房地產投資持續放緩 去庫存成為“國家任務”

今年中央經濟工作會議上，化解房地產庫存成為明年結構性改革五大任務之一。樓市庫存究竟有多大，究竟該如何化解？

樓市庫存壓力有多大

期房需要4.5年來消化

國家統計局數據顯示，截至11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。即便庫存仍在增加，今年前11月，我國還新開工房屋140569萬平方米。這意味着新房仍將源源不斷湧向市場。

社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛算了一筆賬，截至今年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現房庫存約4.26億平方米，去化週期23個月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。“今年中國樓市呈現的特點與過去十年間供不應求的局面完全不同。”

受庫存壓力的影響，今年以來，房地產投資同比增幅持續放緩和快速下滑。“今年房地產住宅投資同比增幅持續下滑，已快接近2009年2月的歷史最低值。”倪鵬飛説，房地產投資下降直接拖累經濟增長，初步測算，今年前三季度，房地產投資對經濟增長的直接貢獻率已降到只有0.04個百分點，創下2000年以來的新低，幾乎要落入負增長貢獻軌道。

實際上，今年以來，中央出台的有利於穩定樓市的調控政策不少。今年“330新政”後，在降低房貸首付比例、購房滿2年免徵營業税等優惠政策的支持下，我國房地產銷售面積增速已經從1至2月的-16.3%，逐步回暖，最終使去年底至今年的商品房銷售增速呈現出對勾型反轉。

然而，受不動產特點的侷限，樓市回暖程度並不一致，壓力分化是今年樓市最突出的特點。分區域看，1—11月份，東部地區商品房銷售面積同比增長9.6%，增速比1—10月份提高0.3個百分點；而西部地區商品房銷售面積同比增長3.8%，增速回落0.1個百分點。分城市看，庫存壓力更非“全國一盤棋”。在社科院財經戰略研究院博士李超看來，過去幾年住房需求的“同跌同漲”的局面，在2015年終結，樓市進入了一個全面大分化時期：一線城市和人口基本面較好的二線城市，住房需求持續高漲，總體上呈現“量穩價增”的局面；其它二線城市和部分三線城市從規模擴張轉為結構優化，總體步入“量減價穩”階段，有一定的庫存壓力；部分三線城市和四線城市需求總體乏力，“有量無價”，庫存壓力大。

去庫存如何發力

遠近結合，供求雙向發力

“三四線城市庫存壓力依然很大，可見單純依靠宏觀政策，已經難以刺激需求，更難達到綜合目標。”倪鵬飛説。

正是基於目前的樓市特點與人口特徵，今年中央經濟工作會議為樓市去庫存開出的藥方更加突出改革紅利，按照加快提高户籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。

“樓市去庫存要近期與遠期統籌結合，供給與需求雙向發力，多措並舉。制度性變革有利於解決房地產中長期需求問題，而短期看，去庫存還是要在庫存壓力大的城市減少甚至限制新的供應，並鼓勵開發商降價出清。”國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲説。

倪鵬飛也認為，去庫存需要雙向發力。供給端要做減法，減少庫存高的城市和區位的新房開工規模；通過企業併購重組等形式減少項目爛尾。需求端則要做加法。“打通保障房與商品房的供給渠道，如果棚改可以從商品住房市場購買項目，則5年可以消化庫存15億平方米。此外，還可以探索共有產權住房制度，形成針對農民工等中低收入人羣、按照商品住房產權分期累計讓渡的購房支付機制。”

目前庫存壓力主要集中在三四線城市，而這些城市去庫存不能僅依賴住房政策，還需要產業支持。“不解決三四線城市的人口流出問題，房地產政策效果有限。”中原地產首席分析師張大偉認為，產業是支撐城市人口集聚的關鍵因素，提高三四線城市的就業吸引力才是解決樓市庫存的重要出路。

去庫存面臨哪些挑戰

切忌“一刀切”，過剩城市需嚴把土地閘門

有人質疑，此次中央經濟工作會議提出“要取消過時的限制性措施”，是不是意味着北京、上海、廣州也可以全面放開限購了。對此，張大偉分析，全國唯一還在執行的限制性政策只有貸款套數的限制和一線城市的限購。考慮一線樓市現狀和防範系統性風險，取消僅剩的這兩條限制性措施的空間並不大。

也有人提出，“鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業”，引入社會資本去庫存是此次“藥方”的一大亮點。不過，不少專家認為，這對化解三四線城市庫存的作用有限。

“發展住房租賃市場有利於完善滿足多層次需求的住房供應體系，不過引入機構投資者還需要看配套扶持政策是否落地。”任興洲認為，目前一二線城市的租賃需求比較旺盛，但是庫存壓力不大，因此房價較高，導致機構投資者進入市場的資金壓力很大，如果沒有融資、税收等方面的扶持政策，很難盈利。反觀三四線城市，雖然庫存較高，但租賃需求不旺，現有市場基本沒有太大缺口，機構投資者未必有投資意願。

既然樓市分化加劇，去庫存也切忌“一刀切”。“每個城市得的病不一樣，也不能吃一樣的藥，一定要因城施策。”任興洲分析，今年“330新政”後，一線城市和部分熱點二線城市的住房需求釋放較快，目前庫存正常。而三四線城市的庫存仍在持續增加。“這種情況下，三四線城市的地方政府一定要忍住固定資產投資下降的短痛，尊重市場的調整週期，嚴把土地供應的閘門，決不能再給市場釋放壓力。”