為什麼建設更密集的城市如此困難 - 彭博社

肖恩·戴維斯/flickr塑造我們城市和國家未來的最大問題是我們如何發展的這個問題。我們是否繼續試圖通過擴張實現美國夢，還是增加推動創新和經濟增長的密度？

一項 新研究 來自城市經濟學家伊西·羅梅姆的 BuildZoom 揭示了美國曆史上的增長和發展的模式，以及這些模式如何影響我們對未來的權衡和選擇。羅梅姆利用美國社區調查的詳細數據，自1940年代以來追蹤住房開發、擴張和密度之間的聯繫。

彭博社城市實驗室新澤西到紐約市的通勤因火車電線問題和公交延誤而受到影響經歷創紀錄的炎熱夏季後，空調強制要求的壓力加大研究發現，城市化地區的降雨量比農村邊緣地區更多芝加哥在赤字超過10億美元的情況下暫停招聘，直到2025年在他之前的研究中， 我在這裏寫過，羅梅姆對所謂的“擴張型”和“昂貴型”城市或大都市地區做出了基本區分。“擴張型城市”顧名思義，向外擴展並在此過程中保持了相對的可負擔性。“昂貴型城市”則受到地理的限制，無法擴展太多，因此住房價格隨之上漲。例如，“擴張型”的拉斯維加斯和亞特蘭大的開發面積在1980年至2010年間擴展了超過200%，而昂貴的紐約和舊金山僅擴展了30%。

但是，觀察城市地區的發展足跡只是衡量城市擴張的一種方式。一個城市仍然可以在不增加其足跡的情況下擴張，通過在低密度地區開發大部分住房。

對城市擴張的偏見

從左到右：新澤西州埃丁堡每英畝大約一棟房屋；科羅拉多州博爾德每英畝大約四棟房屋；加利福尼亞州洛杉磯每英畝大約十棟房屋。感謝亞歷克斯·麥克林/林肯土地政策研究所可視化密度畫廊。事實上，在他最新的研究中，羅梅姆發現了一種更為全面的城市擴張偏見，這種偏見遍及整個美國及其幾乎所有城市地區。

大約60%到70%的美國現有住房位於低密度地區，定義為每英畝少於四棟房屋的地區。自1940年代以來，全國新建住房的絕大多數（90%）都是在低密度地區開發的。

在2000年代，近四分之一（23.3%）的新建住房是在未開發地區建造的，三分之一（33.2%）是在先前密度低於每英畝一棟房屋的地區建造的，另三分之一（31.9%）是在先前密度介於每英畝一棟到四棟房屋之間的地區建造的。

這種對城市擴張的偏見在下面的圖表中清晰可見，該圖表比較了在低密度地區新建住房的比例與這些相同低密度地區現有住房的比例。位於45度線以上的城市是那些新住房開發更集中於低密度地區的城市。你會注意到，沒有一個美國城市位於這條線以下。在每一個城市中——無論是老城市還是新城市，陽光帶還是寒帶，昂貴還是廣闊——新住房開發都高度傾斜於低密度擴張。

低密度住房的份額（現有與新建）

Issi Romem/BuildZoom美國所有新住房的絕大多數，包括在密集且昂貴的城市中建造的住房，都是來自郊區擴張。在前40個最人口稠密的城市中，1980年至2010年間建造的所有新住房中，有超過90%來自低密度開發。

這種情況不僅在拉斯維加斯、鳳凰城、亞特蘭大和夏洛特等陽光帶城市中存在，也在西雅圖和奧斯汀等科技中心，以及底特律和克利夫蘭等鏽帶城市中存在。紐約是其中最大的例外，但在1980年至2010年間，紐約大都會區建造的所有新住房中，仍然有近三分之二（63.8%）來自低密度開發。在高價的舊金山，同一時期開發的新住房中，近80%來自低密度開發。

這種向擴張傾斜的偏見源於一個簡單的事實：在城市邊緣增加新住房要比在已經建成的區域建造便宜得多且容易得多。未開發區域的定義是幾乎沒有任何東西。它們本質上是處女地，因此對新開發的監管或反對要少得多。在已經建成的區域，組合物業更為困難，這種開發面臨更大的土地使用限制和來自現有居民的更多抵制。這也是為什麼大量新的城市開發發生在較老的工業區，例如紐約的哈德遜園區，在那裏土地更容易組合，幾乎沒有住宅開發。

美國長期的密度下降

城市規劃者喜歡認為迴歸城市運動增加了密度並減輕了城市擴張，但Romem顯示美國經歷了長期的密度下降。正如接下來的兩個圖表所示，城市擴張的增加導致了密度的長期下降。根據這兩種指標，密度在1950年代達到峯值，此後一直在下降。

美國開發土地密度的份額（閾值和百分比）

Issi Romem/BuildZoom第一個圖表追蹤了所有開發土地中跨越不同密度水平的份額——每英畝一棟房子、四棟房子和十棟房子——在1950年至今的每個十年中。跨越每英畝四棟或十棟房子的開發土地份額，在整個期間內仍然相當小，實際上，自1950年代以來，它一直在迅速下降。

第二個圖表中也可以看到相同的密度下降，它追蹤了通過每英畝增加0.5棟房子、一棟房子或兩棟房子而開發的土地份額。同樣，請注意自1950年代以來密度化的顯著減少。

土地使用三難困境

Issi Romem/BuildZoomRomem將這個問題框架化為一個複雜的權衡，他稱之為“土地使用三難困境”。他寫道，

面臨增長壓力的城市在通過向外擴展來容納增長與接受未能建造足夠新住房的社會影響之間面臨權衡。城市蔓延並不是值得歡迎的事情。但人們必須理解，如果既不向外擴展也不進行有意義的密集化，美國城市就無法提供足夠的住房，以防止其社會特徵發生同樣不受歡迎的變化。

雖然大多數城市主義者——包括羅梅——認為城市蔓延是壞事，但它確實為社區提供了一種既能提供可負擔住房又能保護其城市鄰里的方式。當然，缺點是交通擁堵和環境惡化。另一方面，選擇限制城市蔓延並進行密集化的城市可以使住房更加可負擔，但這也可能以現有城市鄰里的特徵和“魅力”為代價。對於那些什麼都不做的城市——既不蔓延也不密集——住房價格將飆升。現有的房主和富人受益，而窮人和工人階級則被排除在外。

這一長時期的廉價郊區增長是有其限制的。我們許多最昂貴的城市已經達到了向外擴展的極限，許多其他城市也正朝這個方向發展。更不用説，重新城市化和密集化既是未來創新和增長所必需的，也是解決美國昂貴城市日益嚴重的不平等和空間隔離所必需的。我們的城市和整個國家面臨着一些非常艱難的選擇**。**