千人三亞買房遭強拆 樓盤曾借政府宣傳
“想做候鳥，現在卻成了無腳鳥。”
2013年年底，來自吉林省的林立諄（化名）賣掉了家鄉的房子，在海南省三亞市選購了一套40多平米的房子，想要給年邁多病的母親作療養用，讓母親體驗“候鳥”生 活。但是，2015年4月，他的房子卻被認定為違建，3個月遭到強拆。三十多萬的購房款血本無歸，只能在三亞租房蝸居一時。
前街一號（微信號：qianjieyihao）記者瞭解到，在三亞，僅同一小區，和他有同樣遭遇的，就有一千多户。他們找開發商要錢被告知經營困難，控告政府部門被法院駁回起訴。51名住户的上千萬購房款均打了“水漂”。
被拆的温泉池
強拆後留下的斷壁殘垣 強拆後留下的斷壁殘垣
小區拆遷現場圖 小區拆遷現場圖
業主指認當時張貼的搬遷通知書 業主指認當時張貼的搬遷通知書
借政府宣傳樓盤贏得信任
2013年10月，在長春市的房交會上，海南三亞市的多個房產商向在冰天雪地裏“貓冬”的吉林人，推銷三亞均温30攝氏度以上的温暖冬季。這樣優越的過冬環境，是很多吉林人想象不到的，確實吸引了很多吉林人駐足諮詢房產信息。林立諄就是其中之一。
在眾多房產中，林立諄看上了位於三亞市崖州區的金陽光温泉花園小區（簡稱金陽光小區）。它靠近有上百年曆史的玉井温泉，開發商三亞玉井温泉休閒農業發展有限公司（簡稱玉井公司）工作人員告訴他，小區建成後，公共區域會有大型的温泉泡池，每家每户也會安排管道，温泉入户。
林立諄的母親今年已經70多歲了，有嚴重的風濕病，靠着助步器才能慢慢挪着走。天氣暖和的時候，病情還比較輕；一旦天氣轉涼，母親的腿就疼得下不了牀。林立諄在網上查資料發現，常泡温泉水對風濕病人的療養很有好處。他以前也帶母親到黑龍江的温泉療養地去過幾次，效果確實不錯。在自己家裏足不出户就能泡温泉，這是金陽光小區最吸引林立諄的地方。
而且，金陽光小區樓盤的價格也並不昂貴，只有6000多一平米。銷售人員告訴他，之所以樓盤價格比其他同樣有温泉的小區稍低，一是因為小區的地理位置稍顯偏僻，二是因為小區目前的手續還沒有走完。但是銷售人員讓他放心：“邊建邊走手續是三亞樓盤的常規做法，我們的樓盤政府很支持。你看副市長都來為我們站台宣傳。”
購買一套房子，對於林立諄來説確實是一件大事。他留下了售樓人員的聯繫方式，並沒有當下就決定購買。“我想等樓都蓋起來再説。”林立諄説。
“購房新政策”打消顧客疑慮
北京的戴秀娥退休前是一名法律工作者。2014年年底，她像往年一樣來到三亞過冬，做“候鳥老人”。戴秀娥回憶，當時三亞市很多樓盤都在兜售房子，服務還很周到。一旦顧客願意看房，就把顧客接上巴車直送到小區裏去看樣板間。“當時我就哪個樓盤都去，也不打算真買，就當是旅遊了。”戴秀娥説。
在把看房當旅遊的過程中，金陽光小區還是讓戴秀娥動心了。最吸引戴秀娥是小區裏修建成“八卦”形式的温泉池。“哎呦，幾十個老頭老太太就在温泉池裏泡着。温泉池邊上都是2米多高的密樹，一點都不曬，真好。”
2014年2月，金陽光小區已經基本建設完畢。到了2014年年底，小區內的物業、商店已經正常運營了。小區的食堂為不方便做飯的居民供應一日三餐，小區的綠化面積也基本達到了開發商當時承諾的程度。所有的房間都已經簡裝修過；只要有人購買房屋，開發商就會贈送空調、冰箱、牀等物品，讓外地來的顧客做到“拎包入住”。
但是，看到了實體樓房的戴秀娥還是不放心。她又向售樓人員要來了各種與樓盤相關的材料來看，生怕房子是違建。售樓人員當時給她看了三亞市各級政府的批文，和專業的設計院做出的詳細規劃。
根據文件顯示，金陽光小區所屬土地是三亞市熱帶農業科學研究院（下稱熱科院）的土地。根據三亞市城鄉規劃委員會2013年第十次會議頒佈的《三亞市現代農業科教園項目修建性詳細規劃》，規劃範圍內的488畝地中，有總計56畝左右的兩塊二類居住用地（A09、A13）。這56畝地的用途是安置職工住房，及教師、學生的宿舍用地。
2010年5月5日，熱科院與玉井公司簽訂《土地承包合同》，約定熱科院將300畝土地承包給玉井公司使用，土地承包金每年每畝400元。2012年7月21日、2013年4月19日，玉井公司與三亞廣勵智信投資置業有限公司（簡稱廣智投資），先後簽訂《三亞現代農業科教園A09地塊投資建設經營協議書》（23.3畝）、《三亞現代農業科技園A13地塊投資建設經營協議書》（29.5畝）。按照合同約定，廣智投資在這兩塊地上投資建設樓房。
2013年6月起，廣智投資開始動工建設樓盤，即金陽光温泉花園小區。2014年初，小區內17棟樓盤相繼竣工投入使用。小區內共建設房屋1988套，房屋面積最小30平方米，最大70平方米。
但是，購房協議的形式仍然讓戴秀娥擔心。金陽光小區的購房協議上寫着，業主購買的是房子的20年使用權，開發商再贈送給業主30年的使用權。“説到底，這實際上就是租房的意思。“戴秀娥不願意花上幾十萬只是租了一套房子。
戴秀娥告訴前街一號（微信號：qianjieyihao）記者，為 了打消她的疑慮，售樓人員向她出示了2010年海南省頒佈的《海南省人民政府辦公廳貫徹國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展通知的實施意見》。 《意見》顯示，海南省積極探索廉租住房租售並舉、共有產權的管理方式。國有墾區、林區和國有企業利用自有存量國有建設用地集資合作建房的，在滿足本企業職 工需求的前提下，經縣級以上人民政府批准，允許將剩餘房源作為限價商品房對外銷售。外售的限價商品住房在補繳土地出讓金和相關税費後，辦理商品房產權證。 因此，銷售人員告訴戴秀娥，在三亞，這樣的售房形式是新政策，是允許的。
戴秀娥最終“被海南省的新政策弄糊塗了”。她相信了售樓人員的説法，一口氣買了三套30多平米的小户型，每平米均價7000元，共花了60多萬。“我給我的兒子和女兒一人買了一套。”想到當時消費的興奮，戴秀娥至今都喜滋滋的。
小區缺規劃許可證成違建
戴秀娥買了房子以後，又花了七八萬元給三個房子做裝修，換傢俱。因為開發商贈送的傢俱品質都比較差，所以戴秀娥都把它們換了。“兒子、女兒以後都是要帶着丈母孃、婆婆來住的，不能弄得太寒酸了。”收拾屋子一個來月以後，戴秀娥在金陽光小區“享受”到了2015年三月初才回到北京。
2015年4月13日，金陽光小區住户的微信羣裏“炸了鍋了”。
住户們紛紛上傳了一張告示。這張告示是三亞市綜合行政執法局張貼的，上面説，三亞現代農業科教園項目在未取得建設工程規劃許可證的情況下，擅自建設房屋。2015年4月9日，執法局曾經要求違法建設者自行拆除違建，但是對方未予理會。因此，執法局決定在4月16日進行強拆。執法局要求，在4月16日之前，所有住户完成搬遷。
金陽光小區一下子成了違建。
戴秀娥知道三亞的違建確實多。有相關報道曾説，截止到2015年4月，三亞市就拆除了違建1006棟，總建築面積48.6萬平方米。但是，她沒想到，自己買的房子也會是違建，而且已經面臨即將強拆。
法律人出身的戴秀娥決定拿起法律的武器維護自己的合法權益。她和另外50名小區住户於6月19日向三亞市中級人民法院起訴三亞市執法局和市政府，並申請停止執法局的執法行為。51名住户的購房款總計1200多萬元。
在準備起訴材料的過程中，她看到了保住自己房子的希望。按照我國城鄉規劃法第六十四條的規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定 進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分 之十以下的罰款。
2012 年，住房和城鄉建設部發布了《關於規範城鄉規劃行政處罰裁量權的指導意見》。《指導意見》對於何為“尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的”建築有明確 的規定。未取得建設工程規劃許可證即開工建設，但已取得城鄉規劃主管部門的建設工程設計方案審查文件，且建設內容符合或採取局部拆除等整改措施後能夠符合 審查文件要求的，恰好屬於尚可採取改正措施消除影響的範疇。
在三亞市，和金陽光小區一樣缺乏規劃許可證的南山花園小區，就逃脱了強拆的命運。海南省信訪局解釋原因時説，因為南山花園小區大部分房屋已經售出，且大部分業主已經入住，因此執法局未採取強拆，而是限期其補齊手續。而此時的金陽光小區，已經入住了1300多户住户。
小區斷水斷電 住户“守房”三個月
不相信房子會被拆除是戴秀娥等大部分住户當時的心聲。但是，因為戴秀娥在北京有住房，且年歲偏高，在得知房子要被強拆後並沒有立刻回到三亞。而此時，林立諄才剛剛裝修好自己的房子。
林立諄2014年春節受朋友之邀到三亞去玩，就住在金陽光小區。當時，他的朋友張先生就是和他一起參加的長春房交會。因為張先生手裏有閒錢，所以當時就買了房子；2013年年底，自己的房子竣工後，他就入住了。
看到張先生住的確實舒心，林立諄下定決心要在金陽光小區買房。為了籌錢，他把自己在吉林的房子賣掉，在2015年年初金陽光小區買了一套60平米左右的大一點的户型。“當時想着，如果回老家就借住在親戚家，主要就陪母親在三亞療養了。孩子也都大了，自己沒有那麼多工作上的負擔。”
把自己房子都“搭進去”的林立諄更不願意看到房子被強拆。於是，他參與了住户們自己組建的“業委會”，維持小區住户的基本生活。
4月份張貼出告示以後，小區的物業就撤走了。小區的水電供應也被執法局掐斷，一時間人心惶惶。很多老人因為空調無法使用，耐不住酷暑，只能選擇回老家。還有一些有糖尿病的人，因為冰箱沒有電，無法儲藏胰島素也離開了小區。
為了維持小區的正常生活，小區居民中有電力專業的人啓動了小區內的應急電源，自行發電。但是因為這種發電方式成本太高，只能每天早上6點到7點供電一個小時，每天下午5點到6點再供電一個小時。小區食堂已由居民自行接管，為了正常做飯，使用汽油發電機維持供電。售樓處裏還有居民自願捐出的冰箱給糖尿病人集中儲藏胰島素，還有一台電視可供住户消遣，這兩樣電器也用汽油發電機維持供電。
平日裏，小區住户就用蠟燭提供黑夜裏的光明，用不斷湧出的温泉水作為自己的生活用水，用外面買的純淨水作為自己的飲用水。為了給小區住户提供實惠，由業委會統一大批量進購煤氣罐和汽油，再轉賣給需要的住户。
解決了水和電的問題，小區安全問題又出現了。2015年4月25日左右，三亞市執法局在拆除小區外的一處酒店的時候，試圖將小區一起拆除，因此破拆了小區的 圍牆。當時一名女住户死死地抱住挖掘機的車頭，才阻止了強拆。但是，圍牆的缺口讓小區多了很多不明身份的人。售樓處內的冰箱和電視就在一夜之間被偷走了。 為了加強安全，業委會一方面用簡易的欄杆將圍牆缺口堵上，一方面又安排住户24小時不間斷地擔任門崗任務。住户以樓為單位分為17組，每組住户輪流在小區 門口值班，男士值夜班，女士值白班。
就這樣，直到7月7日，強拆正式開始進行，小區內還留有五六百名住户堅守。
住户起訴執法局被駁回
對於執法局斷水斷電的行為，戴秀娥提出了質疑。她説，我國《行政強制法》第四十三條規定，行政機關不得對居民生活採取停止供水、供電、供熱、供燃氣等方式迫 使當事人履行相關行政決定。對此，執法局工作人員鍾先生解釋説，斷水斷電是符合三亞市的規定的。根據《三亞市違法建築管控辦法》第四條第九款的規定，對於 市綜合行政執法局在查處違法建設案件過程中，需要對違法建築物採取斷電、斷氣、斷水等措施的，供電、供氣、供水部門要給予配合執行。
戴秀娥覺得自己在6月份已經向法院起訴執法局，並獲得了立案。執法局應該等待法院的判決結果再決定是否強拆。但是，鍾先生説，根據我國《行政訴訟法》第五十六條的規定，訴訟期間，可以不停止行政行為的執行。
三亞市中級人民法院也在2015年底駁回了戴秀娥等人的起訴。法院認為，戴秀娥等人不是三亞市執法局的行政處罰決定和強制執行決定的相對人，相對人是三亞市 熱科院、玉井公司和廣勵智信公司。三亞市執法局強拆的行為也未對戴秀娥等人的合法權益產生實際影響。4月18日，海南省高級人民法院為戴秀娥等人的上訴召 開了聽證會，聽證會的結果將在近期公佈。
戴秀娥説，其他一些業主選擇起訴玉井公司和廣勵智信公司，或者和他們走民事仲裁程序。有一部分業主也確實獲得了法院或仲裁機構的支持，得到了開發商賠錢的結果。但是，開發商表示沒有錢賠給住户，自己在強拆中也損失了很多錢。
在戴秀娥的行政起訴一審中，玉井公司作為第三方出庭，就表達了自己的委屈。玉井公司表示，政府的強拆行為不具有合法性和合理性。玉井公司辦理了70%的報建手續。因為邊建設邊報建的方式在崖城地區是普遍存在的，所以金陽光小區是崖城地區手續比較齊全的了。金陽光小區從立項到控規、修規乃至房產推薦會，都是政府在後面推動的。2012年8月至2014年2月的建設期間，沒有任何政府部門説該建築是違建。直到2015年3月，執法局才發出搬遷公告，要進行強拆。公司認為，該項目10多萬平方米，執法局應給予開發商時間，而不是強拆，浪費資源。
租房堅守“候鳥夢”
前街一號（微信號：qianjieyihao）記者瞭解到，戴秀娥在海口參加過高院的聽證會之後，再次來到了三亞。這次她打算再在三亞選購一套房子。她的兒女安慰她，對“打水漂”的錢不要這麼在意，“就當是做股票賠了吧。”不過這次，戴秀娥打算貸款買房子，不是因為錢不夠，而是因為這樣銀行可以幫助她審查房產是否存在違建的風險。
林立諄在強拆後，一直在三亞租房子住。起初是為了維權方便，後來母親的病情愈發嚴重，只能留在海南才能有所好轉。因為虧了那麼大一筆錢，林立諄也沒臉再回老家。
林立諄的兒子也責怪他買房子不考察清楚。“像我們這種老百姓，沒有 那麼專業的知識，哪裏能辨別清楚呢？”他向兒子解釋，三亞的房子有很多都是違建，自己買到違建的房子也不足為奇。但是兒子仍然責問他，為什麼其他的違建房 子就沒拆呢？林立諄沒法回答這個問題。同樣的違建房子，不同的命運，這也是讓林立諄覺得最不甘的地方。即使同是金陽光小區的17棟房屋，也有3棟沒有被拆 除。執法局回應説，未拆除原因是，這三棟屬於職工安置房，符合規劃。
現在，林立諄也不知道該找誰來討要自己的購房款。政府説自己沒錯，開發商説自己沒錢，自己的錢就好像蒸發了一樣，似乎沒有人願意負責賠償。對林立諄來説，沒有這筆錢，自己就很難回老家安家。他笑着説：“本來想做候鳥的，現在成了無家可歸的無腳鳥了。”
（本文作者/優靈爵士 前街一號微信：qianjieyihao）