如何使包容性分區更加包容 - 彭博社

Brentin Mock

路透社/香農·斯塔普爾頓在為那些並不富裕的人提供住房方面，解決方案變得越來越難以獲得。這一負擔主要落在聯邦政府身上。然而，城市最近找到了一些方法來讓私人住房建設部門參與其中——即通過 包容性分區 (IZ) 政策。這些政策要求開發商在其建築中預留一定比例的單元，以低於市場價格出售或出租**.** 這些政策的目的是通常是增加可負擔住房的比例或打破城市的社會經濟和/或種族隔離。

彭博社城市實驗室對於租户來説，人工智能驅動的篩選可能成為住房的新障礙高盛測試傢俱銷售商Wayfair的債務需求新澤西-紐約市通勤者在最新的交通混亂中被困在公交車和火車上在創紀錄的炎熱夏季之後，空調強制要求的壓力加大然而，這些政策常常引發私人住房開發商的憤怒，正如在加利福尼亞所見，加利福尼亞建築協會已 提起多起訴訟以阻止全州的包容性分區。住房開發商認為，地方政府強加的包容性分區條例構成對私人財產的非法佔有。他們也不相信包容性分區實際上會增加可負擔住房。相反，政策的批評者認為，這種分區實際上限制了住房供應，進一步推高了住宅成本。

“懲罰房屋建築商增加成本和強制要求會阻礙更多住房的建設，並提高市場價住房的整體成本，”太平洋法律基金會的律師託尼·弗朗索瓦在一份新聞聲明中表示，該基金會一直在法庭上對抗加利福尼亞的包容性分區政策。

到目前為止，沒有加利福尼亞法院同意弗朗索瓦或加利福尼亞建築協會的觀點。國家住房會議（NHC）住房政策中心的研究人員也沒有，他們最近發佈了簡報，研究包容性分區對住房市場的影響。住房政策專家麗莎·A·斯圖爾特萬在為NHC簡報進行的研究中發現，在絕大多數存在的情況下，包容性分區政策並沒有推動住房成本上升。

“最受推崇的實證證據表明，包容性住房計劃可以產生可負擔住房，並且不會導致整體住房生產的顯著下降或市場價上漲，”NHC簡報《將事實與虛構分開以設計有效的包容性住房計劃》中寫道。

國家住房會議/麗莎·A·斯圖爾特萬當然，在美國特定地區的一個城市有效的做法並不一定適用於所有地方：斯圖爾特萬在NHC簡報中指出，波士頓在其包容性分區政策下控制住房成本方面遇到了困難。包容性分區的成功受到包括特定地區住房市場強度和州法律是否支持此類分區等因素的影響。為了探討什麼使包容性分區計劃運作良好，斯圖爾特萬與NHC住房研究專家布萊恩·斯特龍伯格合作，對美國各地的包容性分區計劃進行了大規模研究的元分析。他們的研究標題為 “什麼使包容性分區得以實施？”：

  1. 雖然有超過500個城市和縣有包容性分區政策，但它們主要集中在三個州：加利福尼亞州、新澤西州和馬薩諸塞州。
  2. 包容性分區的目標是使住房更負擔得起，但到目前為止，它並沒有為最低工資的人羣做到這一點——“只有2%的項目針對收入低於[地區中位收入]50%的家庭。”
  3. 千禧一代——年輕的大學畢業租客——最有可能支持包容性分區政策。（這可能是他們看到的唯一一條不必與父母同住的出路。）

也許最令人驚訝的發現是：

民主黨選民的比例越高，與包容性住房政策的採用速度越慢相關聯。民主黨選民的高比例對採用速度的負面影響與左傾人羣更可能支持再分配政策的觀點相悖。這個發現表明，支持包容性住房並不一定需要“常見嫌疑人”的政治取向到位。

雖然這看起來違反直覺，但在某種程度上是有道理的。低收入人羣和有色人種通常更傾向於投票給民主黨。如果他們已經生活在經濟和種族隔離的社區中，他們可能會拒絕那些未能改變這些動態的政策。此外，如果包容性分區政策根本沒有服務於那些非常低收入的人羣，正如斯圖爾特萬特和斯特龍伯格發現的那樣，他們可能會反對這些政策，因為它們沒有足夠地使住房變得負擔得起。

隨着越來越多的城市加入包容性住房政策的行列——紐約市最近啓動了一項廣泛的包容性住房計劃——這些是住房官員需要關注的問題。如果包容性住房政策沒有改善隔離的狀況，或者如果它在長期被邊緣化的社區中加劇了集中貧困，那麼反對包容性住房的羣體將遠遠超出僅僅是建築商協會。如果這些政策看起來只是幫助中產階級家庭，更多的人將會拒絕它，無論黨派 affiliation。

現在值得關注的一個城市是匹茲堡。該市目前正在考慮一項包容性住房要求，這是市政府的可負擔住房工作組所推薦的。在6月1日提交給匹茲堡市長的報告中，工作組還要求市政府創建一個可負擔住房信託基金，並擴大聯邦低收入住房税收抵免的使用。綜合來看，工作組認為這將使該市約20%的住房變得可負擔。

至於包容性住房政策將如何實施，工作組正在考慮為獲得其他建築補貼的項目提供15%到20%的可負擔單元，而對於未獲得補貼的項目則提供5%。根據工作組的説法，這些單元應針對年收入低於該地區中位數收入50%的人，這將使匹茲堡高於包容性住房的標準。希望這個目標能夠堅持下去，其他目前考慮包容性住房的城市也能採納這些目標。

畢竟，如果要稱之為“包容性分區”，那麼它應該包括那些最需要住房的人。人們實際上需要能夠購買這些物業，以便支持這一政策。