華雲：“營改增”要來了，房價究竟是要漲還是要跌？

“營改增”終於要來了！3月18日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署全面推開營改增試點，此前兩會上，總理已在政府報告中明確提出，從今年5月1日起，建築業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業全面納入營改增試點範圍，並將所有企業新增不動產所含增值税納入抵扣範圍，確保税負只減不增；稍後的3月13日，國家税務總局局長王軍再次重申了這一點，並將首次涉及自然人繳納增值税徵管，如個人二手房交易。

該消息公佈後立刻引發廣泛討論。或許對於很多普通人來説，最大的疑問是：營改增，可以吃嗎？二手房交易税到底是降了還是升了？

什麼是“營改增”？

為了弄清這一系列問題，讓我們先翻下詞典，看下營業税和增值税的定義是什麼。

營業税，是對在中國境內提供應税勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額徵收的一種税。

增值税，是以商品(含應税勞務)在流轉過程中產生的增值額作為計税依據而徵收的一種流轉税。

好吧，雙方的差別很明顯了：營業税的徵收基數是全部營業額，從產業鏈的角度來説，其中的每家企業都需要按銷售總額繳税，這當中就會存在一個重複徵税的現象；而增值税則是對各個流通環節中新增的價值進行徵税，也就是在繳税時，扣除了上一環節已徵税款，解決重複徵税的問題。因此“營改增”是我國目前税收改革的重要方向。

目前，建築業和房地產業適用税率為11%，金融業和生活服務業適用税率為6%。這些新增試點行業，涉及納税人近1000萬户，年營業税規模約1.9萬億元，佔原營業税總收入的比例約80%。

而在現行的房產交易中，税費主要包括契税、城市維護建設費、教育附加費、個人所得税、交易手續費、合同印花税、營業税、土地增值税等税種。徵收辦法則是：對於購房超過2年（含2年）的普通住房免徵營業税；購買不足2年的住房對外出售全額徵收營業税；購買超過2年（含2年）的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業税（北上廣深暫不適用此政策）。目前房地產的營業税主要按5.6%來徵收。

“營改增”，個人二手房交易税費到底是增加了還是減少了？

因此，對於房產交易而言，對於“營改增”最直白的描述就是：買賣二手房無需再考慮是否滿2年了！繳税基數由售價變成差價了！

的確，“營改增”以後，房產交易無需考慮是否滿2年了，因為反正都是按照增值部分計算。甚至在一些漲幅不大的城市，由於房產沒有增值，一分錢税款都不用交了。即使繳税，差價總比售價低吧？“營改增”看起來既可以讓大家不用等兩年再賣房，又減低了税負，可實際並沒有這簡單。實際繳納的税款是增加還是降低減少，本質上要看進項税額能否得到抵扣來決定，也就是房價的增幅：

假定住宅的轉讓價格都是300萬元，增值税率暫且定為目前建築業和房地產業適用税率11%，且不考慮免徵等因素，那麼按照目前營業税徵收的5.6%税率來計算，共需交納16.8萬元營業税。

而在“營改增”之後，則需要考慮銷項税額(納税人銷售貨物或應有税項所承擔的增值税税額)和進項税額(納税人購進貨物或應税勞務所承擔的增值税税額)，我們來做個小學算術題：

假設購房者購買時房價為100萬元，則這個時候的進項税額為100/(1+11%)*11%約為10萬元；而銷項税額為300/(1+11%)*11%約為30萬元，也就是説增值税税額約為20萬元。

假設購房者購買時房價為200萬元，則這個時候的進項税額為200/(1+11%)*11%約為20萬元；而銷項税額為300/(1+11%)*11%約為30萬元，這個時候的增值税税額則約為10萬元。

從這個例子中我們可以看到，税費是否增加首先取決於税率，但更重要的是你房子增值的幅度。賣房賺錢的錢越多，就需要交納更多的税款，而房屋增值小的則可以少交納。“從税收角度來看，“營改增”能有效地調節二手房持有者的相關經濟利益。

事實上，“營改增”對於那些漲幅巨大的一線城市房產長期持有者而言，反而是一個不怎麼好的消息，因為當年房產的購入價格極低，增值部分巨大，如果按照11%來增收增值税，那麼房主所將要繳付的税款也會達到一個驚人的地步。

當然，11%只是目前建築業和房地產業的增值税率，未必就一定是未來的二手房交易的增值税率，考慮到李克強總理定下營改增税負只減不增的定調，因此極有可能在税率的設計上會有所考慮，未來的税率也不一定是11%。而目前房產交易中的營業税現行優惠政策，也有望平移到未來的增值税之中。

****“營改增”，房價會降嗎？

我們已經知道了，“營改增”確實關我們的事，二手房交易税負的增減取決於當初房產的購入價格。那麼換上一個更刺激的問題？“營改增”對於新房有何影響，房價會降嗎？

目前房地產業營業税是5%、建築業營業税是3%。“營改增”之後，增值税率暫且定為目前建築業和房地產業適用税率11%，和個人二手房一樣交易一樣，雖然税率上升，但是抵扣後的税費大大降低了。

作圖：鏈家網

房企乍看起來從“營改增”中獲利頗豐，因為計算出增值税進項税額進行抵扣，意味着企業造房子(或購入房產)的成本大大降低了。

而税收成本下降勢必對開發商整個成本的下降也起到有利作用。去年以來，雖然一二線城市樓市火爆，但是三四線樓市去庫存壓力山大。在部分城市，有些開發商都是按照成本甚至低於成本在銷售樓盤，如果此時成本下降，那麼相應的降價空間也會加大。

不過這張利好的支票卻並非每個房企都能兑現，因為“營改增”減負的核心是要拿到上家的發票進行抵扣，但在我國實際的建築行業中**，部分類似砂、土、石料(一般為納税人銷售自產的貨物，沒有發票或者取得的發票不是增值税專用發票)、部分農民工勞務(部分小微勞務公司或農民工提供零星勞務產生的人工費，沒有發票或者取得的發票不是增值税專用發票)的支出由於無法實行進項税扣除，因此無法享受到這一利好。必然導致相關企業的成本上升，並最終轉嫁給開發商。**

此外，“營改增”對一些早已完工但滯銷的樓盤而言，也不是一條好消息。因為可能由於當初原始物料發票已經無法取得，因此無法進行進項税抵扣，只能面對税率的升高(不管最終增值税率定多少，高於營業税率幾乎是必然)，多繳税款。不過，相信這些問題在政府出台“營改增”時會有所考慮。

目前來看，“營改增”對於房地產企業來説，確實是個重大利好，這一利好將來還有望向整個產業鏈擴散，並促使整個產業鏈在價格上進行一定的調整。這一改革還有望推動更多企業去投資房地產物業，並促使企業更多地考慮推出針對普通人的低利潤住宅(進項税固定，利潤越高，繳税越多)，可以説，對整個中國樓市有着積極的影響。

不過，決定房價的始終是供求需求，而不是成本。房價的高低始終由市場來決定，指望“營改增”使得房價大幅降低恐怕也只能是一個美好的幻想。

本文系觀察者網獨家稿件，文章內容純屬作者個人觀點，不代表平台觀點，未經授權，不得轉載。更多精彩，請掃碼關注微信公眾號“羽扇觀經”（ID：guanchacaijing），重磅財經新聞深度解析，專業、有趣、有思想。資本長袖善舞，事關你我她！