“禁墅令”實施十餘年 各地別墅為何越來越多

原標題：十餘年“禁墅令”下各地別墅為何越來越多？

新華網北京12月24日電（新華社“新華視點”記者杜放、楊毅沉、羅政）城建用地日漸稀缺、人地矛盾突出正成為眾多城市發展的癥結之一。根據規定，我國各地國土及規劃部門早在2003年已明確停止別墅類用地供應。然而，“新華視點”記者在部分用地趨緊城市周邊調查發現，低密度、大佔地、高標準的在售別墅項目越來越多，僅京滬等地周邊以“別墅”名義在售的樓盤就有上百個。

“禁墅令”實施十餘年來，以各種手法運作的“擦邊球”項目層出不窮，暴露出城市用地資源浪費乃至規劃落實亂象。

容積率低於1的獨棟別墅仍在售，有開發商甚至稱“容積率想做多低都可以”

“我國對別墅用地供應的限制始於十多年前。早在2003年發佈的《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》就要求，優化土地供應佈局和結構，停止別墅類用地的土地供應。”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌等專家介紹。

國土資源部、住建部2010年發佈的《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》規定，“嚴格限制低密度大户型住宅項目的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大於1。”根據現行《限制用地項目目錄》，各地應明確禁止對別墅等低密度住宅供地。

記者調查發現，在北京、上海等大中城市周邊，標榜“低密度低容積率”的別墅並不鮮見，一些項目公開以“容積率低於1”招攬買家，有開發商甚至稱“容積率想做多低都可以”。

位於北京順義區的“華潤八號院”別墅項目，自稱“佔地10公頃，建築面積達3.8萬平方米”。銷售人員出示的合同資料顯示，該項目位於北京潮白河畔，三面均是高爾夫球場，其主打的“60席純獨棟別墅”平均容積率僅為0.41。

根據《國務院關於促進節約集約用地的通知》，各地須明確停止別墅類房地產開發項目的土地供應，防止大套型商品房多佔土地。“華潤八號院”銷售人員介紹，三種主力户型地上建築面積從280平方米到480平方米不等，“有的户型加上庭院，面積超過1000平方米，總價數千萬元。”

在距離上海市區40餘公里的江蘇省崑山市澱山湖周邊，坐落着農房悦墅、時代御湖等諸多別墅羣。其中一處“澱山湖壹號”樓盤銷售人員告訴記者，該項目別墅容積率僅為0.6，獨棟別墅最低4000萬元一套。預售證顯示，該處樓盤於2013年建成並取得商品住宅交付備案書，擁有70年產權。“為了規避檢查，對外一般不稱別墅叫洋房。”銷售人員説。

拿地十幾年後“二次開發”，高密度配建平攤容積率

“時至今日，各城市的在售別墅項目仍層出不窮，這一現象讓人困惑。”上海財經大學不動產研究所所長陳杰説。

《中華人民共和國土地管理法》規定，兩年不開發的土地逾期無償收回。業內人士表示，這意味着，即使是在2003年“禁墅令”頒佈前獲批的原有別墅用地，也早已過了開發期限。然而，搜房網等中介統計顯示，目前僅北京周邊以“別墅”名義在售的樓盤就有上百個。

記者從多地國土監管部門瞭解到，按規定，城市規劃中不能存在新增別墅用地供應。“按照國務院關於促進節約集約用地的通知，各城市在土地利用總體規劃中要將這一限令寫入從嚴執行。”顧雲昌説。

眾多新建別墅項目的用地究竟從何而來？記者調查發現，有部分在售別墅用地屬於變相囤地。“有的舊別墅捂盤惜售，十幾年之後再‘二次開發’。”上市房企華夏幸福的一家施工公司負責人説。

北京市住建委網站信息顯示，北京“華潤八號院”是上世紀九十年代興建的“華中園別墅”，其土地使用權證號為“市順港澳台國用（1998）字第10013號”。據銷售人員介紹，這一容積率僅為0.41的別墅項目，蓋好了一直沒有賣，今年被重新整修再次發售。據瞭解，1998年拿地至今，周邊房價至少上漲了十幾倍。

還有一些開發商在獲得新的一般住宅用地後，將地塊分成別墅區和普通配建區，通過縮窄樓距、大量配建等做法“調整”容積率，提高別墅佔地面積，用地規劃成“空文”。一些地產業人士反映，通過配建一小部分高密度物業，繞過政策限制，是眾多別墅項目的“潛規則”。

“一個項目內部不同區塊的容積率可以調整，假如別墅部分的容積率還不到0.7，那麼蓋上高密度商業配套，整個地塊容積率就能達標。”北京萬科觀承別墅銷售人員説，別墅部分的容積率可以“想做多少就做多少”，無非就是在地塊內部做文章。

土地出讓公告顯示，萬科觀承別墅項目在《限制用地項目目錄》出台一年後的2013年出讓開發，2015年11月剛剛開售。這一理應受到政策限制的住宅項目，“由於別墅部分容積率太低，還有幾乎一半的地塊不知道要怎麼開發。”銷售人員透露，眼下一些別墅的間距甚至不足1米，宣稱“不是獨棟別墅是聯排建築”以規避限令。

一些業內人士向記者反映，目前更多在售的“擦邊球”別墅項目中，把容積率做到1.01以規避限制也十分普遍。

有些地方對違建別墅睜一隻眼閉一隻眼

住建部披露的城鄉建設統計公報顯示，截至2014年年末，全國653個城市建成區面積達4.98萬平方公里。“在土地資源日益緊張、住宅及耕地面積稀缺的背景下，對別墅用地設限是基於城鄉統籌長遠發展的舉措，是基本的規劃紅線。”同濟大學教授楊海真説。

為進一步剎住違建之風，國家及各地國土、規劃部門幾乎年年重申嚴禁向別墅供地。然而頂風作案仍時有發生，僅2010年以來，湖北省宜昌市規劃局等部門違規批准建設別墅、福建省晉江市有關部門違法批准轉讓土地建別墅等案件，均被國土資源部門掛牌督辦。

“受利益驅使，開發商有開發別墅類高端住宅的衝動，有些地方對此也睜一隻眼閉一隻眼。”國土資源部相關負責人表示，在我國目前的經濟社會條件下，居民居住條件相差太大並非積極現象，各地政府不應鼓勵住房差距過大，亟須加強對“擦邊球”做法的監管。

專家表示，每年有限的住宅用地供應通過種種手法建成別墅，擠壓了中低收入階層的住宅用地供給。“一些地方規劃的別墅羣、低密度住宅區供大於求出現空置，還造成了資源浪費。”國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵表示，由於一些地方熱衷於“攤大餅”發展、盲目追求大佔地高端項目，近年來我國人均佔地面積持續擴大，一些高標準低密度住宅與城鎮化下居民的主體居住需求已明顯錯位，土地利用率偏低。

“只有從嚴規範部分別墅項目打政策擦邊球的種種做法，才能真正讓城市用地規劃落到實處。”中國地質大學公共管理學院院長李江風説。