邁阿密新公寓內的選民在哪裏？ - 彭博社

Wilfredo Lee/AP在邁阿密東部的巴爾港聖瑞吉斯酒店，生活是如此美好。其居民可以欣賞到壯觀的海洋景色，並享有水療中心、酒窖和管家團隊的服務。在270個單元中，有多少註冊選民享受這些設施呢？僅有38人。

邁阿密的新公寓中，幾乎沒有註冊選民居住。選民註冊數據庫——傳統上是政治家用來推動投票的工具——提供了一種瞭解邁阿密和其他經歷房地產繁榮的城市如何（以及如何不）變化的方式。

彭博社城市實驗室芝加哥在赤字超過10億美元的情況下暫停招聘，直到2025年美國人如何投票導致住房危機加州大學伯克利分校為轉學生提供專門建造的校園住所熊隊首席警告芝加哥在沒有新NFL體育場的情況下面臨風險標準工具，如契約上的名字，難以分析，因為房地產越來越多地由有限責任公司（LLC）持有。投票記錄則包含真實姓名，並顯示有多少人蔘與地方選舉。當然也存在一些問題——比如如果人們在多個住所之間分配時間，如何確定他們是否在其他地方註冊——但結果仍然是有用的。

聖瑞吉斯巴爾港可能是一個極端的例子，但還有其他例子。就在新建的9501柯林斯大道，迄今為止只有一名註冊選民搬入。沿路的香榭麗舍海灘公寓只有八名註冊選民。他們的名字都沒有出現在契約上，但這並不一定意味着他們都是租户；例如，其中一套公寓是由一個以選民同名的家庭信託擁有的。

“我們這裏實際上沒有工業。真正的驅動力是房地產。”通過選民註冊來衡量公民參與並不是一門完美的科學。有許多人在郵政信箱註冊。而且並不是所有數據庫都是透明或一致的。例如，選民名冊有時會稍微不同地拼寫街道名稱或選民姓名。

華麗公寓的註冊模式與其他住宅有什麼不同？只需從海濱向西轉幾個街區，進入一個充滿獨立住宅的社區。在阿博特大道的9500街區，你會發現九棟房子有16名選民。僅一棟房子就有一個家庭有五名註冊選民。對於這種差異的解釋和邁阿密的新公寓一樣多，但一些最簡單的解釋似乎是成立的。首先，獨立住宅對非居民來説不那麼容易管理。與此同時，聖瑞吉斯酒店擁有禮賓和維護人員來處理所有的擔憂，服務費用從每平方英尺1美元起。

其他例子則介於兩者之間。ICON Bay公寓是一座42層的塔樓，去年在海灣的邁阿密一側完工，公寓價格約為每平方英尺500-700美元。在內部，有92名註冊選民分佈在300個單元中。而一些較舊的建築有更多的選民。1500 Ocean Drive是一座1998年在南海灘建成的公寓塔樓，約有110個單元，註冊選民為74人。

這對城市意味着什麼？曾任邁阿密市長的曼尼·迪亞茲（Manny Diaz）表示，毫無疑問，一些買家將房地產視為儲蓄銀行。“在過去……你會看到一些人把他們的一部分資金放在這裏作為避風港。這是由政治危機驅動的。”

Lynne Sladky/AP一些公寓樓是為海外客户建造的，並專門只在國外進行營銷。當然，任何人都可以購買，但建築商選擇的設施是為了吸引某些國家甚至城市的居民。但在過去十年中，越來越多的銀行和對沖基金在這座城市開設了辦公室，為開發商提供了更多富有的客户。現在，迪亞茲説：“不同之處在於，人們是因為想來而來的。他們想成為邁阿密的一部分。”他建議，許多外國資本實際上使人們在邁阿密生活變得更容易，因為許多投資者最終會將公寓出租：投資者承擔風險，而租户享受邁阿密的生活方式。

新城市主義大會的創始人、杜安·普拉特-齊伯克公司（Duany Plater-Zyberk & Company）的建築師伊麗莎白·普拉特-齊伯克表示贊同。“即使在經濟衰退期間，人們也會説，‘我敢打賭所有的燈都會熄滅，’但大多數晚上，燈亮着的數量令人驚訝。”

隨着更多的起重機點綴天際線，市中心的人行道上也不斷顯示出新的生機。新餐廳、夜總會和商店在之前被辦公樓和地面停車場主導的區域開業。但人們擔心，流動租户可能不會在意。“棕櫚灘一直是一個第二居所社區，”普拉特-齊伯克説。“人們一直擔心業主不在場，無法監視不良開發商。真正的利益相關者不在。”

開發者們已經在考慮這些方向。尼廷·莫特瓦尼是邁阿密世界中心的管理合夥人，這是一個佔地30英畝的綜合開發項目，位於市中心，包括一個會議中心、零售空間和住宅塔樓。當他不在做大夢時，莫特瓦尼正在為市中心的居民組織選民登記活動。“讓我們的利益相關者的聲音被聽到更為重要，”他説。“在市中心發展局，我們正在與管理層和建築業主合作，幫助他們行使公民自由和責任。”

這些登記者通常是租户。雖然無法確定，但可以將契約上的名字與選民名單上的名字進行交叉比對。

“這令人興奮，因為它創造了我們從未擁有的城市核心。”在十博物館公園內，一座50層的濱水建築中，有148名選民為200個單元登記。但只有41名選民的姓氏與契約上的名字匹配。這些大多數是家庭。總的來説，只有30個單元——僅佔15%——有與契約匹配的居民名字。某些名字難以理解的公司，如“LOFTY MUSEUM 18 LLC”或“MIAMIPROP FIVE LLC”，可能是居住在公寓中的選民所擁有，但許多契約上有真實的名字與公寓中登記的選民不匹配。這表明，市中心選民登記的努力正在產生影響。它還表明，業主和選民通常是不同的羣體。

彼得·扎萊夫斯基經營着CraneSpotters，這是一家跟蹤市場並向開發商、投資者和業主出售研究的公司。他還在網站CondoVultures上撰寫關於市場的博客。“我們這裏實際上沒有行業，”他解釋道。“真正的驅動力是房地產。它推動代理商、產權公司和律師事務所。南佛羅里達人接受外部人士補貼他們想要的生活方式的事實。”他也很務實，表示所有投資者都在繳税，直言不諱地説：“這為學校系統提供資金。”

也許前市長迪亞斯説得最好。“你不能在邁阿密國際機場攔住飛機，告訴人們不能花錢在邁阿密買公寓。這令人興奮，因為它創造了我們從未擁有的城市核心。”