華雲：樓市加槓桿衝動 一場危險的遊戲
近期監管層一系列重拳出擊，打擊首付貸，即中介機構、開發商、小額貸款公司、互聯網金融平台等發放用於購房首付款的貸款。樓市加槓桿剛剛冒出頭，即被遏制於無形之中，畢竟股市的前車之鑑就在眼前，2008年金融危機過去不遠。
3月8日，財新網報道稱，中國金融監管部門，正密切關注部分地區房地產行業融資風險。將要求商業銀行對於住房貸款申請嚴格審查，如果首付資金來自高槓杆融資類貸款，則不應發放貸款。監管部門將打擊部分中介機構、開發商、小額貸款公司、互聯網金融平台等發放用於購房首付款的貸款(即“首付貸”)的行為。
此前3月4日，深圳市金融辦發函要求對深圳地區的P2P、小貸公司，涉及眾籌買房、“首付貸”或其他涉及高槓杆房貸情況進行摸底排查。隨後《北京商報》也報道稱，北京市金融工作局也在摸底涉嫌高槓杆房貸情況。一時間，“首付貸”成為眾矢之的。
“零首付”和次貸危機
“首付貸”一詞很容易讓人聯繫起前一段時間被緊急叫停的“零首付”。而瞭解這兩者是什麼，就需要先看看中國目前的房地產市場。根據國務院發展研究中心副主任王一鳴的説法，到去年12月底，國內待售面積大約是7.18億平米。去年全年銷售面積12.81億平米，在建面積是73.5億平米，再加上待開發土地面積，按平均容積率2.37計算，去庫存需要6年5個月。
於此相對的，是一線城市房地產市場的瘋狂，國家統計局數據顯示，1月份，全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅擴大，一線城市上漲明顯。其中，北京、上海、廣州、深圳等地新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均比上月明顯擴大。
在當前這一特殊的樓市背景下，或為吸引客户，或為去庫存，“首付貸”這一類似股市配資槓桿的現象開始大量出現。甚至有的地方欲推出更激進的“零首付”政策。
3月1日，瀋陽市政府發佈了22條房產新政，其中第14條規定：對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品房的，首付比例實行“零首付”政策。不過這一房產調控措施迅速“見光死”，推出當天就被叫停。
事實上，瀋陽並不是國內第一個想嘗試“零首付”的城市，早在2011年，廣東省佛山市也曾提出過類似方案，同樣在幾小時內被叫停。為何被叫停？或許是因為“零首付”的歷史記錄實在不怎麼好。
“零首付”是一種比較激烈的房地產刺激措施，故名思義，即不需要一分錢買房。“零首付”曾經流行於美國。當時貸款人可以在沒有資金的情況下貸款，僅需其收入情況證明，無需提供任何有關償還能力的證明。同時，由於資產債券化得發達，銀行在貸款之後並不需要承擔風險，因為他們可以直接將抵押貸款進行出售，所以房貸方也並未仔細對貸款進行審查。
**在中國，30%的首付保證了只要房價下跌幅度不超過30%，抵押房產的價值就大於房貸的未償還餘額，銀行就很少有壞賬發生。**但在美國，次級房貸的低首付甚至零首付使得美國房產一旦價格下跌，銀行就面臨流動性風險，因為房價下挫劇烈，而首付極低，房價很容易跌破貸款額，在借款人沒有足夠的償還能力的情況下，僅靠抵押房產是不足以償還貸款本金及利息的。
最終“零首付”被認為是2008年次貸危機爆發的導火索，並引起全球金融危機。有意思的是，危機爆發後，加拿大政府應對危機的第一批調控措施，就是嚴格禁止零首付並提高首付比例至20%以上。
“首付貸”迅速升温
在“零首付”被叫停之際，高槓杆是房價過快上漲的推手之一的説法逐漸興起。2月底，鏈家首先在上海被媒體曝出違規向客户房貸，貸款利率竟超銀行四倍。隨後3月2日，新華社報道深圳住房市場上出現了大量“首付貸”產品，這些產品主要由互聯網金融平台、地產中介設立的小額貸款公司等發起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發放可用於首付的貸款。
由於一線城市的房子總價往往較高，30%的首付也要達到百萬元左右，一些人拿出首付款也較為困難，“首付貸”便成為這些人的首選；而在這輪瘋狂的樓市上漲潮流中，更多人選擇“首付貸”的原因竟是希望在第一時間鎖定交易。這些人並非沒有支付能力，但是往往錢都在股票、基金或房產中。在房價上漲勢頭中，他們往往難以在第一時間湊齊首付，確定交易。而“首付貸”給了這批人從容變現的可能。
“首付貸”在國內的歷史由來已久，過去一些開發商為了儘快回籠資金，曾聯合金融機構為購房者提供“首付貸”促銷，不過開發商也會擔心貸款的收回，所以開發商往往會限制首付貸佔首付款的比例。而如今，隨着一線房地產市場的升温，房產中介直接出手從事這一金融業務。
據《中國證券報》記者報道，某一線城市的一家房產中介門店私下裏給熟客提供短期首付貸款，且不需要抵押物，月利息2%，可以借一兩年。其他媒體也報道了鏈家地產以高息向購房者發放過橋貸款的情況。報道還表示，目前該一線城市多家大型房產中介都有“配資”賣房業務，即：當客户想買房但湊不齊首付或房貸一時放不了款時，房產中介會為其提供貸款。通常月利率為1%-2%，借款期間一般是幾個月。這一市場的旺盛又帶動了一批理財產品的誕生，一批互聯網金融平台也加入到這個市場中來。
據中信證券3月6日研報的不完全統計，目前市面上的首付貸產品有世聯行的家圓雲貸、中國平安的新一貸、房天下的首付貸、悟空貸的悟空首付貸、中原地產的中原合e貸、綠地集團的房e貸、三六五的安家貸、搜狐的搜易貸、房金所的首付貸、中國好房的好房貸、中國農業銀行的農民安家貸等。
風險不容小覷
“首付貸”的大量湧現，使得那些不具備購房條件的人，貸款買房成為可能。但是，和“零首付”一樣，“首付貸”同樣突破了國家對房貸首付比例的監管要求，因為首付是購房者需要強制支付的部分，是商業銀行用於防範房貸風險的防火牆。貸款人可以在沒有資金或只擁有極少資金的情況下貸款，加大了購房槓桿，反而導致房價過快上漲，也使得金融風險加劇。
由於在房價的瘋狂上漲中，**房產的增值部分就使得購房者足以還本付息，甚至還有盈餘。使得投資房產成為一種看起來無本萬利的生意，市場中的投機行為被放大了。**大量不具備買房資格的人通過這種方式買房，使得大量資金更快流入房地產市場。更為可怕的是，在利益的驅動下，部分投機者的造假慾望和可能被大大提高，甚至中介銀行工作人員也被一起捲入進來，又進一步惡化了市場狀況。
然而，一旦房價下跌，極低首付甚至零首付的風險會迅速顯現，前面所舉的美國次貸危機就是一個很好的例子。**在這種情況下，購房者進入負資產狀態。即一個人的房子價格下跌到比所揹負的貸款額還低時。**舉例來説，如果一個人揹負的房貸是100萬元，但是房子的市價只有95萬元，那麼他的負資產率即5%。
面對跌破貸款額的房產，購房者往往無力償還房貸（或者不願意償還房貸），寧願銀行收走房子。但是對於銀行而言，即使強行出售該房產，也無法取回它所借出的款項。而迅速下滑的房價與高比例按揭是產生負資產的兩個前提。
更值得注意的是，一些從事“首付貸”的房產中介和互聯網金融平台不知風險控制為何物，更沒有類似銀行風險備付金之類的措施。在放貸時根本不考慮客户的還貸能力。使得原先需要購房者強制繳納的首付比例變得比較隨機或不確定。
銀行也因此對購房者的資質產生誤判，把錢放給一個沒有能力償還的人；甚至一筆首付貸款項，看起來是來自於中介、各種互聯網金融平台，但是追根溯源，會發現其實資金均來自銀行，這就加大了銀行的風險敞口。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，如果首付貸佔據1/2或者更高如2/3的首付比例，同時貸款利息超過15%，這種情況下，一旦購房者個人支付能力出現問題，則有很大的違約可能。後續首付貸違約的風險，會蔓延到商業銀行房貸風險上。
監管已經出手
當然，目前該市場的風險也沒有惡化到那一步，雖然目前沒有確切數據統計出到底多少購房者用了首付貸。但一般估計不超過10%。其中中介放款更少，據《中國證券報》援引行業內人士話語稱：“在全國範圍內，放款規模超過50億元的房產中介並不多，就規模而言，這種貸款比P2P小得多，目前全國總規模應該不超過1000億元。”
一些人把樓市是高槓杆歸咎於2月底央行行長周小川在G20財長和央行行長會舉行的記者會上的言論。但是近日，央行副行長潘功勝澄清，當時有媒體曾就“下調個貸首付比例是否是加槓桿”提問，當時周小川行長的回答是“你提問的邏輯是對的”，並沒有説“房地產加槓桿是對的”。因此可以看到，避免出現高槓杆樓市，監管層也已有清醒的認識。
值得慶幸的是，監管層已經開始出手進行調控，在首付貸被叫停之後，監管部門還應舉一反三，關注類似產品。因為除了“首付貸”之外，中介提供的過橋貸、信用貸仍可“輸血”。應當看到，在樓市通過銀行信貸系統適度加槓桿，增加民眾購房支付能力，確實有其可取之處，但是度的把握尤為重要，以犧牲居民消費能力，來為房地產利益鏈條的過度擴張買單，也不是公平的社會政策。