移民與房價的關係解析 - 彭博社

中國移民透過他們在舊金山的公寓窗户向外望去。本傑明·斯克拉/AP在美國，移民所稱之為家的地方因他們的存在而發生了劇烈變化。從19世紀曼哈頓的公寓到全國各地出現的華人區和小意大利，再到今天的移民 郊區，外籍人口與當地住房市場之間有着深刻但常被忽視的關係。

研究這一關係的學者們最近在一個會議上聚集，該會議由卡託研究所組織。從他們的發現和其他研究中，兩個主要主題變得清晰。移民使他們的社區變得更好，使鄰居更富裕。但當他們搬進來時，仍然受到本地人的排斥——這種模式與他們的膚色關係更大，而非其他因素。

移民的流動性低於本土出生人口

有一個普遍的誤解認為移民是一個短暫的羣體——他們在城鎮之間遊蕩，尋找機會，並且停留的時間不夠長，無法對住房市場產生影響。事實上，外籍出生人口（下圖中的綠色線）現在在州內或州外移動的可能性低於本土出生的人（下圖中的紅色線）。這是根據 研究 由 Gary D. Painter 在南加州大學索爾·普賴斯公共政策學院和 Zhou Yu 在猶他大學進行的。“當移民來到一個社區時，他們會待一段時間，”Painter説，他為 一本即將出版的書 貢獻了內容，書名為 美國的移民與都市復興。 低技能移民尤其不太可能長途遷移，移民的固定性隨着在美國的時間增加而增加，他解釋道。

自1990年代以來，移民的流動性下降。他們現在更有可能在一個地方紮根，而不是本土居民。感謝 Gary Painter### 移民正在推動住房需求

房屋擁有率，定義為擁有自己住房的家庭所佔的比例**，**在經濟衰退後，美國出生人口的房屋擁有率急劇下降（下圖左側），在 Painter 分析的約 80 個大大小小的城市中。但對於移民（右側），趨勢線在近年來開始緩慢回升，尤其是在那些經歷了外籍居民比例大幅增加的中型城市，如羅利、塔爾薩和納什維爾（標記為“小城市”——圖中的藍線）：

房屋擁有率，定義為由業主主導的居住單位數量除以獨立家庭户主的數量，在分析的大大小小城市中有所上升。感謝 Gary Painter總體而言，移民的房屋擁有率仍低於本土居民，但差距正在 迅速縮小。此外，房屋擁有率只是一個，可以説是有缺陷的住房需求衡量標準。另一個是“户主率”——成年户主與所有成年人的比例。簡單來説，這衡量了獨立家庭的變化，這告訴我們住房需求可能如何變化。在 紐約時報中，Jed Kolko 解釋道：

經濟波動影響家庭主導率，就像它們影響勞動力參與率一樣。當人們因止贖失去家園或無法再支付租金而與他人同住時，家庭主導率下降。當他們重新站穩經濟腳跟，從父母或室友的家中搬到自己的地方——無論是作為業主還是租户——家庭主導率上升。

Painter的研究（見下圖）顯示，在美國出生的家庭中，家庭主導率近年來急劇下降，因為越來越多的成年人選擇生活在多代同堂的環境中。在移民中，家庭主導率則在上升。結果是：這兩組的實際家庭主導率大致處於同一水平。

移民的家庭主導率正在上升——這意味着住房需求也在上升。由Gary Painter提供移民人口將繼續成為住房復甦的關鍵，主要因為他們對擁有住房的需求不斷增長。我的同事Gillian White最近寫到哈佛大學住房研究聯合中心的分析顯示，自1994年以來，移民家庭佔全國家庭增長的27.5%。而他們對住房的需求預計在未來幾十年只會增加。“他們將擁有住房視為一塊基石。這是安定的標誌，”南加州大學索爾·普賴斯公共政策學院的教授Dowell Myers對White説。“他們將擁有住房視為美國夢，並對此深信不疑。”

更多移民居民可能意味着更高的房屋價值

好的，那麼移民搬進來後，房價會發生什麼變化？一份 新報告 來自 美洲協會/美洲理事會 和新美國經濟夥伴關係，計算了這一影響，以美元和美分為單位，使用1970年至2010年的人口和住房數據。頂線結果是：每位移民為他們所在縣的房屋價值增加11.6美分。這看起來很小，但對於居住在美國密集縣的4000萬移民來説，這將累積到3.7萬億美元。“他們對社區的嫁妝就是對社區住房財富的影響，”報告的作者 雅各布·維戈爾，華盛頓大學公共政策與治理教授説。以下是他如何計算的：

11.6美分如何轉化為數萬億美元的房屋價值增加，包括自住和租賃住房。美洲協會/美洲理事會和新美國經濟夥伴關係“這是一個基本的供需故事，”維戈爾解釋道。當移民搬進來時，他們需要一個棲身之所。隨着對住房需求的增加，價格也會上漲——其他條件不變。當然，其他條件並不總是不變。維戈爾的模型假設，例如，沒有新的建築，這在現實生活中並不總是如此。它在移民越來越多地定居的低密度地區的效果也不太好。因此，實際上，移民對住房市場的價值並不是每個縣都固定的。

彭博社城市實驗室NJ到NYC的公交因隧道事故延誤通勤經歷創紀錄的炎熱夏季後，空調強制措施的壓力加大研究發現，城市地區降雨量比鄉村邊緣地區更多芝加哥暫停招聘，赤字在2025年前超過10億美元但維格多的總體結論得到了 一項獨立研究的證實，該研究由 阿爾伯特·賽茲於2007年在賓夕法尼亞大學進行。該分析發現，移民人口在大都市層面增加1%會導致住房價格上漲1%。

但在社區中，移民可能引發“本地人遷出”

因此，在縣和大都市層面，居民的湧入可以提升住房市場。在社區層面，情況則截然不同。

在他們的 2011年研究中，賽茲和他的同事 蘇珊·瓦赫特測試了在平均有4000名居民的普查區發生的情況；在這個規模上，應該更容易判斷當移民湧入時人們是否在搬出。

他們發現，當移民居民的比例從0%上升到30%時，住房價值下降了6%。瓦赫特説：“當地住房價格與移民比例之間的負相關關係是本地人對隔離偏好的明確標誌。” “除非存在感知的負面差異，否則一個地方的住房價格不可能更低。”換句話説，住房價格下降 並不是因為移民導致犯罪或以其他方式惡化他們的社區，而是因為本地人認為他們這樣做。

對深色皮膚移民的反應導致本地人離開，房價下跌。感謝蘇珊·瓦赫特但是，當他們深入分析這些結果時，一個熟悉（而且陰暗）的畫面開始形成。移民湧入與房價下降之間的負相關關係在白人和富裕社區中最為明顯。事實上，在少數族裔和低收入社區，移民幾乎沒有或沒有影響。此外，這種影響並不適用於所有移民。當他們按種族和民族分析結果時，瓦赫特和賽茲發現，當黑人移民遷入時，這種關係是“非常負面的”。對於非西班牙裔白人移民來説，這種關係是積極的——這意味着本地居民將他們視為一種便利。因此，導致本地白人遷離的並不是移民的“外來性”——而僅僅是膚色。

“總之，本地人願意為生活在以本地人為主的社區支付溢價，”瓦赫特總結道。“隨着我們向一個少數民族佔多數的國家發展，這種情況可能會隨着時間而改變。”

目前尚不清楚美國在移民問題上將朝哪個方向發展，或者白人自我隔離的這種似乎難以解決的傾向是否會有所緩解。自我隔離如果沒有，當前在種族隔離社區中成長的移民子女無疑將承擔長期經濟成本。而在美國出生的房主的子女也將如此。