華雲：房屋70年使用權到期 到底要不要繳費？
近來，土地使用權到期再次引起了輿論的發酵，先是温州20年使用權房到期，續費要交房價三分之一引爆導火索；然後深圳一批房屋又被媒體挖出2001年早已到期，按規定必須一次性補交基準地價35% 。一時間，住宅70年土地使用權到了如何續費成為網絡上的最大熱點。
是啊，買房本來就是國人心目中的頭等大事，很多人往往是舉全家之力好不容易買了一套房，使用權期限到了，還要再交一大筆錢了，怎麼不叫人心慌。一時間，各種分析解讀充斥網絡，不過這些信息有乾貨的並不多。既然這樣，我也決定來湊個熱鬧。
筆者總結了一下，把各種疑問基本總結為三個問題：到期的房產到底該不該自動續期？續期要不要交錢？要交，需要交多少？
温州不是個事！
在回答這些問題之前，首先讓我們先把此次温州的問題梳理解剖一下，因為，很多人都被部分媒體騙了！它和我們關心的住宅70年到期如何續費的問題，根本不是一個事！
眾所周知，我國的房屋產權分為兩部分，即房屋所有權和土地使用權。我國《憲法》和《土地管理法》早已規定，城市市區的土地屬於國家所有，居民僅有土地使用權。
而房屋所有權的期限是永久的，通俗來説就是説只要那堆磚石、鋼筋混凝土、以及其他種種不塌下來，這房子永遠都是你的。
而土地使用權在出讓時根據開發類型分為不同的使用年限。1990年的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了我國的住宅居住用地使用權出讓年限為，70年。
實際來看，城市住宅建設用地的使用價格，長期來看一直處於升值狀態，而地上附着物一旦形成，則在不斷折舊。土地升值，建造的磚石、鋼筋混凝土、以及其他種種其實是在貶值，房地產的價值很大一部分在於其附着的土地的價值，這也是為什麼買房子要看地段的緣由。
所以，70年的使用期和20年（或不足70年的其他時限）的出讓金的數額應當是不同的。
具體到温州，由於當時某種特殊原因，產生了20年使用權的土地。而購買這塊土地的人，也只付了20年使用權的錢，遠低於普通人70年使用權的支出，如果不補繳出讓金，不但出讓方的利益將會受損，對其他已經繳納了70年出讓金的業主而言，同樣是極大的不公平！**憑什麼他們少花錢一樣享受70年的使用權？**面對某些地區採用的自動順延至70年的做法，筆者的態度是：呵呵。
因此，20年（或其他不足70年）的土地使用權期滿續期至70年的，補繳持有年份與70年土地使用權期間的出讓金差價，可以説是天經地義。
而這種補繳，和70年土地使用權到期時，普通居民的住房續費應該如何操作，一丁點關係都沒有，一碼歸一碼。
需要注意的是，即使補繳出讓金，也是應該按照基準地價來衡量，而非房產的價格。所謂基準地價是指在城鎮規劃區範圍內，對不同級別的土地或者土地條件相當的均質地域，按照商業、居住、工業等用途分別評估，並由市、縣以上人民政府公佈的國有土地使用權的平均價格，一般相當於房價的三分之一。
實際來看，如果**你的住房面積是100平米，那麼你住房所對應的土地面積可能才10幾平米。原因是普通商品住房一般都是多層或者高層，如果是高層，分攤到每户的土地面積那就更加小了。**假設你的房屋分攤的土地面積是15平米，房價2萬元一平，那麼就需要補繳10萬元，來續滿70年土地使用權（很有可能是分50年付清）。
因此，所謂的“須按房價三分之一繳費”一説純屬偷換概念了，混淆了土地面積和房屋建築面積，這是完全不同的兩個概念。
温州的問題解決了，那麼房地產70年到期又該怎麼説？不急，他山之石可以攻玉，我們看看其他地區是怎麼做的。
香港曾是榜樣
雖然我國的土地使用權年限常常被渲染為中國特色，但其實它還真不是中國的創造發明，甚至從世界範圍來看，這也是一種普遍的出讓方式。一般認為，我國的土地使用年限起源於深圳，而深圳效仿的則是它的近鄰——香港。
香港的土地擁有權，除了位於中環的聖約翰大教堂是唯一私人擁有的土地外，其他全部由香港政府所擁有。實際土地歸房屋及規劃地政局（可看作內地的規劃和國土資源管理局）屬下的地政總署（可看作我國內地的地政處）管理，土地契約中永久批地的契約批期50年，還要短於內地的70年。而土地使用權到期，在香港迴歸中英雙方簽署的在中英聯合聲明中就已提到了這一問題。
聖約翰大教堂是香港唯一私人擁有的土地
中英聯合聲明規定**：除了短期租約和特殊用途的契約外，已由香港英國政府批出的一九九七年六月三十日以前滿期而沒有續期權利的土地契約，如承租人願意，均可續期到不超過二零四七年六月三十日，不補地價。從續期之日起，每年繳納相當於當日該土地應課差餉租值百分之三的租金，此後，隨應課差餉租值的改變而調整租金。**
可以看到，目前香港處理方式是土地自動續期，期限同上一次土地批租年限。而當時由於恰逢政權交接，因此對採取免去地價的特殊做法，僅需每年繳納新地税，當時標準為年度差餉租值的3%。
差餉是香港的特稱，正式名稱是土地税(Land Rates），也被認為是香港的房地產税。金額主要按土地價值、房產價值或物業租值根據一個比例作為計算，由當地政府向房屋或土地的擁有者徵收。
為了徵收差餉，香港還成立了專門的部門——差餉物業估價署負責徵收。該署會根據同區類似物業估價期間租金的市價，按照物業的面積、位置、設施、完工素質及管理水平等調算。然後再將租金乘以差餉徵收率計算應繳税款，目前的徵收率一般為5%。
依此換算，續期土地業主的年應繳新地税是差餉的3%，實際的年繳付費用則為3%乘以5%，即房產年租金的1.5‰。這一年付比率毫無疑問是極低，可以看到。香港市民每年只是象徵性地付一些錢而已。
適合在內地推廣嗎？
那麼既然內地土地承租模式承自香港，對於土地續約模式是否可以照搬呢？
筆者認為很難照抄，首先，國內的房地產税的徵收仍未開始推行，推出時間仍熱遙遙無期，根本就無法像香港那樣找到一個適格主體進行計算。
更重要的是，由於適逢迴歸，當時97年迴歸之前港英政府有權批出50年期限的土地，而97後英方明顯不適宜再收取地租，因此中英聯合聲明才作出了免去地價讓利於香港市民的特殊規定，僅採用繳納新地税這樣一種極其特殊的補償做法。
目前在香港特區政府對於屆時地價的如何徵收仍然是一片空白，香港內部對於這一問題同樣有着和內地一樣的困擾和爭議，由於港英政府批出的土地出租期在2047年6月30日之前將要全部到期。香港這一令人頭疼的問題的引爆時間或許還將早於內地。不過，考慮到香港在國內政治地位的特殊性，再次讓利的可能性也並非沒有，不過，很明顯不適宜作為樣板在整個中國推廣。
英國怎麼做？
那麼，香港目前來看還不具備借鑑意義，那又該怎麼辦？我們繼續開啓“找爹”模式，香港的土地出讓制度原來也不是它的發明，而是來源於當初它的殖民統治者——英國。
不同於房產土地均可歸私人所有，並課以徵收較高房地產税的美國模式，英國所有的土地所有權在法理上統統屬於英王——即腐國偉大的女王陛下所有(需要注意的是女王的土地並不等於女王個人所有的土地，另外英國天上飛的鳥，河裏遊的魚，河面上的鴨子和鵝統統都是屬於女王陛下的)。
所以英國不存在其他所謂的owner(所有者)，土地的所有者只是持有(hold)一塊土地。根據是否擁有自由處置所持有的土地的權利，又分為自由保有地產權(freehold)和租借地產權(leasehold)等。
前者顧名思義，即宣告擁有這塊土地的自由處置權利，為保有權人永久所有，世代相傳，並能夠隨意處置包括出賣。而我們主要需要參照的是後者。
Leasehold，看字面直譯是“有期限的土地保有權”或“由承租獲得的定期土地保有權”。即有一定期限的地產權。期滿，土地保有權就中止，需將土地交還給土地保有權人(freeholder，可以是政府或個人)。
這種非永久產權的期限最長可達999年，這一年限下的房屋主要是那些年歲較為久遠的排房和獨立住房(house，題外話國內移民、房產中介為了攬客，往往將這種住房稱做別墅，實際差之千里)。而我們熟知的現代公寓(flat)的租用保有權的期限主要有125年、99年等等多種。
和美國國家不同**，英國無論是房子的業主還是租客都要向當地政府上交市政物業税(Council Tax)**，按照行政區劃和房產的高低檔次進行徵收，數額從1000至數千英鎊不等。（這個可以看作國內將來推開的房產税，房屋保有階段的税收，一種説法是要將70年的土地出讓金最終轉化成年繳的方式，但這種討論持續了十多年，至今還沒有達成共識。）
而買房除了支付房費和市政費用外，還需要每年繳納地租(ground rent)，即本文中討論的土地使用費，不過和國內不同，英國的土地使用費是在房價以外收取。
地租和市政物業税一樣，可能會跟着通貨膨脹一起漲價。租約(lease)上也會有條款寫清楚地租會用什麼方式來確定價格，並在一個整年裏往上調整。舉例來説，在一個典型99年租約內，地租可能前33年為£100一年，之後的33年為£200一年，租約最後的33年為£300一年。
一般一套£200,000的現代公寓的地租可達到£100到£200一年，以99年租約計算，這套公寓的在土地使用年限內需繳納的地租就達到£30,000！
需要注意的是，如果leaseholder一直沒有按時繳納地租的話，土地保有權人(無論是個人還是政府)有權將房子沒收回去，一般是超出£350(即欠賬已經三年或更長)即可收回。
不過英國政府很少使用這一權利，一般來説住宅即使拖欠地租(即沒有繳納土地使用費)，業主也不用擔心被趕出家門，可以一直居住。不過，在房地產交易時必須將拖欠費用還清才可以繼續交易。但是商業地產就沒有這樣的美事，一旦拖欠土地使用費，就會被官方即刻收回。
土地使用權期限較短的房產還會受到多重限制，例如，很多銀行不給使用權少於30年的房子發放貸款。而一旦面臨到期，同樣要和地主先商量好續約的問題。一般來説，官方會給予自動續期，至於費用，由於本來就是按年度繳納，延續操作也比較容易。
作為曾經的日不落帝國，英國的這一套模式被廣泛運用到英聯邦國家及其殖民地之中。英聯邦國家的房地產市場，如澳大利亞，加拿大等等普遍使用這一模式。
我們怎麼做？
好了，別人家的樣板都看完了，該説我國自己的了。讓我們回到本文開頭的三個問題，到期的房產到底該不該自動續期？續期該不該交錢？要交的話需要交多少錢？
第一個問題在我國的物權法中已經回答了，在2007年10月1日施行的物權法第149條中，明確表示，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期；非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。所以對於住宅，我們和英國、香港一樣都是自動續期的。
其次，續期是否應該交錢，筆者認為答案也是肯定的，畢竟，房產的價值很大部分來自於土地的價值，如果屆滿後一概免費，也會成為一種另類的劫貧濟富，對於國家利益和社會公平都會有較大的損害。
那麼該交多少才合適呢？參照前文我們知道，沿襲英制的地區一般採取較低房產税和地税相結合的方式，而美國則使用高額房地產税來作為土地永久免費的彌補，房地產税根據政府評估的市場房價徵收，所以房價漲税亦漲，不過跌倒是未必，底特律一些地區的房產價值早已歸零，政府仍然按照評估出來的房價徵收房產税，也是醉了。
而我國至今尚未開徵房地產税，一旦採取續繳較高額土地使用費用的辦法，再開徵房地產税，很容易導致雙重徵税，使羣眾面臨較大負擔。因此，為了避免可能的雙重課税，制定一個較低的土地續租費用，可能是我國土地使用權續期繳費最為可取的模式。而繳費方式也可以參照英國執行，即在房產轉讓前結清土地使用費即可。
Jason解讀：
早就説了羣眾被媒體誤導，土地使用費不會太高肯定是要交的。城市基本是高層，分攤不多，農村小院低價便宜也交不多，別墅區的人有錢也交的起，這還有什麼可説的。
本文系觀察者網獨家稿件，文章內容純屬作者個人觀點，不代表平台觀點，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。關注微信公眾號羽扇觀經guanchacaijing，閲讀中國經濟崛起背後的故事。