香港地價暴跌七成傳李嘉誠損失1400多億

2016-02-16

香港地價暴跌七成，傳李嘉誠旗下房地產公司損失1400多億。2016年猴年春節後，香港地政總署拍賣的一則土地，以異乎尋常的低成交價震驚了業界：新界大埔區的一則住宅用地以不足兩萬港幣的樓板價成交，摺合人民幣僅16585元/平方米。而據媒體統計，在數月內，香港地價暴跌七成，且毫無止跌現象。香港地價暴跌七成，分析人士指出，目前而言香港樓市崩盤為時尚早，但是房地產正迎來“寒冬”也是不容忽視的事實。

這一價格不僅較前兩次拍賣腰斬，遠低於北京、上海的地價，甚至還不足南京近期土地成交樓板價的一半，跌至內地二線城市水平。與北京郊區六環的土地成交價相比，2015年11月，北京市土地市場出讓順義區仁和鎮的兩宗地塊，成交總價近50億元，兩宗地塊的成交樓面價分別達到33000元/平方米和34000 元/平方米。

據鉅亨網2月15日援引《彭博社》報道，統計自2003年至2015年9月香港房價的高點，在這約十二年的光景之中，香港房價漲幅已高達了370%。但香港房市自去年九月份開始起跌至今，似乎並沒有出現任何止跌的跡象。

據香港地政總署2月12日公佈資料顯示，香港地政總署近期招標出租香港大埔市地段第 221號一塊麪積約 37696 平方米之私人住宅用地，租期為50年，價格為21億3千萬港元平均每平方米的招標金額為5.65萬港元。

而位於香港大埔市地段第226號此前在去年9月份每平方米的招標金額為17.7萬港元/平方米，但現在相同地段的第221號用地，每平方米招標金額卻僅剩5.65萬元/平方米。

短短五個多月的時間，相同地段的招標單價，就已暴跌將近70%之多。

另據中原城市指數(Centa-City Leading Index)數據統計，香港平均房價自去年 9 月份高點至今，也已下跌了11%。

同時最新2016年1月份香港房市銷售數據亦顯示，香港1月份新屋銷售和二手屋銷售亦雙雙創下自1991年中原城市指數編制以來的新低紀錄，顯見市場買氣仍然持續低迷。

澎湃新聞報道，與北京郊區六環的土地成交價相比，2015年11月，北京市土地市場出讓順義區仁和鎮的兩宗地塊，成交總價近50億元，兩宗地塊的成交樓面價分別達到33000元/平方米和34000元/平方米。而大埔區該地塊的樓面價為16585元/平方米，遠低於北京的土地成交樓面價。

為什麼要和北京的地價比較？微信公眾號“財經主張”分析稱，這塊地在香港的郊區，但如果按照直線距離，距離繁華的尖沙咀只有大約15公里，距離中環只有大約17公里。如果換到北京，大約相當於五環和六環之間。據北京晚報2015年11月的報道，北京六環附近的土地拍賣中，樓面地價已經全面超過3萬元人民幣，部分已經達到4萬！

不僅土地的成交價格過低，香港的土地市場自去年11月至今，已出現兩幅住宅土地的流拍。根據香港地政總署公開資料顯示，2015年11月4日和2016年1月25日，位於新界的兩幅住宅用地均因出價過低導致流拍。

而去年11月的土地流拍是時隔近20個月後香港的土地市場首次出現土地流拍的現象。儘管當時參加土地競拍的開發商有包括長實地產、恆基地產、新鴻基等在內的九大開發商，但所有報價均為達到香港特區政府的“底價”，因此政府決定收回土地。而此次土地的流拍也被市場認為是香港開發商對後市的態度開始轉向謹慎。

香港文匯報報道稱，地皮低價出售，業界認為主要是項目受司法複核、斜坡問題等困擾。加上樓市前景不明朗，令地價每況愈下。

該報道援引美聯測量師行董事林子彬表示，該項目開發規模大，同時亦受到司法複核影響，存在一定風險及頗大的變數，對時間及成本均可能產生影響，故發展商均出價審慎在預期之內。此外，（該地皮低價成交）亦反映港府考慮到實質的風險及市況而調整了底價，令項目避免流標。由於地皮規模大，成功出售將大大增加全年的單位供應量達標機會。但這次低價成交，或對日後發展商競投地皮的態度和出價有所影響。

據麪包財經報道，土地流拍的同時，香港的房價也在加速下跌。2016年1月，香港樓市成交量創下25年的新低，樓價連續數月跳水。根據公開的數據，2015年四季度的單季跌幅達到7.5%，進入2016年之後則加速下跌。眾多研究機構預測，香港的房價將要再跌三成左右。

與此同時，香港大型地產公司的股價紛紛腰斬。恒生地產指數自2015年的高點至今跌幅超過38%。

報道稱，李嘉誠旗下的長實地產在2015年6月完成世紀重組後，股價暴跌。從最高時的77.2港幣跌至最低的38.2港幣，腰斬有餘。總市值跌去1400多億。

主營商業地產的恆隆地產則從2015年高點26.2跌至本月最低的13元，最大跌幅超過50%。最近半年多，香港主要的地產商：新鴻基、恆基地產、新世界發展、九龍倉等，均大幅下挫。以金融和地產為主要構成的港股市場，自2015年以來，幾乎交替上演着股市樓市相殺的局面。

澎湃新聞援引國際評級機構標準普爾15日發佈的報告稱，2016年將是香港房地產市場困難的一年，預測住宅樓價平均下跌10%至15%，而成交量預計持平或增加5%。

報告指出，香港房價自去年9月至今已明顯回調9.5%。供應增加、利率進入上升週期、本地經濟增長放慢及中國經濟減速等因素是造成香港房地產市場變得艱難的原因。

根據中原地產此前發佈的數據顯示，香港樓市1月的成交量跌到至少25年來新低，房價較去年9月的最高點已跌去近10%，創2013年7月以來新低。除此之外，香港樓市也在2015年第四季度創下了七年來的最高季度跌幅——7.5%。

標普信用分析師Esther Liu表示，“在市場下達至觸發降級之前，我們評級的大多數香港地產商大致上可抵受銷售下跌三成。”但標普強調，只有當香港住宅樓價暴跌逾50%，地產商的評級才會受到影響。

不過，微信號鳳凰財經援引中原地產首席分析師張大偉的分析稱，香港市場的確在明顯調整，但人為製造恐慌明顯是不負責任的。因為這地塊是有瑕疵的，價格不可以同比環比。新界大埔區地段第221號土地地塊年限50年，而且有明顯的瑕疵，根本不可以和國內土地市場對比。

報道還稱，雖然張大偉已表明，甚囂塵上的香港的地產崩潰是人為製造的恐慌，但是香港房地產正迎來“寒冬”卻也是不容忽視的事實。