

與其他轉型的房企相比，萬達的步子邁的更大，對於輕資產的理念和目標也更為清晰。萬達集團年初提出了第四次轉型計劃，宣佈將從中國國內企業轉向跨國企業，從房地產為主的企業轉向服務業為主的企業，形成商業、文化、金融、電商四個支柱產業。對此，萬達集團董事長王健林坦言，第四次轉型就是挖更寬更深的護城河，以獲得更大競爭優勢。

“萬達的重資產發展也不錯，為什麼要走輕資產模式呢”，王健林在今年4月21日中國綠公司年會上的演講時提到，傳統的重資產模式負債率高，發展速度不夠快，萬達已開業109個廣場，對一個企業來説已是夠大，但對近14億人口的中國市場來説還遠遠不夠。我們要進入別人都不敢去的三四線城市，把中國的大中小城市全覆蓋，戰略目標不僅是具有競爭優勢，也要排斥所有競爭對手。

今年4月15日，在深圳證券交易所第八期“創業家思享匯”上，王健林系統的介紹了輕資產轉型計劃。他提到，萬達商業地產的主要產品是城市綜合體，萬達廣場旁邊會配套建設一些寫字樓、商鋪、住宅等，後期會把配套物業進行銷售。然後用銷售產生的現金投資持有萬達廣場，全部租金收益歸萬達。王健林提到，生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事，相比傳統的重資產模式，未來投資建設萬達廣場的全部資金別人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和商業信息化管理“慧雲”系統，租金收益萬達與投資方按一定比例分成。從財務上看，輕資產回報很好，兩個輕資產店的管理收入總利潤相當於一個重資產店。

未來的輕資產之路要如何走呢？王健林介紹，一是建立輕資產標準模塊，項目做不做主要由商業管理公司決定；二是改變工程管理模式，未來萬達只需監督工程質量，施工單位按照標準進行建造，按時實施交鑰匙工程；三是商業管理實現信息化，使用慧雲商業管理系統，把消防、機電、節能、運營管理等16個子系統集成到一個智能平台上；四是建立輕資產融資管道，可以引進基金、保險等外部融資管道，也可以用自己的電子商務公司和快錢支付公司來融資。

對於輕資產轉型的戰略目標，王健林明確指出，一是2020年開業400個至500個萬達廣場，到2025年爭取開業1000個。二是2020年萬達商業地產淨利潤的三分之二要來自租賃收入，將來萬達商業地產股份有限公司可能去掉“地產”二字，實現全面轉型。

國內房企輕資產剛起步 諸多問題待解

雖然輕資產模式被炒的火熱，但仍處於初級發展階段。有業內人士指出，這種遊戲是資產雄厚的開發商才玩兒得起的，中小型房企沒有這個資本。另外，輕資產尚未成為整個行業的趨勢，仍有諸多問題待解。

易居智庫研究總監嚴躍進告訴中新網房產頻道，投資者的錢能否流入企業，要看開發商的品牌力，從現在做成的項目來看，多數是品牌開發商或是比較成熟的項目，這種模式目前在中國還不成熟。

同時有業內人士指出，輕資產模式下，一旦開發商由資金的主要投入者轉變為房地產項目的代建和管理者，對項目的約束力有可能會下降，最終導致產品無法按時竣工，或者出現質量問題。

嚴躍進還談到，房企採用輕資產模式引入資金，需要考慮投資收益率保證、資金退出通道等諸多問題，假如這其中一個或幾個環節出現問題的話，下次資金募集可能會出現困難。(中新網房產頻道)