高價地下停車位成難治“心病”：無產權登記恐惹糾紛

調查動機

城市私家車保有量增長迅速，小區停車位卻資源緊張。當下，小區停車位不僅是有車一族的剛需，而且儼然成為一種投資項目。然而，即便是花十幾萬元高價購買的地下停車位，也無法辦理產權登記，由此引發一系列法律風險。小區地下停車位，為何如此尷尬？

近幾年，隨着生活節奏的加快，私家車保有量快速上升，但停車難也成了困擾許多一、二線城市的心腹大患，在機動車數量呈現井噴式增長的山西省太原市尤其如此。目前，太原市機動車保有量已突破百萬輛，與之相對的停車位則嚴重不足，現實版“搶車位”幾乎每天都在發生。因此，不少人認為，購買一個固定停車位不失為一個一勞永逸的辦法。於是，有車一族紛紛為了自己需要的停車位慷慨解囊，而停車位的價格也就隨之水漲船高。據瞭解，以太原新開發的幾個小區為例，雙層機械車位售價大約在10萬元左右，而平面車位已經達到了17萬元左右，價格直逼一輛中檔合資轎車的售價。毫無疑問，停車位現在已經成為一種時髦的“奢侈品”。

然而，這樣的“奢侈品”卻並沒有因為購買者支付了高價而完全令人放心，停車位的產權問題成了困擾許多業主的一個心病。是所有的停車位都沒有產權，還是在停車位的買賣中有許多不為人知的潛規則？《法制日報》記者對此進行了調查。

高價格買不到放心

家住太原市龍城大街附近小馬花園的董曉傑近來的心情可謂喜憂參半，喜的是這位年輕的有車一族在花費了不菲的金額後，終於買到屬於自己的停車位；憂的是這個停車位好像又不是真正“屬於”自己的。

“這個停車位的價錢跟我的車子價格差不多，不過我還是傾向於買一個屬於自己的停車位。”説起自己“搶”到的這個停車位，董曉傑不無得意地告訴記者：“車位漲價的速度比房價還快，現在買還比較划算，而且還是自己買下來的東西用着覺得踏實。”

然而，談及停車位的產權問題，董曉傑顯然就沒那麼踏實了。“買的時候開發商就告訴我停車位辦不了產權，只會在物業辦一個登記。”董曉傑告訴記者，物業給辦的登記顯然是他們內部系統的登記，並不是我們平時所説的產權登記，這讓他感到十分不舒服。

“花了十幾萬元，結果不給辦產權登記，這要是以後出了什麼問題咋辦？”董曉傑對記者説，他擔心萬一物業出現什麼差錯又把車位賣給別人，到時候肯定又要起糾紛。而且他購買停車位一來是為了自己使用，二來也算是一種投資，就是因為看到停車位在不斷升值所以才果斷出手。萬一以後自己用不着這個車位了，沒有產權登記的話恐怕會有不少麻煩，肯定沒有手續齊全的車位好賣。

隨後，記者又走訪了幾個不同的小區，發現並不只有董曉傑一個人遇到了類似問題，許多購買了小區地下停車位的業主們都反映，自己的停車位沒有辦理產權登記。

董曉傑形容自己的心情説：“有時候感覺就像花十幾萬元搶到了一件愛馬仕的限量版，結果穿的時候卻發現很可能是件A貨。”

停車位權屬到底歸誰

“停車位太少了，每天停車真的是個大麻煩，停在路邊擔心被貼罰單，而且停車位一直在漲價，現在不買估計以後還會再漲。”説到購買停車位的原因，董曉傑這樣告訴記者。

記者在調查過程中發現，絕大多數業主都有跟董曉傑一樣的心態，覺得停車位是個必需品，自己不買別人也會去買，買晚了還會更貴，所以在短暫猶豫後還是出手購買。“現在不買以後更貴啊，至於產權的問題，隨後再慢慢跟開發商談吧，不知道他們能不能解決這個問題。”面對產權問題，董曉傑這樣告訴記者。

帶着疑問，記者走訪了太原市一家房地產中介公司。銷售員胡澤明為記者介紹了現在停車位的情況：“停車位沒有產權，交了錢，我們去物業登記一下就可以領卡了。”當記者進一步問“為什麼沒有產權”時，胡澤明告訴記者：“並不是我們不願意辦，而是房管局現在只給小區的車庫辦產權登記，停車位辦不了。”

通過記者的調查，胡澤明的説法得到了證實。太原市一位房管局的工作人員就停車位產權問題給了記者這樣的解釋：“目前是具有密閉空間的車庫才能依法拿到預售許可證。”這位工作人員説，房管局目前只為小區裏有頂棚的車庫辦理產權登記，地下停車位暫時辦不了，“地下停車位基本上都是通過人防工程改造的，而人防工程是國家強制配套建設，與開發商的施工設計圖不一致，所以不符合房屋建築面積認定的基本條件，沒辦法辦理產權登記”。

不同性質的停車位，在能否辦理停車位產權問題上是完全不同的。

山西律師劉朝陽代理過不少產權糾紛案件，他告訴記者，山西省停車位的產權歸屬目前有三種情形：一種是購房時停車位的面積已經列入公攤面積被分攤，這類停車位屬於全體小區業主共有，開發商無權銷售，更沒辦法另行辦理產權登記；另一種停車位的面積未分攤，且開發商單獨取得了停車位的產權，這種停車位是可以買賣的。不過上述兩種情況現在都比較少見，現在大部分地下停車位都是人防工程改造的，而人防工程是國家強制配套，對於這樣的停車位，開發商本身是沒有產權的，自然也就沒辦法進行買賣。“簡單來講，人防工程的所有權屬於國家，開發商對其投資之後享有收益權，但這種收益權並不等於產權”。

產權不明易引發糾紛

“領了鑰匙，那這個車位就是我的了，再也沒人跟我搶停車位了。”家住太原市南中環街國際大都會的業主趙女士這樣説，“我在物業那裏登記過了，有沒有產權登記我也不知道，反正我也是跟別人一樣用。”

記者採訪了多位業主後發現，抱有這樣想法的人不在少數。許多業主都覺得，現在大多數開發商和物業的服務效率很高，“簽了字、交完錢就能領上鑰匙，車位能用就好了，至於別的問題我還真沒考慮過。”趙女士不以為然地告訴記者。

那麼，停車位沒有辦理產權登記是否真的無所謂？

“其實這種觀點是不對的，沒有產權證的地下停車位很危險。”劉朝陽這樣告訴記者，業主花十幾萬元與開發商簽訂的買賣合同，實際上只是長期租賃協議，一旦出現自然災害等不可預知情況時，國家可統一調配各個小區的人防工程使用，此時車位就不再屬於業主了。另外，一旦遇到小區拆遷等問題，業主的權益也得不到有效保障，沒有產權登記的停車位肯定是拿不到拆遷補償款的。同時，對於抱着投資目的購買停車位的業主來説，儘管開發商宣稱業主購買停車位之後可以自由轉讓使用權，價格自定，物業還可以免費辦理變更登記，但是沒有權利轉移憑證的停車位交易始終存在不小的風險。“這就有點類似於小產權房，很可能出現‘一位二買’的問題，而且在車位的維護上也會經常出現糾紛”。

業主需增強法律意識

出了高價卻買不到停車位的產權，這是困擾許多有車一族的心病，而且這樣的情況不僅僅出現在太原。根據一些媒體報道，我們不難發現停車位產權問題幾乎困擾着我國各大一、二線城市，成為一個亟待解決的共性問題。而就停車位產權問題的成因來看，解決停車位產權問題不能單純依賴一個人或者一個部門的行動，需要各個方面共同努力。

拿停車位數量不足來説，許多市民都覺得，市政建設部門和開發商應該為居民提供更多、更方便的停車位置。用着“不屬於自己”的“奢侈品”的董曉傑説：“關鍵還是停車位太少，開發商每次一開盤很快就賣光了，我怕以後買不到，哪裏還顧得考慮那麼多問題。要是車位充足，我肯定不會選這種沒有產權的。”

對於為業主辦理產權登記的問題，胡澤明説：“有時候也不是我們不想給辦登記，而是房管局一般只給車庫辦。可是，現在不管是哪個小區，獨立的停車庫都是極少數的，我們也沒有辦法。”

記者調查發現，現在絕大部分業主泊車主要依賴露天停車位或地下停車位。胡澤明認為，房管部門在辦理產權登記的問題上應當靈活一點，不要只給車庫辦。胡澤明和他的同事都表示，只要房管局那邊可以辦，他們也都願意多跑這一趟給業主們把該辦的手續都辦好。

記者調查發現，目前，太原市許多新建設的樓盤在人防車位的問題上都會明確告訴業主：“這些停車位是沒有產權的，實際上只是長期租給你們，但是並不影響日常使用。”由於無法辦理產權登記，人防車位在價格上也會比產權車位便宜不少，但是物業會有嚴格登記，謹防出現“一位二賣”的現象。同時，這些人防車位在小區管理和維護上同產權車位並無區別，業主可以正常使用，這樣的做法也緩和了由於產權問題而產生的矛盾糾紛。

劉朝陽認為，業主應當樹立法律意識，增強法治觀念，在面對緊缺停車位時也應當謹慎購買，耐心問清其權利歸屬再籤合同，這樣才能保障自己的合法權益不受侵害。同時，一味地跟風購買停車位也不見得就是明智之舉，面對潮流也應當量力而行，考慮自身情況，如無必要購買停車位，租一個停車位也不失為一種更為經濟實用而又靈活的方式。□ 記者 馬嶽君 王志堂