黃奇帆：聽任房市高槓杆將是金融災難 美國次貸危機源頭就是零首付

2015年的股市波動劇烈，給投資者造成揮之不去的心理陰影。據中國經濟時報3月7日報道，在“兩會”重慶代表團討論時，全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出，如果聽任當前一些地方的房市高槓杆，將會是另一場金融災難。

由於房市體量更大，牽涉面更廣，加上房貸遊戲規則、風險識別和監管上的不足，對國民經濟和廣大人民羣眾造成的危害會更大，尤其是銀行的壞賬風險。

黃奇帆説，當前我們國家去槓桿，包括去政府債務、包括去工商企業債務，還包括金融系統內部的各種槓桿，尤其要注意金融創新的槓桿和理財產品為了牟利而加的槓桿，特別要注意一些融資項目跨界疊加形成的高槓杆。

黃奇帆舉例説，比如最近房地產交易中有一些房產商——也有些房地產買賣中的中介公司，他們給購房者提供首付支持。我們一些銀行的購房貸款首付已經從原來的40%降到30%，現在有些已經降到20%，如果房產商或者中介再給買房的人提供10%到20%的首付，實際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付——美國次貸危機的源頭就是零首付，房價也就沒頭沒腦地一兩個月、三個月暴漲了30%、50%。這和去年股市高槓杆造成的3000點到5000點的後果是一樣的。

黃奇帆指出，要更注重去槓桿降風險，絕不能用加槓桿的辦法來促銷售、去庫存。“如果用加槓桿的方式去庫存，跟中央精神是背道而馳的，會給經濟帶來巨大風險。”黃奇帆強調。

無獨有偶，中國樓市近日也出現了類似情況。3月1日，瀋陽市政府發佈樓市新政，對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生實行“零首付”政策。雖然同日，瀋陽官方即回應輿情，指“零首付”政策還處於前期調研論證階段，暫不具備出台條件。但業內分析人士指出，從經濟層面講，這也是加大槓桿，對於第三方銀行來説，風險非常嚴重。

華夏時報日前報道稱，目前的房地產交易市場中，三成購房者是藉助中介公司槓桿來完成購房的。單就中介行業而言，通過“場外配資”實現購房成交金額或早已超過1萬億元。“各大中介公司公開宣傳的數據也顯示：鏈家約有2100億元使用了槓桿成交，房天下大約2000億元，我愛我家大約也有800億元。”如果銀行按揭+首付貸的雙重槓桿疊加，樓市風險將進一步加大。

新華社上週曾連續兩日針對火爆的樓市發聲，指出除政策利好外，藉助金融槓桿入市的投機行為也是導致深圳樓市火爆的推手之一。

新華社當日總結了深圳樓市加槓桿現象和相關數據稱，深圳按揭平均成數高去年12月份達到65%，遠高於“北上廣”，與70%的最高貸款成數限制相差僅5個百分點，可謂將貸款槓桿幾乎利用到了極致。此外，深圳住房市場上還出現了不少眾籌、P2P、首付貸等高槓杆房地產理財產品，相關貸款資金以購房首付款等形式流入樓市。在拼房網類的房產眾籌平台，投資者最低只需投資1000元即可參與購房並分享房價上漲的收益。文章還稱，深圳樓市中的投資客比例已超30%。

新華社文章警告稱，“一定要警惕出現‘槓桿上樓市’。”首付貸和眾籌購房突破了深圳首付比例不得低於30%的按揭貸款政策規定，同時加重了購房人的償債負擔。一旦房價下行，這類投資者因出資額很低，更易棄房斷供，從而進一步加大銀行按揭貸款風險。

中國社會科學院金融研究所研究員尹中立也在《21世紀經濟報道》撰文稱，2016年的樓市與2015年的股市有不少類似之處。2015年的股市就是在“兩會”之後，在“銀行資金流入股市也是支持實體經濟”等言論刺激下，在“4000點是牛市的起點”的不當引導下，出現瘋狂的——短短2個月時間裏，上證指數大漲60%，創業板指數上漲100%。

尹中立認為，相對於股市來説，樓市更重要。如果樓市出現暴漲暴跌，對經濟的打擊將難以估計。股市在5000點時的總市值為60萬億元，與居民的銀行存款接近，而且其中有50%左右是國有股或法人股，與投資者直接相關的市值只有20多萬億。而樓市的總市值至少在200萬億元以上，是個人投資者持有股市流通市值的10倍以上。從全球經濟史看，幾乎所有的金融危機都是由房地產危機導致的，只要樓市出現大的波動，經濟與金融一定會出現大問題。

“金融風險點多面廣，相互傳染，要高度重視當前金融領域各種風險點。”全國人大代表辜勝阻説，這需要把握好去產能、去庫存和去槓桿的力度和節奏。要更多用市場化方法去產能，建立房地產調控的長效機制，規範地方政府舉債。

在房地產槓桿已趨高位的情況下，進一步加大槓桿來刺激樓市，隨後的風險如何，誰也沒法預知。

新京報評論指出，相形之下，發展多元化樓市供應，從需求端做好減税細節，讓房產迴歸消費品屬性，並以公共服務完善增強“市民化”吸引力，更契合去庫存的長遠之道。否則，若動輒在加大槓桿上下工夫，最後承擔風險的，必將是整個經濟體系。

烈馬西風解讀：

老黃説的不是沒有道理，但是恐怕只看到了問題的一個方面。

所謂槓桿的高低應該有一個衡量標準，如果超出了買房者的購買力，那就會產生壞賬風險。而不是取決於首付的多少。

美國次貸危機的源頭是許多人沒有償還能力但是依然拿到了貸款。現在是許多需要房子的人有償還能力但是受困於首付。

就像貨物積壓必須降價處理一樣，房子的積壓也需要給出優惠條件來。

但是，如果政府一味只管降首付，而不管對房價變化的影響，購買者的償還能力，那就是過於簡單的去處理這個複雜的問題。

一句話，政府必須對庫存進行控制，對整個清理過程都能控制住。