鞠建東：樓市再度火爆將擠壓實體經濟 應注意防範金融風險

【伴隨樓市政策的放鬆，北京出現了46萬/平的天價學區房。而瀋陽更是朝令夕改，一天之內“大學生零首付買房**”的政策就從推出到廢止。**

對此，上海財經大學國際工商管理學院院長****鞠建東不無擔憂地表示，樓市的火爆勢必會要擠壓實體經濟的生存空間。在觀察者網對他的專訪中，他進一步指出，一線樓市的火爆還會進一步引發各地之間的區域競爭。各地會有爭相引導資金入市去庫存的衝動，瀋陽的案例便是明證。

**而在目前寬鬆的貨幣政策條件下，樓市的回報率遠超實體經濟。**鞠建東教授指出，房地產市場的進一步擴張更會擠佔供給側改革與結構調整的戰略空間；此外，樓市火爆同樣也會導致金融系統本身的風險問題。

對此，他開出了自己的藥方：一方面，要對實體經濟進行充分的保護，對所謂的落後產能不應一概而論；另一方面，應嚴防外部衝擊對國內金融體系的影響，資本市場開放並非當務之急。****】

北京驚現46萬/平天價學區房

以下為訪談的全部內容：

觀察者網：2月29日，央行突然宣佈降準，這讓大家多少都覺得有點意外。尤其是在G20上，央行首次提出穩健偏寬鬆之後還不到一週，結果就推出了降準。對此，您有哪些解讀？

**鞠建東：**我認為總體説來有三大原因。

第一個，經濟形勢需要要求比較寬鬆的貨幣政策。

第二個原因與我們國家現在的貨幣政策結構有關；我們以前外匯佔款比較多，量非常大，這就強迫央行去購買企業持有的外匯，並由此在國內增大了貨幣投放。

不過，現在由於不再強制結匯， 原來將近20%的準備金率，就太高了，這是第二個原因。

第三個，從現在的匯率和利率這兩隻手來看，匯率暫時不能動， 那接下來當然就是準備金了，所以準備金再降一下。從這幾個方面就是説，降準備金就是很正常的趨勢。

觀察者網：按照去年年末中央經濟工作會議的口徑，央行在進行操作的時候，通常還是傾向於使用公開市場操作的手段來釋放流動性。但央行推出全局性的貨幣政策，比如説降準或降息相對而言還是比較謹慎的。那現在降準，與大家對2016年中國經濟前景預期有關嗎？

**鞠建東：**對，我同意。 目前略寬鬆的貨幣政策，加上樓市房貸的新政，造成一線樓市價格瘋漲。如果地方政府出現競爭性的房地產政策，比如説瀋陽零首付這一類政策，那就會使得金融系統風險大規模上升。這是我個人的看法。

觀察者網：看起來你對一線房地產的暴漲比較擔憂，不過，如果從積極的方面去理解中央政策操作的意圖，很多人可能會説，這是給供給側改革贏得時間。

**鞠建東：**有另外一種故事的可能 。這個故事有幾個同時存在的要求：第一個要求，經濟增長率6.7%，這是底線，低於6.7%，我們的兩個一百年的目標就很難實現了。

第二個，鑑於目前的形勢，房地產政策和比較寬鬆的金融貨幣政策，使得地產市場的年回報率超過20%。在地產回報率超過20%的同時，其他的實體經濟大概是5%以下，好的地方大約5-6%。此外，還有很多地方在負增長。

但我們要求整個經濟增長率是7%，可上面三個東西加在一起之後，會強迫資本從實體經濟向房地產市場傾斜。而這樣傾斜的做法卻很難扭轉，結果就是房地產市場會持續地上漲，針對實體經濟的所有措施，包括調結構、推動新興產業可能不會十分樂觀，而最終也會反過來導致地產市場出現問題。

目前這三個東西加在一起，就是我們剛才説的三個：第一，經濟增長率6.7%的要求不放棄；第二，由於各種各樣的原因房地產增長率超過20%，就算15%也行，這個大大高於實體經濟的增長率，其結果就是導致金融體系風險大規模增加。

至於供給側改革、結構調整、發展小微企業與新興企業這些目標，很可能會因房地產市場的擴張而遭到擠壓。超過10%的地產收益率很難讓年收益率5-6%的實體經濟不動心。但這一問題目前並沒有引起足夠的重視。

觀察者網：目前去庫存主要目標是二三線城市，一線城市樓市的政策並沒有放鬆……

**鞠建東：**只要房地產價格像一線城市開始這麼漲了，那麼二三線城市也會着急的，像瀋陽那樣的措施，大家都會出來，憑什麼你們漲我不漲？

大家都要活呀，你上海要活，我瀋陽不能不活。這樣會形成全國性的房地產市場的惡性競爭和泡沫。 瀋陽本來給資金進行基礎設施改造，結果基礎設施改造的資金全到房市去了，還會搞什麼基礎改造？

觀察者網：從目前的結果看，一線城市出大漲，是大家不願意看到的情況，那政策調整是不是哪裏有紕漏？

**鞠建東：**我覺得可能是大家對目前資本市場的走向缺乏認真的研判。可以説，資本市場的實際走向從兩三年來一直是這樣，投到實體經濟的都跑到房地產，或者炒股市，真正去流向基礎設施和產業結構升級的很少。

所以我個人看，我不覺得目前出現的房地產價格的上揚是政策的錯，它有它的必然性。

觀察者網：那您覺得針對目前的這種情況，在政策層面上，有哪些比較具體的意見和建議？

**鞠建東：**具體政策建議就是這幾條：

第一條就是資本市場不能開放，這樣金融體系存在的問題就不會大規模傳導到實體經濟。

第二個就是實體經濟的調整，對實體經濟受到的衝擊需要保護，需要保護的涵義就是説，在進行產能壓縮的時候，需要有清楚的界定，就是有些賬面上是一些沒有價值的實體經濟，實際上它是有價值的。

觀察者網：對，復旦中國研究院的陳平和復旦史正富他們也在提。有一些“殭屍企業”，也不是真正的“殭屍企業”，像現在壓縮的煤鋼企業，有一部分是有效產能，只不過是目前因為全球需求萎縮的原因，日子顯得很難過。

**鞠建東：**對，有些東西不能一概而論，得想辦法把金融市場的問題和實體經濟作某種分離，所以就是從信貸來看，從去年做的措施和今年做的措施，試圖通過金融市場調整結構，看來是做不到的，去年流入股市，今年流入房市，這是第二個。

現在最重要的事情就是防範金融風險，這是最重要的事情。如果説金融風險無法充分規避，那就是想辦法不讓金融風險大規模擴散到實際經濟。

這次央行的降準，對房地產市場的正式調整都是常規操作。但第一季度商業銀行貸款量卻大大增加，這並不是央行直接操作的結果 。

一個有意思的事情是，從去年的811匯改和去年的股市監管來看，實際上從政策角度而言，監管部門並沒有多使勁兒。從近期的政策調整來看也是一樣， 房市做了一些調整，而且也不是什麼非常劇烈的調整，也就是首付比最低降至20%，以及對契税作出了調整。但最終卻引起這麼大的反應，從去年的金融市場和今年的房市變化來講，説明目前的金融市場高度不穩定。我們要對金融市場的風險引起充分重視。

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