潘石屹憶SOHO中國轉型鉅變 一夜裁300多銷售僅留2人

“今年是SOHO中國零銷售錄入的第一年，也是業績經營的最低點。“SOHO中國董事長潘石屹表示，但年底租金收入就將大幅提高，盈利已到拐點，SOHO 3Q的收入貢獻將在2015年之後顯現，現在可以説，“SOHO中國的轉型已經成功了”。

值得一提的是，從拿地開發銷售的發展模式轉型為以運營持有物業模式發展完全不同，除了重資產運營帶來的負債和現金流壓力之外，也對SOHO中國的管理能力是極大的挑戰。為了轉型，SOHO中國一夜之間裁掉了300多人的銷售團隊，此後基於互聯網平台的搭建，逐漸建立了收租靠銀行自動轉賬，而不依靠大量人力的管理模式。

同時，潘石屹透露，SOHO中國剛剛啓動藉助互聯網平台無底價競拍SOHO 3Q。今年10月份，SOHO 3Q將推出“眾包模式”，即全面實現互聯網化銷售，任何人可以通過互聯網平台成為SOHO 3Q的銷售員，只要訂單完成，就可以獲得相應的佣金。 “如今的SOHO中國，正在全面向一個互聯網公司轉變。”潘石屹稱。

盈利到拐點

“轉型給我們提出了新的要求，SOHO中國以前是以銷售物業見長，但宣佈轉型後，我們一夜之間把這300多名銷售人員裁至僅剩2人，但這2人轉做出租業務一年之後，最終仍未合格。”潘石屹回憶SOHO中國轉型鉅變時表示，因為銷售與租賃的“徑”相差很大，過去，SOHO中國服務的客户平均每人給公司貢獻的銷售額是5000萬元，現在，因轉型出租，每個客户僅有幾十萬元，甚至更低的成交額。

事實上，2012年8月份，SOHO中國剛剛公佈2012年中期業績之後，潘石屹便宣佈要轉型持有所有項目，不再銷售。彼時，對於潘石屹依靠銷售起家卻要做“包租公”的轉型之舉，質疑聲四起。

三年之後，據SOHO中國2015年度中期業績公告顯示，上半年實現營業額為3.93億元，同比下降約92%，實現公司權益股東應占純利約1.35億元，同比下降約95%。不過，這是業務轉型後業績中首次不包含物業銷售的貢獻。

面對淨利大幅下滑的質疑，“主要是前兩年利潤太高，高到什麼程度呢？當時有學者研究SOHO中國的利潤率發現，要比蘋果高”，潘石屹向記者直言，“我覺得SOHO中國三年前決定轉型還是對的，如果把物業幾百億元銷售出去，最後的結果是，我們賺的錢一半給政府交税了，再拿剩下的錢去買望京、外灘這樣的地塊，根本買不了”。

目前來看，潘石屹將業務重心放在了二次轉型上，正如他自己所説，戰略轉型與產品轉型是結合在一起的。而潘石屹思考的結果是轉型成互聯網企業，靠一站式O2O共享辦公空間SOHO3Q擴張提升業績。

而據SOHO中國總裁閻巖向《證券日報》記者透露，這也是業內分析師關心的問題，“可能今天你的利潤與自己以前相比是最底部的，但更值得關心的是未來的增長速度，比如SOHO 3Q未來的增長規模將如何等問題”。

按照潘石屹的計劃，“到2015年年底，將有11000個SOHO 3Q座位，到2017年，SOHO中國將在全國省會級城市共佈局10萬個座位，其中的非SOHO中國的物業不排除與開發商合作、返租SOHO中國業主的房子等方式。”潘石屹向記者表示，到今年年底，SOHO 3Q的量將佔到整個辦公樓擁有量的5%左右。而到2017年，SOHO3Q貢獻的租金收入將大大超過傳統辦公樓租賃收入。

更重要的是，潘石屹向記者透露，SOHO 3Q未來將單獨上市，“因為3Q是輕資產運營的，規模做大之後，要把這部分業務分拆出來上市”。

欲減少境外債務降低風險

值得一提的是，在潘石屹看來，SOHO 3Q業務目前還處在成長中，尚不能稱之為成功，但對於外界對SOHO中國轉型為持有物業運營商是否成功的質疑，他可以回答説，“轉型已經成功了，負債率和現金流都已經安全了”。

潘石屹回憶道，三年前宣佈轉型持有運營時，資本市場的反饋最為直接，宣佈消息以後的一個小時內，SOHO中國股價跌了8%。

“當時資本市場對SOHO中國評價非常負面，認為銷售會有大量資金進來，轉為出租後，現金流壓力很大，當時外界非常關心公司的負債率和現金流是否能支撐得住，他們預計2015年中期，負債率會超過100%。”潘石屹回憶道，“實際上，我們在轉型之前曾反覆測算，認為能夠度過三年後的這個難點，只要度過去，SOHO中國就將擁有京滬兩市核心地段170萬平方米的物業(包括在建未完工物業)”。

據SOHO中國2015年中期業績公告顯示，截至2015年6月30日，公司現金及銀行存款總計約97.7億元，總負債為199.34億元，淨債務佔股東權益的比率約為25%。此外，SOHO中國認為，目前公司的現金完全能夠滿足在建投資物業未來大約55億元人民幣的資本支出需求。

據潘石屹透露，把負債率降下來的主要“法寶”是沒拿地，另一個則是將凌空SOHO一半物業賣給了攜程，攜程一次性付款，致使負債率一下子就降下來15%左右。

另據SOHO中國提供給《證券日報》記者一份報告顯示，截至2015年6月30日，SOHO中國有息負債總額為199億元，從整體借貸成本來看，僅為5.8%，遠低於行業平均水平。

值得注意的是，在境外市場的借貸中，SOHO中國有10億美元高息債，一筆為2017年到期的5年期6億美元債，融資成本為5.75%，另一筆則是2022年到期的10年期4億美元債務，融資成本為7.125%。而從不同幣種的貸款佔比來看，美元債佔50%，港幣貸款佔21%，人民幣貸款為29%。

目前，在人民幣貶值、美國利率傾向於上行的情勢下，大量的境外貸款是否會為公司帶來影響？“我們一個月之前就成立了一個小組來專門研究這個問題，得出的結論是外匯的波動對我們利潤表的影響較小“。潘石屹如是稱。

而閻巖接受《證券日報》記者採訪時表示，“我們注意到政府政策對發行境內公司債有所放鬆，正在積極地尋求長期的境內經營貸款，並探索在境內發行銀行間公司債的機會”。

閻巖進一步向《證券日報》記者表示，對於舊有的境外債務，公司可以發行新的境外債來償還舊的境外債，只要不涉及用人民幣償還境外債務，外匯影響就不大。但鑑於匯率風險，外加人民幣利率正處在下行通道中，SOHO中國正在逐漸減少境外借款，增加境內貸款，而考慮發行人民幣債的目的是置換美元債，並不是需要資金去拿地擴張，而是要降低資金成本，但這需要一個過程。