“靠近新加坡的1000億美元中國製造城市‘讓每個人都感到恐懼’ - 彭博社”

鄉村花園控股有限公司位於馬來西亞南部的巨大物業展廳的景觀草坪和開花灌木突然結束於一小段鐵絲圍欄。圍欄之外，一片荒涼的土地延伸到遠方，滿是起重機和樁塔，這些都是中國開發商用來在海上建設一個價值1000億美元城市的。

儘管中國購房者已將從温哥華到悉尼的房價推高，但在東南亞的這個角落，湧入市場的是中國的開發商，他們通過數十萬套新房的過剩將價格壓低。他們押注於與新加坡接壤的柔佛州新山，認為它最終會成為下一個深圳。

“這些中國開發商一次建造數千套房子，真是讓所有人都感到恐慌，”Axis-REIT Managers Bhd.的投資負責人Siva Shanker説道，他曾是馬來西亞房地產代理協會的會長。“只有上帝知道誰會購買這些單位，而當它們建成時，更大的問題是，誰會住在裏面？”

由於許多家鄉城市的增長放緩，中國公司紛紛來到馬來西亞，迫使一些全球最大的建築商尋求海外市場，以繼續建造在繁榮時期遍佈中國的巨大住宅綜合體。他們在這個經濟特區找到了一個理想的地點，該地區的面積是新加坡的三倍，位於亞洲大陸的南端。

森林城市項目將跨越四個人工島嶼。

攝影師：Ore Huiying/Bloomberg這些項目的規模令人眩暈。碧桂園的森林城市位於四個人工島上，將容納70萬人，面積是紐約中央公園的四倍。它將擁有辦公大樓、公園、酒店、購物中心和一所國際學校，所有建築都被綠植覆蓋。公司表示，建設於二月份開始，約有8000套公寓已售出。

這是約60個位於柔佛巴魯（JB）周邊的伊斯干達馬來西亞區項目中最大的一個，可能會增加超過50萬套住房。這一湧入導致去年該州住宅銷售價值下降近三分之一，一些開發商提供20%或更多的折扣。根據房地產顧問CH Williams Talhar & Wong的數據，JB高層公寓的平均轉售價格每平方英尺去年下降了10%。

碧桂園與柔佛州投資機構合作，於2013年在沿海地區推出了另一個海濱項目，名為丹戈灣，已售出9539套公寓。中國國有的綠地集團正在特布勞（Tebrau）建設辦公大樓、公寓和商店，佔地128英畝，距離市中心約20分鐘。廣州富力地產有限公司已開始公主灣第一階段的建設，約有3000套住房。

碧桂園在一封電子郵件中表示，由於該地區經濟增長和靠近新加坡的位置，它對森林城市的前景“持樂觀態度”。富力未對有關如此多新單元的影響的問題作出回應，綠地則拒絕評論。

新加坡吸引力

“中國人被較低的價格和靠近新加坡的地理位置所吸引，”新加坡房地產經紀公司Knight Frank LLP的諮詢與研究負責人Alice Tan説。“未來五年內即將供應的住房是否能夠被吸收還有待觀察。”

中國競爭者的湧入影響了當地開發商，如UEM Sunrise Bhd.、Sunway Bhd.和SP Setia Bhd.，他們多年來一直在JB周邊建設項目，作為政府促進該地區發展的計劃的一部分。UEM作為JB最大的土地擁有者，第一季度利潤下降了58%。

十年前，馬來西亞決定借鑑新加坡的成功，在連接兩國的跨海大橋上建設伊斯干達區。該區的模式是深圳，香港的鄰居，從一個漁村發展成為三十年內擁有1000萬人口的城市。馬來西亞主權基金Khazanah Nasional Bhd.在2006年推出了一項為期20年的計劃，要求總投資達到3830億林吉特（約870億美元）。

新加坡的高成本和房價促使一些公司遷移到伊斯干達，而JB的購物中心和遊樂園已成為新加坡人日間遊玩的熱門去處。在老市中心，年輕的馬來西亞人在時尚街道Jalan Dhoby的咖啡館和冰淇淋店聚會，新資金的湧入正在翻新殖民時代的商鋪。

在城市外，大片的棕櫚油種植園將孤立的封閉開發區分開，如Horizon Hills，一個擁有1200英畝和18洞高爾夫球場的小鎮。

“中國開發商將此視為一個機會。他們中的許多人説，伊斯干達就像十年前的深圳，”位於柔佛巴魯的房地產經紀公司CH Williams Talhar & Wong的估值經理喬納森·羅説。“海外投資者來到馬來西亞是一個新現象，因此很難預測。”

建設很快超過了需求。為了銷售每月建造的數百個新單元，一些公司開始從中國飛來一整架潛在買家，這促使低成本航空公司亞航在5月開通了連接JB與中國南方城市廣州的直飛航班。

在第一次這樣的航班上，180個座位中有150個被一個由碧桂園組織的補貼旅遊團佔據。開發商在一封電子郵件中表示，幾乎一半的人最終購買了住宅。

“許多[中國開發商]説伊斯干達就像十年前的深圳”

潛在買家在碧桂園銷售辦公室。

攝影師：Ore Huiying/Bloomberg11月，巴士將中國遊客送到森林城市時，數十名銷售代理迎接他們，女性穿着類似新加坡航空公司空姐的傳統沙龍凱巴雅服裝。空姐。

遊客們湧入一個巨大的銷售畫廊，代理商使用完成小鎮的模型向他們解釋項目的龐大，模型建築高得和人一樣。他們參觀了帶有大理石地板和金色裝飾傢俱的樣板房，享用了自助餐，並被鼓勵當場簽約。一套兩居室公寓的價格低至125萬人民幣（181,400美元），約為新加坡市中心類似大小私人公寓價格的五分之一。

但JB並不是深圳。1980年代和1990年代，香港和台灣企業向南方廣東經濟區投入的數十億資金，很快就被中國的投資所超越，因為工廠在中國沿海迅速崛起。

在馬來西亞，投資增長正在放緩，第三季度同比降至2%，而前一季度超過6%。根據政府數據，馬來西亞的住宅銷售價值去年下降了近11%，而在柔佛的降幅達32%。

“我非常擔心，因為市場是緊密相連的，如果柔佛下滑，馬來西亞其他地區也會跟着下滑，”Axis-REIT管理公司的Shanker表示，他估計伊斯干達大約一半的單位可能會空置。“如果開發商今天停止建設，我認為需要10年才能填滿當前的公寓供應。但他們不會停止。”

正在建設的碧桂園丹戈灣項目。

攝影師：Ore Huiying/Bloomberg物業管道

根據馬來西亞國家房地產信息中心的數據，開發商在柔佛州計劃或正在建設的私人住宅超過350,000套。這比新加坡所有私人建造的 住宅 還要多。根據彭博社的估計，森林城市在其30年的建設期間可能再增加160,000套，基於預計的人口。

“土地豐富且便宜，”新加坡世邦魏理仕研究與諮詢高級總監艾倫·張（Alan Cheong）表示。“但買家不理解當土地不短缺時，房地產價值是如何變化的。”

政府為防止海外投資者推高價格而採取的措施並沒有幫助開發商。2014年，馬來西亞將外國人可以購買的住宅最低價格提高到100萬林吉特，並將資本利得税提高到大多數外國人在五年內轉售的物業的30%。

新開發項目的湧現嚇跑了一些投資者，促使開發商更加專注於尋找願意居住在公寓裏的家庭，CH Williams的洛（Lo）表示。根據他的公司，利潤率已從幾年前土地便宜時的30%降至約20%。

正在進行的Tropicana Corp的Danga Bay項目建設。

攝影師：Ore Huiying/Bloomberg新加坡億萬富翁彼得·林的Rowsley有限公司去年表示，將不再在伊斯干達建造住宅，而是將其Vantage Bay地塊轉變為一個醫療和健康中心。

“中國的參與者擁有深厚的財務資源，並在需求之前建設住宅項目，”Rowsley的房地產董事總經理霍建強在一次採訪中表示。“如果我們在伊斯干達建住宅，我們只會是滄海一粟。我們無法在如此大規模上與他們競爭。”

UEM集團有限公司是伊斯干達最大的土地擁有者，正在向製造商出售地塊，以促進該地區的經濟活動。

“市場是緊密相連的，如果柔佛下滑，馬來西亞其他地方也會跟着下滑。”

一個在銷售畫廊外的碧桂園廣告。

攝影師：Ore Huiying/Bloomberg“工業是蜜蜂女王，”首席執行官伊扎丁·伊德里斯説，創造了就業機會和財富給當地居民。“這將帶來我們正在建設的房屋的需求。”

總部位於美國的巧克力製造商好時公司是那些在伊斯干達建設工廠的公司之一，加入了樂高樂園馬來西亞和馬來西亞派恩伍德影業等租户——後者是總部位於英國的電影製片廠的特許經營。

與此同時，銷售代表們在銷售一個烏托邦的夢想——一個未來的城市，擁有智能、綠意盎然的建築和充滿快樂、富裕居民的辦公室。

“所有部分落到實地需要一段時間：基礎設施、製造業、教育、醫療保健和人口增長，”霍在Rowsley説。“但我毫不懷疑這最終會發生。”——在Emma Dong的協助下。

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