央行發文：農村土地經營權、住房財產權抵押貸款試點正式鋪開
今日，中國央行發佈農村“兩權”抵押貸款試點辦法，從貸款對象、貸款管理、風險補償、配套支持措施、試點監測評估等多方面，對金融機構、試點地區和相關部門推進落實“兩權”抵押貸款試點明確了政策要求。
“兩權”為農村承包土地的經營權和農民住房財產權。
辦法強調，銀行業金融機構應合理自主確定貸款抵押率、額度、期限、利率，簡化貸款手續，加強貸款風險控制。要求借款人獲得的“兩權”抵押貸款應主要用於農業生產經營等貸款人認可的合法用途。
辦法要求，堅持不改變公有制性質、不突破耕地紅線、不層層下達規模指標，用於抵押的承包土地沒有權屬爭議，且不能超過農民承包土地的剩餘年限。明確借款人要有其他長期穩定居住場所，並獲得集體經濟組織書面同意，金融機構處置抵押物時要採取多種方式，並保證農民基本居住權。
“兩權”抵押貸款試點正式鋪開
其中，《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》第十二條規定，因借款人不履行到期債務，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權的，貸款人應當結合試點地區實際情況，配合試點地區政府在保障農民基本居住權的前提 下，通過貸款重組、按序清償、房產變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應由貸款人優先受償。變賣或拍賣抵押的農民住房，受讓人範圍原則上應限 制在相關法律法規和國務院規定的範圍內。
《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》第十五條規定，因借款人不履行到期債務，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權的，貸款人可依法採取貸款重組、按序清償、協議轉讓、交易平台掛牌再流轉等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應由貸款人優先受償。
以下為“兩權”試點通知全文：
中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會中國保險監督管理委員會財政部國土資源部住房和城鄉建設部關於印發《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》的通知
為依法穩妥規範推進農民住房財產權抵押貸款試點，根據《國務院關於開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（國發〔2015〕45號）和《全國人大常委會關於授權國務院在北京市大興區等232個試點縣（市、區）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區）行政區域分別暫時調整實施有關法律規定的決定》精神，現將《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》（附件1）和《農民住房財產權抵押貸款試點縣（市、區）名單》（附件2）印發給你們，請結合實際認真貫徹落實。
農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法
第一條為依法穩妥規範推進農民住房財產權抵押貸款試點，加大金融對“三農”的有效支持，保護借貸當事人合法權益，根據《國務院關於開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（國發〔2015〕45號）和《全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在北京市大興區等232個試點縣（市、區）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區）行政區域分別暫時調整實施有關法律規定的決定》等政策規定，制定本辦法。
第二條本辦法所稱農民住房財產權抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權性質的前提下，以農民住房所有權及所佔宅基地使用權作為抵押、由銀行業金融機構（以下稱貸款人）向符合條件的農民住房所有人（以下稱借款人）發放的、在約定期限內還本付息的貸款。
第三條本辦法所稱試點地區是指《全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在北京市大興區等232個試點縣（市、區）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區）行政區域分別暫時調整實施有關法律規定的決定》明確授權開展農民住房財產權抵押貸款試點的縣（市、區）。
第四條借款人以農民住房所有權及所佔宅基地使用權作抵押申請貸款的，應同時符合以下條件：
（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；
（二）用於抵押的房屋所有權及宅基地使用權沒有權屬爭議，依法擁有政府相關主管部門頒發的權屬證明，未列入徵地拆遷範圍；
（三）除用於抵押的農民住房外，借款人應有其他長期穩定居住場所，並能夠提供相關證明材料；
（四）所在的集體經濟組織書面同意宅基地使用權隨農民住房一併抵押及處置。
以共有農民住房抵押的，還應當取得其他共有人的書面同意。
第五條借款人獲得的農民住房財產權抵押貸款，應當優先用於農業生產經營等貸款人認可的合法用途。
第六條貸款人應當統籌考慮借款人信用狀況、借款需求與償還能力、用於抵押的房屋所有權及宅基地使用權價值等因素，合理自主確定農民住房財產權抵押貸款抵押率和實際貸款額度。鼓勵貸款人對誠實守信、有財政貼息、農業保險或農民住房保險等增信手段支持的借款人，適當提高貸款抵押率。
第七條貸款人應參考人民銀行公佈的同期同檔次基準利率，結合借款人的實際情況合理自主確定農民住房財產權抵押貸款的利率。
第八條貸款人應綜合考慮借款人的年齡、貸款金額、貸款用途、還款能力和用於抵押的農民住房及宅基地狀況等因素合理自主確定貸款期限。
第九條借貸雙方可採取委託第三方房地產評估機構評估、貸款人自評估或者雙方協商等方式，公平、公正、客觀地確定房屋所有權及宅基地使用權價值。
第十條鼓勵貸款人因地制宜，針對借款人需求積極創新信貸產品和服務方式，簡化貸款手續，加強貸款風險控制，全面提高貸款服務質量和效率。在農民住房財產權抵押合同約定的貸款利率之外不得另外或變相增加其它借款費用。
第十一條借貸雙方要按試點地區規定，在試點地區政府確定的不動產登記機構辦理房屋所有權及宅基地使用權抵押登記。
第十二條因借款人不履行到期債務，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權的，貸款人應當結合試點地區實際情況，配合試點地區政府在保障農民基本居住權的前提下，通過貸款重組、按序清償、房產變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應由貸款人優先受償。變賣或拍賣抵押的農民住房，受讓人範圍原則上應限制在相關法律法規和國務院規定的範圍內。
第十三條試點地區政府要加快推進行政轄區內房屋所有權及宅基地使用權調查確權登記頒證工作，積極組織做好集體建設用地基準地價制定、價值評估、抵押物處置機制等配套工作。
第十四條鼓勵試點地區政府設立農民住房財產權抵押貸款風險補償基金，用於分擔自然災害等不可抗力造成的貸款損失和保障抵押物處置期間農民基本居住權益，或根據地方財力對農民住房財產權抵押貸款給予適當貼息，增強貸款人放貸激勵。
第十五條鼓勵試點地區通過政府性擔保公司提供擔保的方式，為農民住房財產權抵押貸款主體融資增信。
第十六條試點地區人民銀行分支機構要對開展農民住房財產權抵押貸款業務取得良好效果的貸款人加大支農再貸款支持力度。
第十七條銀行業監督管理機構要統籌研究，合理確定農民住房財產權抵押貸款的風險權重、資本計提、貸款分類等方面的計算規則和激勵政策，支持金融機構開展農民住房財產權抵押貸款業務。
第十八條保險監督管理機構要加快完善農業保險和農民住房保險政策，通過探索開展農民住房財產權抵押貸款保證保險業務等多種方式，為借款人提供增信支持。
第十九條各試點地區試點工作小組要加強統籌協調，靠實職責分工，紮實做好轄內試點組織實施、跟蹤指導和總結評估。試點期間各省年末形成年度試點總結報告，要於每年1月底前（遇節假日順延）以省級人民政府名義送試點指導小組。
第二十條人民銀行分支機構會同銀行業監督管理機構等部門加強試點監測、業務指導和評估總結。試點縣（市、區）應提交季度總結報告和政策建議，由人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同銀監局彙總於季後20個工作日內報送試點指導小組辦公室，印送指導小組各成員單位。
第二十一條各銀行業金融機構可根據本辦法有關規定製定農民住房財產權抵押貸款管理制度及實施細則，並抄報人民銀行和銀行業監督管理機構。
第二十二條對於以農民住房財產權為他人貸款提供擔保的，可參照本辦法執行。
第二十三條本辦法由人民銀行、銀監會會同試點指導小組相關成員單位負責解釋。
第二十四條本辦法自發布之日起施行。
農民住房財產權抵押貸款試點縣（市、區）名單
中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會中國保險監督管理委員會財政部農業部關於印發《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》的通知
為依法穩妥規範推進農村承包土地的經營權抵押貸款試點，根據《國務院關於開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（國發〔2015〕45號）和《全國人大常委會關於授權國務院在北京市大興區等232個試點縣（市、區）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區）行政區域分別暫時調整實施有關法律規定的決定》精神，現將《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》（附件1）和《農村承包土地的經營權抵押貸款試點縣（市、區）名單》（附件2）印發給你們，請結合實際認真貫徹落實。
附件：1．農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法
2．農村承包土地的經營權抵押貸款試點縣（市、區）名單
中國人民銀行銀監會
保監會財政部農業部
2016年3月15日
附件1
農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法
第一條為依法穩妥規範推進農村承包土地的經營權抵押貸款試點，加大金融對“三農”的有效支持，保護借貸當事人合法權益，根據《國務院關於開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（國發〔2015〕45號）和《全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在北京市大興區等232個試點縣（市、區）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區）行政區域分別暫時調整實施有關法律規定的決定》等政策規定，制定本辦法。
第二條本辦法所稱農村承包土地的經營權抵押貸款，是指以承包土地的經營權作抵押、由銀行業金融機構（以下稱貸款人）向符合條件的承包方農户或農業經營主體發放的、在約定期限內還本付息的貸款。
第三條本辦法所稱試點地區是指《全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在北京市大興區等232個試點縣（市、區）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區）行政區域分別暫時調整實施有關法律規定的決定》明確授權開展農村承包土地的經營權抵押貸款試點的縣（市、區）。
第四條農村承包土地的經營權抵押貸款試點堅持不改變土地公有制性質、不突破耕地紅線、不損害農民利益、不層層下達規模指標。
第五條符合本辦法第六條、第七條規定條件、通過家庭承包方式依法取得土地承包經營權和通過合法流轉方式獲得承包土地的經營權的農户及農業經營主體（以下稱借款人），均可按程序向銀行業金融機構申請農村承包土地的經營權抵押貸款。
第六條通過家庭承包方式取得土地承包經營權的農户以其獲得的土地經營權作抵押申請貸款的，應同時符合以下條件：
（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；
（二）用於抵押的承包土地沒有權屬爭議；
（三）依法擁有縣級以上人民政府或政府相關主管部門頒發的土地承包經營權證；
（四）承包方已明確告知發包方承包土地的抵押事宜。
第七條通過合法流轉方式獲得承包土地的經營權的農業經營主體申請貸款的，應同時符合以下條件：
（一）具備農業生產經營管理能力，無不良信用記錄；
（二）用於抵押的承包土地沒有權屬爭議；
（三）已經與承包方或者經承包方書面委託的組織或個人簽訂了合法有效的經營權流轉合同，或依流轉合同取得了土地經營權權屬確認證明，並已按合同約定方式支付了土地租金；
（四）承包方同意承包土地的經營權可用於抵押及合法再流轉；
（五）承包方已明確告知發包方承包土地的抵押事宜。
第八條借款人獲得的承包土地經營權抵押貸款，應主要用於農業生產經營等貸款人認可的合法用途。
第九條貸款人應當統籌考慮借款人信用狀況、借款需求與償還能力、承包土地經營權價值及流轉方式等因素，合理自主確定承包土地的經營權抵押貸款抵押率和實際貸款額度。鼓勵貸款人對誠實守信、有財政貼息或農業保險等增信手段支持的借款人，適當提高貸款抵押率。
第十條貸款人應參考人民銀行公佈的同期同檔次基準利率，結合借款人的實際情況合理自主確定承包土地的經營權抵押貸款的利率。
第十一條貸款人應綜合考慮承包土地經營權可抵押期限、貸款用途、貸款風險、土地流轉期內租金支付方式等因素合理自主確定貸款期限。鼓勵貸款人在農村承包土地的經營權剩餘使用期限內發放中長期貸款，有效增加農業生產的中長期信貸投入。
第十二條借貸雙方可採取委託第三方評估機構評估、貸款人自評估或者借貸雙方協商等方式，公平、公正、客觀、合理確定農村土地經營權價值。
第十三條鼓勵貸款人因地制宜，針對借款人需求積極創新信貸產品和服務方式，簡化貸款手續，加強貸款風險控制，全面提高貸款服務質量和效率。在承包土地的經營權抵押合同約定的貸款利率之外不得另外或變相增加其他借款費用。
第十四條借貸雙方要按試點地區規定，在試點地區農業主管部門或試點地區政府授權的農村產權流轉交易平台辦理承包土地的經營權抵押登記。受理抵押登記的部門應當對用於抵押的承包土地的經營權權屬進行審核、公示。
第十五條因借款人不履行到期債務，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權的，貸款人可依法採取貸款重組、按序清償、協議轉讓、交易平台掛牌再流轉等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應由貸款人優先受償。
第十六條試點地區政府要依託公共資源管理平台，推進建立縣（區）、鄉（鎮、街道）等多級聯網的農村產權流轉交易平台，建立承包土地的經營權抵押、流轉、評估和處置的專業化服務機制，完善承包土地的經營權價值評估體系，推動承包土地的經營權流轉交易公開、公正、規範運行。
第十七條試點地區政府要加快推進行政轄區內農村土地承包經營權確權登記頒證，鼓勵探索通過合同鑑證、登記頒證等方式對流轉取得的農村承包土地的經營權進行權屬確認。
第十八條鼓勵試點地區政府設立農村承包土地的經營權抵押貸款風險補償基金，用於分擔地震、冰雹、嚴重旱澇等不可抗力造成的貸款損失，或根據地方財力對農村承包土地的經營權抵押貸款給予適當貼息，增強貸款人放貸激勵。
第十九條鼓勵試點地區通過政府性擔保公司提供擔保、農村產權交易平台提供擔保等多種方式，為農村承包土地的經營權抵押貸款主體融資增信。
第二十條試點地區農業主管部門要組織做好流轉合同鑑證評估、農村產權交易平台搭建、承包土地的經營權價值評估、抵押物處置等配套工作。
第二十一條試點地區人民銀行分支機構對開展農村承包土地的經營權抵押貸款業務取得良好效果的貸款人加大支農再貸款支持力度。
第二十二條銀行業監督管理機構要統籌研究，合理確定承包土地經營權抵押貸款的風險權重、資本計提、貸款分類等方面的計算規則和激勵政策，支持貸款人開展承包土地的經營權抵押貸款業務。
第二十三條保險監督管理機構要加快完善農業保險政策，積極擴大試點地區農業保險品種和覆蓋範圍。通過探索開展農村承包土地的經營權抵押貸款保證保險業務等多種方式，為借款人提供增信支持。
第二十四條各試點地區試點工作小組要加強統籌協調，靠實職責分工，紮實做好轄內試點組織實施、跟蹤指導和總結評估。試點期間各省（區、市）年末形成年度試點總結報告，要於每年1月底前（遇節假日順延）以省級人民政府名義送試點指導小組。
第二十五條人民銀行分支機構會同銀行業監督管理機構等部門加強試點監測、業務指導和評估總結。試點縣（市、區）應提交季度總結報告和政策建議，由人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同銀監局彙總，於季後20個工作日內報送試點指導小組辦公室，印送試點指導小組各成員單位。
第二十六條各銀行業金融機構可根據本辦法有關規定製定農村承包土地的經營權抵押貸款業務管理制度及實施細則，並抄報人民銀行和銀行業監督管理機構。
第二十七條對於以承包土地的經營權為他人貸款提供擔保的以及沒有承包到户的農村集體土地（指耕地）的經營權用於抵押的，可參照本辦法執行。
第二十八條本辦法由人民銀行、銀監會會同試點指導小組相關成員單位負責解釋。
第二十九條本辦法自發布之日起施行。
附件2
農村承包土地的經營權抵押貸款試點縣（市、區）名單