鄭州住房能賣9個月沒觸警戒線 房價未來走勢如何？

今年以來，鄭州住房去庫存週期一直在八九個月徘徊

河南商報記者 唐韜/攝

河南商報記者 鄧飛 吳軍

日前，中央鼓勵開發商順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格。商品住房嚴重供過於求，房價難免出現下跌，一直堅挺的鄭州房價，未來走勢如何？

【市場】

鄭州房價還沒有下降

有報道稱，重慶市個別樓盤在一個月時間裏，每平方米降了七八百元。

不過，這種降價行為在鄭州暫未出現。河南商報記者走訪鄭州部分在售樓盤得知，除了首付分期、會員折扣等措施外，有部分項目在房源整體優惠的基礎上再給一兩千元的優惠。多位樓盤項目營銷人士向河南商報記者表示，會以控制房源的方式來調整供給，暫時還沒有考慮降價舉措。

記者在走訪中發現，一個位於鄭州市二七區繁華地段的高端住宅項目，為了快速回籠資金，170平方米的毛坯房才降價至12000元/平方米，而經開區一熱銷樓盤賣到8600元/平方米仍客源不斷。樓盤項目價格波動是和項目本身的市場價值和操盤水平有密切關係的。

在建業工作的陳先生説，相比之下，由於存量較大，河南三、四線城市房地產項目出現降價的可能性很大。事實上，新鄉地區部分實力較弱的樓盤，已經有小幅降價現象。漯河恒大某項目的負責人郝勝説，大企業開發的項目房價堅持不降，一直維持在每平方米6000元左右。

【原因】

商住房庫存能賣9個月

“合理”

住建部曾提出“高庫存”的標準是“一個城市的住房庫存量超過合理區間，即高過1年的銷售量。”也就是説，如果一個城市的去庫存週期超過12個月，則可視為超過警戒線，進入“高庫存”階段。

河南商報記者從鄭州市房管局瞭解到，截至今年11月底，鄭州市區商品住房累計可售面積為779.49萬平方米。如果按照前11個月的平均銷售速度，這些庫存房源能賣9個月左右。今年以來，鄭州市區住房庫存去化週期一直在八九個月徘徊。

今年9月底，河南省穩增長、保態勢經驗交流會透露的信息顯示，我省個別省轄市市區商品房去庫存週期超過18個月，部分縣級市去庫存週期超過36個月。

河南省統計局公佈的數據顯示，截至今年11月末，全省商品房待售面積為3563.58萬平方米。

中國社會科學院財經戰略研究院發佈的《中國住房報告(2015~2016)》指出，2015年房地產市場的住房形勢超出預期，全國總庫存高達21億平方米，僅現房庫存消化就需23至24個月。與此同時，住房市場步入“結構性過剩”時代，內部結構失衡，“一線城市供求矛盾突出”與“三、四線城市供過於求”並存。

【數據】

今年前11個月

漲了880元/平方米

上述報告稱，2016年中國樓市內部條件與外部環境並不樂觀，在此背景下，房價存在大幅度下跌的可能，但由於宏觀政策進一步寬鬆，房地產市場不會硬着陸。

高庫存在一定程度上能對房價產生影響。這從今年以來鄭州房價的歷史變化中可以看出端倪。鄭州市區商住房的庫存量，反映到房價水平上的結果是：今年1月~11月，鄭州市區商住房均價為8832元/平方米，同比漲了880元/平方米。

具體來看，在1月份，鄭州市區房價每平方米跌至7990元。之後，總體上一路上漲。5月份，受鄭東龍湖區域高端樓盤入市影響，整體房價拉高，市區房價曾達到每平方米10243元。隨後逐步下跌，在8月份回落至每平方米8687元后，再次企穩上漲。到11月份漲至9084元/平方米，每平方米房價再進“9”時代。

鄭州市住宅與房地產業協會秘書長葉琦認為，從供需關係的把控上看，鄭州通過調研，對住房市場的投放節奏控制得比較合理。今年前11個月，鄭州市區商品住宅的累計預售面積是1034.21萬平方米，累計銷售了955.71萬平方米，這個比例約為1.08，基本上達到供略大於求的狀態。

【鄭漂】

房價雖然高

還是願意留在這兒

今年32歲的牛光超，從山東菏澤來鄭州已經12個年頭了。

“早想買房了，但鄭州房價太貴。”他説，老家的房價每平方米要比鄭州便宜2000元，但在這兒生活時間長了，不想離開。去年，他給孩子報名上學時費了好大勁兒。他現在在汝河小區租的兩室一廳，每個月要1600元。家裏有倆孩子，開銷全靠他開的幾十平方米的裁縫店維持。

即便如此，他也決定明年要買房了，“再不買，還漲。前幾年嫌房價高，想等降價了再買，結果越等越漲。”

從人口大數據來看，到2018年，鄭州都市區人口將達到1100萬左右；官方數據顯示，2014年末，鄭州總人口為937.8萬。這意味着，從2015年到2018年，鄭州將新增約160萬人，平均每年新增40萬人左右。

上海易居房地產研究院智庫研究中心總監嚴躍進説，鄭州的人口持續增加，是支撐鄭州房地產市場持續發展的重要因素。如果農民進城買房優惠政策放開的話，將加速庫存去化。