房產去庫存:60萬億資金從哪兒來?-久華
【3月5日的政府工作報告中再次強調,去庫存是2016年五大任務之一。房地產方面,報告指出,要完善支持居民住房合理消費的税收、信貸政策,住房剛性需求和改善性需求,因城施策化解房地產庫存。
據觀察者網專欄作者久華的估算,當前房地產庫存規模86.3億m2,全部消化需要60萬億資金,那麼,這些資金從哪裏來?單純來自家庭部門的消費,顯然不可行。供讀者朋友們思考】
2016年春節過後,房地產市場可謂熱鬧。先是中央密集出台政策,向二線以下城市庫存宣戰,結果一線城市的房價飛了,導致股市中槍倒地不起,幸而央行出來撒了把銀子。廣東各地政府已背上了賣房指標,而瀋陽則琢磨着讓學生買房。
這一切都是“房地產去庫存”引發的。那麼當我們談論“房地產去庫存”時,我們在談論什麼?
庫存面積=6.7年銷量
中央政府要去庫存的心情我們要理解。先來看看中國目前到底有多少房地產庫存:

數據來源:wind資訊
截止2015年底,中國房地產庫存為86.3億m2(其中待售7.2億m2,正在施工73.6億m2,待開發土地3.7億m2按1.5倍容積率算)。需要注意的是,這個數字還是低估的。往年建設到一半又停建緩建的項目不算在內。
即使如此,這個數字也是2015年銷量的6.7倍(2015年商品房銷售面積為12.85億m2)。而新開工面積仍持續高於銷售面積,導致庫存逐年增加。
庫存價值60萬億=過去25年銷售額總和
如果中國的房地產庫存都建好賣出去,值多少錢呢?我們先來看看全國的均價:
2015年全國銷售12.85億m2,銷售總額8.73萬億,均價6800元/ m2。以此測算86.3億平米的總價為58.6萬億。考慮到近期部分城市的漲價,估計為60萬億應該不算高。
這意味着,去庫存需要60萬億的資金接盤。而從1991年開始,全國商品房銷售額25年來的總和就是60萬億。
去庫存的任務這麼艱鉅,政府玩命出政策當然沒有錯。但政府給地產去庫存面臨兩個悖論,這兩個悖論也是最近一線城市房價異動的原因。
悖論之一:即要銷量漲,又要價格穩
房地產跟股票相似,成交量的放大往往在“上漲途中”與“下跌底部”出現。因而按理來説,讓房地產價格大漲或大跌,才是去庫存的有效方法,但副作用都很大。
政府去庫存最常見的策略,當然是從交易費用、資格准入、融資便利等方面出台刺激政策。不過,政府任何促進銷量的策略,都會被購房者解讀為價格上漲的利好。就像在股票市場中,降低印花税永遠被解讀為利好。而價格真的漲起來後,要剎車就很難了。房價過高導致的問題就不贅述了。
而如果政府啥都不幹,放任市場庫存繼續積累,結果是更為可怕的價格崩盤。崩盤後倒是會有抄底資金進入,也算是去庫存的第二種策略,但副作用太大。
但政府一定要在兩者之間做選擇。一個租金收益率很低、剛需逐漸減少、庫存高企、價格不漲不跌的房市,是喚不起購房積極性的。
我們看到政府選擇了前者,也就有了最近的房價上漲。不過這波上漲主要在一線城市與少部分二線城市,亟待去庫存的三線以下城市並未受益。這就跟第二個悖論有關。
悖論之二:庫存窪地發大水,庫存高地鬧乾旱
房地產這種產品最大的特點是“無法移動”,導致各個區域之間市場割裂,庫存水平差異也很大。
如果政策和資金驅動房市,購買力首先會在庫存水平低、未來銷售看好、居民購買力較強的區域湧現,助長該地區房產泡沫。而真正最需要去庫存的地方,反而不能獲得投資者的青睞。
如果政府真的要全國一盤棋,把庫存高地也拿下,可能窪地早就水漫金山了。因而,如何制定差異化的政策指引,主攻三線以下高庫存城市,是政府需要面對的考驗。
60萬億的難題
上述兩個悖論,是剛剛開始去庫存時要面對的難題。而真正的挑戰在於:這60萬億由誰來承擔?
流行的觀點認為,中國企業部門的負債率很高,需要去槓桿。居民部門的負債率較低,可以加槓桿。而政府部門的槓桿率處於這兩者之間。下圖是社科院測算的2014年中國各經濟部門的槓桿率(其中中央政府是2013年數據):

從總數上看,居民部門的債務槓桿確實有增加的空間。但這似乎與我們的直觀感覺不相符:國人對高房價的抱怨從來是主流,能夠在城市輕鬆買房的家庭一直是少數,而且背上房貸後,對個人消費會形成很大的擠壓。
那麼統計數據的問題出在哪裏呢?我想可以從兩方面進行解釋。
首先,雖然居民總資產達到了253.7萬億,但其中150.5萬億是固定資產(主要是房子),實際上無法動用。另外還有10.5萬億的保險也難以變現,可動用的財富其實僅92.7萬億(包括現金、存款、股票、債券、保險、銀行理財等)。
如果去庫存的60萬億都由居民財富承擔的話,居民的資產結構會變成如下的樣子:

雖然負債率未必高,但是居民可用於變現消費的金融資產大幅縮水,對經濟的長期負面影響不言而喻。其中全款買下所有庫存是極端情況,對購買力衝擊極大,在現實中不可能發生。而按揭買房的情況更為現實,衝擊也較小,但月供還是會長期侵蝕居民消費能力,只是把對消費能力的衝擊分攤到了未來而已。
另外,雖然92.7萬億看起來不少,但個體間的收入差距,使真正具有房產購買力與購買動機的人羣並不多。
對於超高淨值人羣來説,房地產投資僅僅是投資組合一部分,房子會買,但很少讓它成為最主要資產。而對中低收入家庭來説,由於我國的社會保障體系仍在發展中,為未來的生活開銷、子女教育、醫療養老進行儲蓄可能是比買房更為緊迫的事情,買房往往心有餘而力不足。剩下的中等、中高收入人羣可能是買房的主力,但在目前收入分配結構下,他們在人口中的佔比尚不夠高。
可見,完全由居民部門來承擔這60萬億並不可行。以犧牲居民消費能力,來為房地產利益鏈條的過度擴張買單,也不是公平的社會政策。
在去庫存的工作中,政府面對高企的地產庫存,不僅要解決前面提到的兩個悖論,避免一線城市房價過快上漲,還要在居民、企業、政府之間合理分配成本與風險。在鼓勵居民買房的同時,平滑好地產價格,加大財政上的支持力度,並讓部分盲目擴張陷入困境的地產商承擔其應有的風險,讓成本與風險分散到社會各個組成部分,才能最小化去庫存給經濟機構造成的衝擊。
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