回顧2015中國樓市：淡化調控去庫存仍為主基調

2015-12-25

原標題：2015樓市調控行政手段淡化穩房價去庫存仍是主基調

中新網12月25日電在2015接近尾聲之際，回看今年的樓市政策，從年初的“330新政”到近期中央經濟工作會議提出的去庫存戰略，調控政策可謂密集推出，並呈現出行政手段的淡化、信貸槓桿的頻繁運用兩大特點。

在多項利好政策的刺激下，樓市逐漸走出調整期，多個城市的房價和成交量有所回升，但仍然存在城市間的分化、庫存去化等問題。有專家分析，明年樓市政策有望進一步寬鬆，調整點可能落在信貸政策、普通住宅界定標準、棚户區改造等方面。

行政調控手段淡化樓市信貸政策接連出台

在今年的“兩會”上，李克強總理提出了“因地制宜，分城施策，鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產長期平穩健康發展”的大方向，定下了今年樓市“去庫存”“穩增長”的主基調。

此後，樓市政策接連出台，3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監會三部委聯合宣佈了後來被稱為“330新政”的房貸政策，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例調整為不低於40%。同日，個人住房轉讓營業税免徵期也由5年改為了2年。

9月1日起，二套房公積金

貸款首付比例由原先的最低30%降低至20%。緊接着，在9月30日，央行、銀監會再次發佈房地產重磅政策，將不限購城市首套房商貸最低首付款比例下調至 25%。此外，多地還放寬了公積金的使用限制，採取了提高貸款額度、放寬首套房和首改房的認定標準、降低公積金貸款使用門檻等措施。

近期，政府高層多次提及化解房地產庫存，促進房地產業持續發展的戰略。近日召開的中央經濟工作會議上也提出化解房地產庫存的要求，“要按照加快提高户籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場”。此前已有多個地方政府制定了一系列去庫存的措施，山西省提出了取消商品房限購、取消限外等一系列政策，洛陽、駐馬店等城市為鼓勵本地農民進城購買商品房，採用了財政補貼的方式。

除以上房地產本身的政策調控外，受經濟下行壓力的影響，央行今年還頻繁運用信貸槓桿，進行了五次降息和五次降準，五年期以上貸款基準利率由年初的 6.15%，降到了目前的4.9%，下降幅度高達25.5%。雖然不是直接針對房地產的調控政策，但這一調整確實有利於房地產市場的發展。

“今年房地產的調控把握的是比較好的，減少了政府對市場的行政干預”，中國社科院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞在接受中新網房產頻道採訪時表示，行政手段逐漸淡出，迴歸市場本源，更多的是通過價格槓桿、貨幣政策來調節供求關係，資源的配置效率會提高。

北京市房地產協會秘書長陳志在接受中新網房產頻道採訪時則表示，今年的房地產調控政策中，信貸政策相對較多，比如公積金使用條件的放寬，降低房貸利率等，這些都有利於降低置業者的購房門檻、減輕支付壓力，有利於房地產市場的發展。

房地產市場走出低潮期高庫存難題待解

在多輪利好政策的前提下，今年的房地產市場漸漸走出了去年的低迷態勢，多個城市的呈現出了“量價齊漲”的態勢。來自國家統計局的數據，11月份，全國70個大中城市新建商品住宅上漲的城市有33個，比上月多了6個，價格環比綜合平均漲幅擴大了0.2%。同比方面，11月上漲的城市有21個，比上月增加5個，漲幅也在持續擴大。中原地產研究中心的數據顯示，全國主要的54城市，前11個月累計成交套數達268.36萬套，同比上漲了14.3%。

雖然總體樓市向好，但城市間的分化仍在加劇，一線以及部分二線城市房價一路走高，瀘州、錦州、三亞等三四線城市的房價卻仍在下跌。

庫存方面，截止到11月末，商品房待售面積高達6.9億平方米，比年初增加了0.7億平方米。有業內人士分析，庫存再度走高提示整個行業的系統性風險加大，如果高庫存現象長期持續，房貸違約、房企資金鍊等風險都會上升。

談及明年樓市的政策走向，陳志提到，政策的制定需要結合整個國民經濟的運行情況，房地產的庫存去化是一個長期的任務，政策調控“松”是一個大的方向，預計明年還有一定的降息、降準的空間，但降息的幅度不會太大。

在牛鳳瑞看來，明年仍會延續去行政化的思路，政策措施或許不會再密集出台，可能會鬆綁幾個仍在限購的城市，推進“營改增”進程等等，更多的採用信貸、市場等方式調節。

“在當前經濟增速放緩且面臨轉型之際，房地產行業的作用再度被強化”，中原地產首席分析師張大偉預測，尤其是高層提出去庫存戰略後，後續相關去庫存的政策或將出台，可能會聚焦在信貸政策的繼續寬鬆、普通住宅界定標準的調整、棚户區改造、户籍制度改革等方面，地方政府還可能會出台税費減免、購房補貼等政策。

對於明年樓市前景，牛鳳瑞持樂觀態度，他提到，近幾年樓市購買力一直在聚集，許多改善型購房者一直在觀望，明年或許會迎來釋放期。此外，樓市還存在大量的剛性住房、危舊房、棚户區改造等需求，房價下降的可能性不大，但也不會出現大幅度上升，和物價、工資水平漲幅一致是理想的狀態。