分區在舊金山的住房危機、紳士化和財富差距中發揮着重要作用 - 彭博社

埃裏克·里斯伯格/AP對於舊金山的許多不滿者來説，科技是一個妖怪，是一種“無法逃避”的存在，正如 紐約時報所説。但科技怪物只是混亂的代理人。真正可怕的特徵是缺乏住房。而其背後的噩夢是其他人。

Gawker的漢密爾頓·諾蘭對舊金山發出了警告：回應大衞·斯特賴特費爾德在 時報中的報道，諾蘭表示，科技並不是問題，至少不是 時報所描繪的那樣。問題在於舊金山不願意建造住房，更糟糕的是，居民們不遺餘力地阻止更多住房的建設。

彭博社城市實驗室紐約市警察局局長卡班因聯邦調查辭職來自路易斯維爾，推動植樹以改善公共健康數十年來住房的最嚴重危機在2024年選舉中迴響紐約市交通資本升級面臨270億美元缺口，迪納波利表示“以一種阻止其他人生活在你美麗小城市的方式行事，因為你已經有了一個你喜歡的地方，並不意味着你是一個進步者，”他寫道。“這讓你變得貪婪。”

他説得對。雖然這絕不是信條，但住房供應不足是席捲全國的住房危機的共識罪魁禍首。新住房的缺乏尤其讓舊金山陷入困境。

但是諾蘭大錯特錯。

難道你必須拆除所有美麗的舊金山社區，建造可怕的玻璃立方體，取而代之的是曾經美麗的維多利亞式住宅嗎？不。你可以在其他地方建造新東西。

他的讓步聽起來很合理：當然我們不應該拆除舊金山的彩繪女士。這個讓步是對一個沒有人提出的論點的讓步——除了那些反對新開發的舊金山居民。“你可以在其他地方建造新東西”是這一羣體的口頭禪。

傑夫·丘/AP住房危機既是區域性問題，也是地方性問題。從兩個角度來看，會得出關於城市化和搬遷的兩個不同結論。從區域的角度來看，任何一個大都市區的城市都可以建造更多的住房。任何一個新的住房單元都增加了供應，並釋放了一些壓力。

但從社區的角度來看，情況就不同了。那些建設較少的社區有時會被寬恕，因為它們美麗、歷史悠久、富裕或有權勢（而且通常是這些因素的結合）。富裕社區缺乏新建築給不那麼富裕的社區施加了壓力。（“你可以在其他地方建造新東西。”）這種壓力不斷積累，直到在困擾的社區中爆發。（見：使命區。）

首先，讓我們看看舊金山實際上建造了什麼。並不多！根據 Trulia 提供的住房許可證數據，2005年至2015年間，舊金山（市/縣）新增了26,770個住房單元。這是舊金山大都市區建造的住房單元的四分之一，是聖荷西大都市區建造的住房單元的一半，僅佔整個灣區總單元的17%。真可悲。

舊金山在這裏並不是完全脱節。亞特蘭大和波士頓在同一時期各自僅建造了這些大都市地區總新住房單位的16%。明尼阿波利斯和華盛頓特區分別貢獻了各自大都市地區住房單位的14%和12%。在光譜的另一端，西雅圖和丹佛卻設法建造了各自大都市地區住房單位的30%和31%。

（這些比較並沒有為論點提供太多公正：這些城市都沒有像舊金山那樣的巨大需求。）

舊金山沒有建造足夠住房在社區層面意味着什麼。正如約翰·曼金在 “新的排斥性分區法” 中解釋的，城市更新是一個 溢出 現象：

[G]entrification 和排斥在社區層面是密切相關的。如果一個高需求、高成本的社區不建設，開發商和尋找住房的人就會被轉移到最近的低成本社區。這增加了需求和開發，導致了城市更新。

由於高成本、高需求社區的居民往往具有流動性、資金和獲取信息與權力的能力，他們在利用土地使用政策排斥新來者方面非常成功。他們保護自己的利益，並在身後關上大門。（諾蘭明白這一點。）因此，真正應該進入高端社區的高利潤開發最終取代了低端社區中更便宜、更舊和被遺棄的住房。

正如瑞克·雅各布斯為 避難所力量 解釋的那樣，在任何地方建造新的住房單元——無論是保留的可負擔單元還是頂層公寓——從區域的角度來看都是有利的。但是，當新的單元意味着在低端社區中的頂層公寓時，該地區可能會繁榮，而可能以社區的潛在利益為代價。

南市場和布魯克林部分地區發生了什麼，以及人們在使命區（以及布魯克林其他地方）所擔心的，是高層豪華住房被投放到本來就處於困境的社區。這些豪華項目極大地改變了這些社區的認知——它們向市場發出了明確的信號，表明這些地方是安全的——既是指對富裕居民來説安全居住，也是指對住宅開發的更多投資是安全的。儘管這些項目通過增加供應在區域內降低了租金，但它們通過增加需求對周圍社區的租金產生了更大的影響。

然而，這種信號無論是否有豪華公寓都會發生。禁止在高端地區新建，開發商就會轉向低端。如果拒絕建造新的豪華公寓，買家將轉向現有的住房庫存。正如雅各布斯所描述的那樣，“新的規劃困境：富人該住在哪裏？”

新富人正在毀掉一切，因為舊富人決定不讓他們住在離自己太近的地方。

“我們將一堆三層公寓劃為單户住宅，現在人們卻在建豪宅，真奇怪”https://t.co/AkmLnMsO22

— 丹尼爾·凱·赫茲 (@DanielKayHertz) 2016年3月1日

等等，你是説還有比1500美元的公寓更糟糕的東西嗎？比如100萬美元的聯排別墅？但那些並不是城市更新的象徵。

— 丹尼爾·凱·赫茲 (@DanielKayHertz) 2016年3月1日

那麼那些本來會住在那三層公寓的人去哪了？洛根廣場。皮爾森。那裏他們給你的房東提供比你支付的多250美元。

— 丹尼爾·凱·赫茲 (@DanielKayHertz) 2016年3月1日

答案是建設。建造更多的住房，就像諾蘭所説的那樣。但答案也是劃分區域：將土地使用決策從社區中剝離，交給城市。城市要與其他城市共同朝着區域目標行動，建設新的市場價和可負擔單位到處。不僅僅是在開發商可以逃避責任的地方，而是在現有居民已經將大門緊閉的地方。

解決這個住房危機意味着打破那些能夠決定新住房是其他人問題的卡特爾化富裕地區。如果這就是所需的，就在那裏建造那些可怕的玻璃立方體。