法院關注亞利桑那州尤馬的區域規劃規則、種族差異和人口密度 - 彭博社

自從美國最高法院去年夏天裁定《公平住房法》禁止“差別影響”在住房政策中，一個開放的問題仍然是差別影響何時以及多頻繁會作為先例。在他的多數意見中，安東尼·肯尼迪法官警告法院關於根據法律發現差別影響責任的“特殊危險”。

一個聯邦上訴法院已經承擔了這個風險。3月25日，美國第九巡迴上訴法院裁定亞利桑那州尤馬市的一個分區決定違反了《公平住房法》。該決定是第一個根據該法的差別影響解讀找到責任的案例之一——並且涉及的分區問題遠遠超出了尤馬的邊界。

彭博社城市實驗室來自路易斯維爾，推動植樹以促進公共健康紐約市交通資本升級面臨270億美元缺口，迪納波利表示對於租户來説，人工智能驅動的篩選可能成為住房的新障礙高盛測試傢俱銷售商Wayfair債務的需求兩家房地產開發商，Avenue 6E Investments和Saguaro Desert Land，在城市拒絕在2008年重新分區以增加密度後對尤馬提起了訴訟。現有的低密度住宅分區要求住房地塊面積為8000平方英尺（R-1-8分區）。由於國家正進入住房危機，開發商要求城市將要求降低到6000平方英尺（R-1-6分區），以使其稍微更密集。

根據案件，開發商聲稱城市拒絕了分區請求，“是因為鄰近擬開發項目的鄰居出於敵意，希望阻止一個與他們的分區相鄰的以西班牙裔為主的社區的發展，那裏75%的人口是白人。”

鄰居們在尤馬市規劃和分區委員會舉行的公開聽證會上表達了他們的擔憂：

來自[鄰近]貝萊扎分區的幾位業主寫信或在聽證會上發言，反對開發商“迎合”低收入和中等收入家庭。他們抱怨“霍爾社區”的居民往往有大家庭，使用單户住宅作為多户住宅，允許無人看管的兒童在街上游蕩，擁有多輛汽車並將其停放在街道和院子裏，缺乏對房產的自豪感，並未能維護他們的住宅。這些特徵，開發商聲稱，與尤馬的西班牙裔社區的刻板印象相符。

需要注意的是，本案的原告是由一個尤馬家庭擁有的兩個開發實體（在案件中被描述為“霍爾公司”）。霍爾家族因開發西班牙裔社區而在尤馬聞名，案件的背景資料中提到。

尤馬的分區委員會一致投票批准了重新分區，因為這是一個相當標準的請求。然而，尤馬市議會接到了業主的投訴，稱重新分區將導致“一個低成本、高犯罪率的社區。”一位業主提交給尤馬市議會的信件揭示了反對重新分區者幾乎不加掩飾的種族敵意：

我們和許多其他家庭一樣，非常清楚“霍爾建築”公司過去所建造的“住宅”和“社區”的類型。如果任何一位市議會成員對我所提到的內容不清楚，我敦促他們請開車經過許多“霍爾”社區，特別是那些與霍爾提議在我們旁邊建造的房屋價格和麪積相當的社區。在這樣做之後，我請市議會成員問問自己，在為自己的家支付如此鉅額的費用後，他們是否願意住在這些地區……根據我親身比較這些霍爾分區與我們的分區，特別是凱爾利分區的經驗，顯然霍爾分區有更高比例的無人看管的青少年在街上游蕩，以及家庭暴力、盜竊、入室盜竊和對財產的刑事損害/破壞。我的經驗是，許多這些房屋的業主讓青少年無人看管，並且許多這些房屋並不是被指定為單户住宅，而是變成了多户住宅，這反過來導致了更多無人看管的青少年和犯罪……我們感到非常失望，因為我們努力工作以讓我們的孩子遠離這樣的地區，並且努力籌集資金以購買我們所居住的房子。現在我們面臨的可能性是，霍爾建築公司再次想在尤馬增加另一個這樣的“分區”。

開發商甚至提出在開發邊界周圍創建一個分區“緩衝區”，這意味着與白人財產相鄰的更大、8000平方英尺的地塊。現任業主並沒有因此感到安慰：緩衝區可能有助於平滑地塊大小，但在“所有權人口統計”方面不會有什麼幫助，一位居民抱怨道。

本質上，白人居民不希望他們社區的白人特徵發生變化。尤馬市議會支持他們，拒絕了重新劃分區域的請求——這是3年來第一次拒絕區域變更，也是超過75個請求中的第一次。

霍爾家族的發展並不一定是為了“可負擔”，至少不符合美國住房和城市發展部設定的定義。儘管尤馬的房主聲稱，重新劃分區域不會為他們的社區帶來低收入住房。相反，這將使得對可能是西班牙裔的居民來説，房屋稍微更可負擔。

可以説，低收入住房券的缺失使得 第六大道6E投資公司訴尤馬市比 德克薩斯州住房和社區事務部訴包容社區項目更明顯地展示了不同影響的赤裸裸的表現，這是最高法院確認《公平住房法》不同影響解讀的裁決。*

第九巡迴法院將決定發回地區法院。地區法院的下一步可能會改變尤馬至少一個社區的組成。但這應作為一個更廣泛的提醒，那些富裕的、以白人為主的現任房主社區，拒絕那些將使得較不富裕的少數族裔更容易找到住房的區域變更，面臨冒犯憲法的風險。

*更正： 本文最初指出 尤馬市 案件 在 包容性社區 判決之前。第九巡迴法院在2015年8月審理了尤馬案件，晚於最高法院的判決。