巴爾的摩的7億美元項目C.O.R.E.能在不驅逐居民的情況下重建社區嗎？ - 彭博社

路透社/凱文·拉馬克巴爾的摩市估算委員會，負責管理城市支出的機構，本週批准了一項與州政府的安排，涉及 7億美元的社區振興 計劃，該計劃是州長拉里·霍根上個月提出的。該市已經開始拆除閒置建築，以便在未來四年內拆除4,000處破敗物業，並將其轉變為綠地，以便開發商隨後在其上建造新住宅和商業。

大部分重點將放在西巴爾的摩，尤其是在像桑德鎮-温徹斯特這樣的投資匱乏地區，弗雷迪·格雷的社區，該地區過去經歷過城市更新過程。這些過程未能改善這些社區的生活。霍根州長在一月份宣佈C.O.R.E.項目時提到了“巴爾的摩騷亂”。州政府正在籌集大約6億美元的債券、税收抵免和聯邦補助，以激勵公司最終建造新住宅和商業。

彭博社城市實驗室一個負擔得起的遊牧家居設計在適應城市生活方面面臨挑戰紐約市警察局長卡班在聯邦調查中辭職來自路易斯維爾，推動植樹以改善公共健康住房在幾十年中的最嚴重危機在2024年競選中迴響一個擔憂是，如果C.O.R.E.項目成功，這些假設的新社區可能對低收入家庭來説太過昂貴。這是一個自然的擔憂，伴隨着更新計劃的出現而出現。這些社區的居民無疑會歡迎新的節能、安全的住房和更健康的食品選擇，但如果他們負擔不起，這些幫助就微不足道。

巴爾的摩住房圓桌會議，一個專注於社區發展的團體聯盟，在1月底發佈了一份報告，提供了城市如何引導社區復興的想法而不使人們流離失所。“我們相信，只有當發展潮流是有原則的並基於人權價值時，才能提升所有船隻，”報告中寫道。

圓桌會議正在要求城市每年承諾4000萬美元用於其稱之為“公平發展20/20願景”的計劃：每年2000萬美元用於僱傭長期失業者幫助拆除和解構空置建築，另有2000萬美元用於重建或翻新建築為永久負擔得起的住房。

“我們正在努力推動超越城市目前所做的資金，但我們必須放棄一些東西，”國家經濟和社會權利倡議的法律主任彼得·薩博尼斯説，他是該報告的主要作者。“我們可能在未來幾年內不會翻新警察局，但這是更高的優先事項。我們所説的是，從人們的需求出發，基於他們對非投機性住房的基本需求——價格不會上漲並將人們推開——以及我們對工作的基本需求，特別是那些面臨就業障礙的需求。”

通過C.O.R.E.項目，城市承諾在未來四年內提供 $1850萬 用於拆遷。隨着州政府 權衡 霍根的支出計劃，代表巴爾的摩的立法者希望修訂保證為那些曾經 被監禁 的人提供拆遷工作。

巴爾的摩住房圓桌會議在其報告中呼籲同樣的針對性就業，該報告指出，城市其他主要重建項目的收益，如 內港的持續升級，並沒有“滲透”到經濟困難的居民中。報告還指出，自1986年以來，巴爾的摩的警察預算增加了243%，而黑人失業率卻急劇上升。2010年，巴爾的摩市只有57.5%的非裔美國男性就業，而1970年這一比例為72.8%。

在2014年，位於巴爾的摩的 機會合作組織 對 1,000名巴爾的摩求職者 進行了調查，發現82%的人要麼缺乏認證的工作技能，要麼沒有交通或工作服的資金，或者曾經被監禁。根據馬里蘭州的 司法委員會，僅在2014年，就有近55,000人經過該市的刑事法院。

大約62,000名巴爾的摩居民正在領取社會安全殘疾保險或補充安全收入，或註冊臨時殘疾援助計劃。這些人要麼年齡太大無法工作，要麼因某種傷害或醫療狀況而無法完全就業。將這一人羣與因犯罪記錄而難以找到工作的居民相加，報告估計至少有119,000名巴爾的摩居民“不太可能從任何來自重大經濟發展項目的就業增長中獲得實質性利益”。考慮到報告關注的是2014年的數據，這可能是一個非常保守的估計。

閲讀 報告：

隨着住房成本的上升，城市沒有提供真正的解決方案，巴爾的摩的家庭顯然在努力維持一個棲身之所。當大量人們不斷面臨無家可歸的威脅，而城市只能提供涓滴式的發展，如果成功，將進一步增加住房成本，唯一合理的結論是，某一類居民的非自願搬遷是城市計劃和政策的可預見部分。

項目C.O.R.E.的建築師對此持不同看法。關於搬遷的問題在項目的常見問題解答 網頁中直接進行了討論：

這個倡議會導致城市居民的非自願搬遷嗎？

不會。項目C.O.R.E.不會強制搬遷居民。對於居住在受影響地區的居民，巴爾的摩市將根據1970年聯邦《統一搬遷援助和房地產收購政策法》（或稱統一法）為他們的搬遷提供安排。項目C.O.R.E.的目標是通過改善現有社區的經濟機會和生活質量來賦權居民。此外，預計項目C.O.R.E.將為新居民在振興社區中創造就業和住房機會。

C.O.R.E.網站還表示，該項目“將導致多種類型的可負擔單户和多户住房的混合。”

然而，根據圓桌會議的説法，巴爾的摩缺乏的是一個為收入低於巴爾的摩地區中位數收入30%的人提供住房的計劃，大約是$26,500，適用於四口之家。圓桌會議的報告要求巴爾的摩市政府將更多資源委託給非營利組織和住房機構，旨在建立社區土地信託。這些實體使社區居民對當地住宅和商業開發擁有更多控制權，在克利夫蘭和費城的社區中，在控制住房成本方面取得了一些成功。

“[項目C.O.R.E.]沒有價值，除非我們學會如何平衡物理發展與人力資本發展，”長期居住在費爾斯點的居民、前巴爾的摩住房管理局官員以及現任東北住房倡議土地信託成員的Danise Jones-Dorsey説。“對我來説，這意味着確保我們為個人投資適當數量的資源，以便他們能夠實現自己最積極的潛力，造福自己和他們的社區——這對巴爾的摩以及全國各地的社區都是絕對必要的。”

在整個大都市中保持住房成本低廉，幾乎是一個沒有人能夠滿足的挑戰。巴爾的摩有一個 可負擔住房計劃，要求獲得公共補貼的30個或更多單元的建築開發商為低收入家庭保留20%的單元。但自2007年該計劃開始以來，僅創造了幾十個低收入單元，正如 《巴爾的摩釀酒》 所報道的。

負責該市包容性住房計劃的董事會主席露絲·路易告訴 《巴爾的摩太陽報》 在2014年，該計劃 “似乎沒有能力在市場價住房中提供顯著的可負擔住房單元。”

“目前沒有針對該市的可負擔住房計劃，”社區組織者瑞秋·庫特勒説，她曾幫助領導巴爾的摩的公平住房運動 聯合工人。雖然巴爾的摩似乎擁有一個 運作較好的住房券計劃，但庫特勒表示這也造成了一些問題。“該券計劃依賴於當前的住房市場，以至於房東能夠真正抬高住房價格，以最大限度地利用券。租住在有很多住房券的社區的人們最終面臨更高的租金，因此這產生了一些意想不到的後果。”

一些研究人員發現，搬遷並不總是一種必然，在大型重建計劃中。其他最近的研究實際上表明，正在進行紳士化的社區產生的搬遷少於非紳士化的社區。就在本週，加利福尼亞州立法分析辦公室發佈了一份報告，發現臭名昭著昂貴的灣區中，市場率住房建設最激進的社區經歷了最低的低收入家庭搬遷。

“相當多的證據表明，市場率住房的建設降低了低收入家庭的住房成本，因此在許多情況下有助於減輕搬遷，”加利福尼亞報告中寫道。

儘管如此，市場率家庭有時會帶着對其環境的某些期望而來，這些期望並不包括低收入家庭的需求。再加上種族主義的因素，就會出現新富鄰居和開發商想出創造性的方法來驅逐不受歡迎的人。

我們在費城看到了這一點，當地的非裔美國人牧師布萊恩·詹金斯為無家可歸者提供服務，他的 300事工教堂位於一個被劃為工業建築的社區。現在那裏幾乎沒有工業運營，許多建築空置了，有些超過十年。開發商一直希望將一些空置的倉庫改建為公寓，但詹金斯一直在 在法庭上與他們抗爭，認為這些新居民最終會將他的無家可歸客户擠出這個地區。詹金斯去年在這些問題上贏得了對一個開發商的案件，但上個月在類似的理由下輸給了另一個開發商。

國家法律智囊團關注了詹金斯的鬥爭，並報道説它 預計會有更多這樣的鬥爭，不僅限於費城，因為空置房屋被改建為公寓。馬丁·J·道爾和伊戈爾·普列斯科夫為 法律智囊團寫道：

這些案例還突顯了城市在社區變化中面臨的挑戰。對於一個正在轉型的社區，開發商在被不再相關的分區分類約束時，什麼是適當的臨界點，以至於面臨不當的困難？開發商希望根據市場需求使用其財產與現有財產所有者的權利之間，什麼是適當的平衡？這些現有財產所有者在購買和開發其財產時，對鄰近財產未來使用有一定的期望。

在華盛頓特區，一項旨在通過允許租户在公寓樓業主準備將其出售給其他公司時選擇購買其單元的法律 並沒有證明非常有效。希望出售的建築業主應該在驅逐或拆遷發生之前通知租户他們的購買選項。但居民抱怨説，房東反而延遲發出這些通知，然後在租户的租約到期之前，剝奪建築的維修和服務。華盛頓特區的檢察長卡爾·A·拉辛 正在起訴 一些房東，針對這些投訴。

在那起訴訟中被針對的房東之一，像項目C.O.R.E.一樣，承諾“沒有居民會因新開發而被永久驅逐”。但很難看出，包括通過C.O.R.E.等項目獲得合同的開發商，如何能夠兑現這樣的承諾。

“問題在於，除非你考慮創建混合收入的物業，否則當土地重新開發時，市場力量開始使得老居民難以繼續居住在那裏，”瓊斯-多爾西説。“在思考這種所謂的城市更新時，你必須意識到市場力量。”

這並不是唯一需要面對的力量。正如瓊斯-多爾西的北東住房倡議董事會成員克里斯·拉弗提和泰·哈林傑在*《巴爾的摩太陽報》* 上個月關於項目C.O.R.E.所寫的那樣：“我們真誠希望這種投資能夠成為逆轉困擾巴爾的摩社區的投資撤退螺旋的火花。城市中結構性種族主義和失敗開發的歷史使我們對此感到可以理解的懷疑。”