華雲：房貸降首付 樓市去庫存第一槍打響 效果幾何？

本月2日，央行、銀監會公佈了個人住房貸款調整的通知，要求在不實施“限購”的城市，居民家庭購買首套普通住房的商業性個人住房貸款，在最低首付25%的基礎上可再下浮5個百分點；對擁有1套住房且房貸未結清的家庭，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。

這次房貸政策調整，是在近期房地產市場價格持續走低的情況下出台的。據易居房地產研究院統計顯示，8月份70個大中城市中，有68個城市新建商品住宅價格環比下降。

救經濟房市仍是關鍵？

這次的房貸政策調整，也不由得讓人聯想起地產“大炮”任志強的數日前的一番言論，當時他表示：“壓倒中國經濟這個駱駝最後一根稻草是什麼？就是房產，一旦房產增速下去，會把駱駝壓倒，只有房地產保持增速，才能把駱駝撐起來。”

任志強

任大炮的炮放的有沒有道理暫且不論，但是不得不承認一個事實——房地產產業的不景氣是經濟下行壓力重要的來源之一。反過來，房貸政策的調整，和巨大的經濟下行壓力更是緊密相關。一年來，GDP、PMI等數據指標並不理想，調整房貸政策，引導房地產市場需求恢復似乎變成理所當然。

而想要引導房地產市場恢復，必然需要提升投資信心，提高房地產市場的預期，進而穩住投資，穩住整個經濟增長。

中國國際經濟交流中心諮詢研究部副部長王軍就曾分析：“房地產市場預期非常關鍵，一旦一致形成看空判斷，對房地產市場健康發展非常不利。這時調整房貸政策，支持滿足合理住房需求，發出穩定房地產市場預期的明確信號。”

可以看到，這次房貸調整並沒有實施根本性轉向和強烈刺激。只是通過放鬆首套房認定標準、增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放等方式，支持改善型自住型需求，從而引導恢復房地產市場的合理需求。

打響去庫存第一槍

回顧我國曆年來的房貸政策調整，涉及商業性個人房貸首付比例的調整的共有13次。首套房房貸的首付款比例一直在20%至30%浮動；二套房比例浮動較大，保持在30%到60%之間。其中，房貸政策最為寬鬆的時候出現在008年四季度至2009年，當時在“四萬億”與信貸大放水背景下，首套全部為二成，多數二套房也可二成。

十年樓市政策及效果一覽

而此次房貸政策的調整，使得非限購城市的首套房房貸比例，幾乎和歷史最低點08年一致。加上目前的經濟背景和08年也有相似之處。因此有人説，政策迴歸到6年前，這是中央去庫存打響的第一槍。

實際來看，當前首套房貸的寬鬆度，仍然略緊於當年最寬鬆之時。中央對於個貸房貸政策管控，主要通過房貸首付比例來達成。而房貸未來在首付上的騰挪空間已經很小。不過，在控制風險的前提下，商業銀行其實更在意房貸利率的調整，而不是首付比例高一點，還是低一點。因此，在樓市去庫存成為年度五大經濟任務的情況下，預計在今年全國兩會前後，針對樓市的各式寬鬆政策還會繼續出台。

當然，從政府現有的政策工具來看，非限購城市降首付已經是較好選擇。對比2015年的一系列減税降息等全國一刀切政策，可以看出後者對一線城市效果顯著，二三線城市卻反響平平。

世邦魏理仕杭州董事總經理馬英樞表示：“新政是新年去庫存大戰的第一槍，也是雙限解除後的最具殺傷力的一招。在貨幣適度寬鬆的背景下，降低首套和二套房首付比例會進一步有力支持剛需和改善型住房需求，降低購房者的資金壓力。”

目前我國房地產市場的供求關係已發生明顯變化，庫存增多。需求雖然仍然存在，但因為各種限制措施難以充分釋放。這一政策的出台也標誌着樓市政策的逐步正常化，將更多釋放改善型住房需求，穩定市場預期。

新政效果有待觀察

那麼，既然此次房貸新政的出台有其科學性，效果又會如何呢？毫無疑問，新政的出台對於二線城市的樓市是一個利好。由於限購的北上廣深和三亞與新政無緣，大城市的一些購房需求就會外溢，二線城市因此會受益。中原地產首席分析師張大偉甚至認為，這一政策的鬆綁效果相當於限購鬆綁影響的5倍以上。

他表示，基本可以判斷，除了小部分三四線城市，庫存積壓過於嚴重外，其他城市全面止跌，庫存壓力小於20個月的基本都會出現再次上漲。從整體效果看，這一政策將會對市場信心有所提振，止跌已經明確，但反彈的幅度、實際結果依然要看後續信貸釋放情況。

不過，也有專家認為具體效果如何，有待時間的檢驗。因為對於限購城市來説，此次文件已明確不進行調整。而對於房價上漲過快的二線城市，如蘇州等，也預計不會有調整。因為房價上漲壓力過大，盲目下調並不科學。

中原集團研究總監劉淵就持這種觀點：“降首付將刺激樓市銷售，但影響範圍侷限於供求相對平衡的少數二三線城市，對庫存壓力大的地區不會有明顯效果。”

從統計數據來看，去年房地產投資增速只有1%，除一線城市的房價平均上漲18%之外，二三線城市房價幾乎沒有多少上漲，且庫存規模進一步擴大。而去年居民放貸餘額大幅增加了23%，表明其中自住性購房者居多，投資性購房者佔比不大。自住購房者也有存在超前消費的可能。

雖然這些城市已經取消了限購政策，但是由於產業影響、人口結構等變化因素，房地產市場供過於求的局面已經形成，因此這些最需要解決庫存的城市，政策產生的效果還有待觀察。

另一方面，雖然樓市火熱的一線城市不在此次政策實施範圍之內，但卻也會獲得政策紅利。因為一線城市雖然不受房貸新政暖風吹，但對購房者整體心理預期影響還是很大的。一線城市沒有去庫存壓力，本就成交火熱，量價穩步齊升，房貸新政不僅難以轉變而且強化了人們對於市場局面的整體判斷和預期。

而對於一線城市的購房者來説，雖然無法享受房貸新政首付低門檻，但面對房價快速上漲的態勢，有能力的羣體勢必會積極出手。

海通證券首席經濟學家李迅雷就指出，購房主流資金主要集中在一線城市，因為一線城市是中國的富人集聚地，具有很強的購房能力。加上由於人口流動性大，居民收入處在較高水平，所以即便不在這次的新政範圍內，也會保持既定的需求。