一線城市 不是房產商避風港

■葉檀

中原地產市場研究部統計數據顯示，今年截至8月25日，北上廣深、南京、天津、杭州、大連、重慶、吉林十大城市合計土地出讓金3953億元。

這是降温的數據。在2014年同期，這一數值高達5802.6億元，同比跌幅32％。預計今年這十大城市土地出讓金可能達到6年來的最低點，同比跌幅將超過40%。

總量下降，顯示市場在緊縮。三四線城市此前推地多、新區多，存銷比上升；現在即使大規模推地，開發商胃口也有限。從上市公司報表上看，房企淨利潤率增長率從2012年就開始下降，2014年淨利潤率平均只有12%—15%。今年上半年，36家開發商淨利潤下降到9.12%的歷史低位，比製造業略好。

開發商紛紛退出或者轉型。今年宣佈退出地產業的大型企業有證大集團、江中地產、海德股份、高新發展、浙江廣廈和萊茵置業。全國性大房企如綠地正在積極運營“大消費、大金融、大基建”三大業務，萬科轉型服務鏈條方向包括物業管理、物流地產、出租公寓、教育營地和海外業務，萬達向金融、文化、旅遊等轉型。一句話，開發商不想玩“重”的，要玩“輕”的。總體投資與房地產數據的下降，反映了這一大趨勢。

暴利時代一去不復返，並且目前的合理利潤，也得在殘酷的競爭中獲得。

房地產暴利時代的終結，意味着產業鏈與服務鏈的開始，在輕資產化的背後是鏈條的重新整合。五六年前，商業地產的規模只要夠大夠炫，就能夠吸引客户紛至沓來；現在，形勢開始急轉直下，昨天還受到追捧的K歌房，明天就被棄如敝屣。

令人關注的是，單位價格還在上漲，顯示局部市場仍然火熱。開發商為了避險，擠到僅有的幾個核心城市的點上，推高了當地房地產價格，反而可能加劇未來的風險。

中原地產推出一線城市的住宅土地數據反映，2015年供應的土地均價為14432元/平方米，同比2014年的11679元/平方米漲幅高達23.6%。土地價格上漲也推動樓面價的持續上漲，從一線城市的樓面價成交情況看，2015年平均樓面價高達8921元/平方米，同比2014年全年的7631元漲幅高達16.9%。

上海易居房地產研究院監測的數據顯示，7月10大房企商品房成交均價為12688元/平方米，環比上升3.7%，同比上升18.3%，創近四年以來新高。二季度以來，隨着市場逐漸回暖，商品房價格震盪上行。

開發商聚集到一線城市避險。雖然一線城市資源豐富、人口集聚，但隨着房地產價格的節節上升，隱性風險也在不斷上升。再好質地的資產，價格如果偏離中間值太高，都不算好資產。根據當地的消費能力、真實財富的中位值，確定一個城市的拿地價格，是開發商規避風險的當務之急。

地方政府想讓土地價格足夠高，在單位面積上產生儘可能多的財富。而對於開發商而言，只有一個避險地的時候，那個地方的風險肯定會飆升。轉型，內控，加強品牌識別，有時甚至學會休息，都至關重要。