細數海外樓市“限外令”：非常普遍

【環宇雜談】

即便陷入歐債危機的國家，近年來推出了“大尺度”的購房移民計劃，但其中“限外”的痕跡也很重。

近日，六部委發文全面鬆綁“限外令”，樓市再次被攪動。怎麼理解“限外”？筆者嘗試總結髮達國家的做法，幫助大家客觀看待這一問題。事實上，發達國家或地區對本國居民購房，一般沒有類似我國的住房“限購”政策。但是，為給樓市“降温”，特別是為保護本國居民不受境外人購房衝擊，實施所謂的“限外令”卻非常普遍。

比如，澳大利亞規定，擁有可在澳居留12個月以上的簽證，則獲得在澳購置1套住宅的資格，但必須在離開澳大利亞後的3個月內出售；再比如，不久前加拿大總理哈珀表示，若再次當選總統，將出台限制外國人以投資為目的購買成屋政策；此外，悉尼、墨爾本和倫敦，儘管允許外國人在當地購房，但購買二手房的限制很嚴格。

發達國家或地區的樓市“限外令”也經常調整，大家熟知的案例就是香港。為應對“非典”和亞洲金融危機後的樓市“低潮”，香港於2003年推出了“投資移民計劃”，投資650萬港元在房地產或金融產品上便可申請。但是，該計劃被視為高樓價的“推手”之一。為響應港人強烈的“限外”呼聲，自2010年10月14日起，樓市投資移民被剔除了。此外，“歐債危機”爆發後，陷入危機的國家，如希臘、西班牙、葡萄牙和意大利，均推出“大尺度”的購房移民計劃。以債務問題最嚴重的希臘為例，只要購置25萬歐元以上的房產，即可獲得臨時居留權，居住滿5年即可獲永久居留權。

英國、澳大利亞、加拿大等發達國家，一邊限制外國人購房，另一邊又希望外國人投資樓市，幫助本國經濟復甦。比如，倫敦本地居民較為保守，不動產投資僅限於“看得見、摸得着”的二手住房，年代越久遠就越受歡迎，“限外令”也僅限於二手住房。與此相對應，由於本地開發商很少開發新房，倫敦則非常歡迎外國機構和個人投資新房。

剛晉級我國內地房企市值第一的綠地集團，就曾三次接到倫敦市政府邀請，倫敦市政府希望綠地集團開發倫敦郊區，滿足包括中國在內的狂熱的亞洲買家。從2013年到現在，已經有綠地、萬達等多家房企進軍倫敦市場。當然，除拉動當地投資和消費外，從2015年4月開始，倫敦開始對富裕的海外購房人徵收資產利得税。

如此“限外”，既保護本地居民購房，又穩定經濟，還擴大了税收，百利無一害。如此“限外令”還存在於澳大利亞、新西蘭。近年來，靠大宗商品出口的這兩個國家，經濟實在不咋地。藉助於亞洲（主要是中國）留學潮、移民潮，不得不打起了外國人買房的主意。澳大利亞規定，外國人在澳購買新房沒有限制，但若購買二手住房必須滿足三個條件：購房人須持有可連續停留澳洲12個月以上的有效簽證；購房人僅可以購買一套二手房；所購房產必須是自住房，不可以作為投資房。

另外，即便陷入歐債危機的國家，近年來推出了“大尺度”的購房移民計劃，但其中“限外”的痕跡也很重。以意大利為例，該國規定，只要購置房產（不限額度），即可獲得1年的臨時居留權證或5年的長期旅遊簽證。但同時規定，如果持有1年臨時居留權，希望在1年後延期的話，購房者必須在意大利居住6個月以上，並且不能工作。連續5年後，才可申請該國的永久居留權。

值得注意的是，發達國家直接限制境外居民購房的並不多，多以房產税、資本利得税或印花税的間接形式來“限外”。比如，在美國購房的門檻很低，房價遠低於我國一線城市，前幾年有“1美元公寓”，但房產税高的嚇人。以3%的税率計算，儘管購房可獲永久產權，但每33年購房者就相當於重新將自己的住房購買了一遍。由於美國房價波動不大，若不居住的話，基本上在給當地政府做貢獻。

因此，我國根據樓市和經濟形勢，適時調整“限外令”沒什麼大驚小怪的。“六普”數據顯示，居住在境內並接受登記的境外人員102萬人，數量並不大。而且，外國人購房並不像中國人那樣火熱，90%的人羣選擇租房。另外，外國人更偏向於購買成房，對消化預售庫存幫助也不大。

（作者系深圳市房地產研究中心研究人士）