盧鋒 楊業偉 王齊冀：房產調控亟需供給側改革
【5月9日，權威人士通過人民日報發表對宏觀經濟的長篇訪談，訪談對今年以來經濟所取得的開門紅潑了冷水，權威人士認為，當前經濟處在L型階段，不是一兩年能過去的。為什麼當前經濟穩，主要靠的是老辦法，即投資拉動，這不可持續，當前的經濟風險其中之一就是房地產泡沫。權威人士再次強調供給側改革的重要性。
北大教授盧鋒曾於2016年3月20日在“中國經濟觀察-上海論壇”上題為“樓市波動探源——房地產業亟需供給側結構性改革”的演講，文章就認為，解決房地產問題的核心根本就是要從供給側着手。本文經盧鋒、楊業偉、王齊冀近日重新審定之後，賜稿觀察者網發佈。】
消化過量房地產庫存是去年底中央提出的五項經濟工作任務之一，然而出乎預料的是今年以來少數大城市出現樓價反彈飆升形勢。
樓市回暖本應有助於減緩經濟下行壓力並助推宏觀經濟週期轉換，然而房價過度飆升如得不到有效調節平抑，將對經濟探底企穩趨勢展開產生不利影響。
我國新一輪樓價異動再次凸顯傳統行政壟斷供地體制，不利於樓市穩定發展，政策應對在實施適當需求管理與增加供地遏制樓價過度上漲同時，重視改革行政壟斷供地體制，以實質性提升房地產供應對需求變動的反應彈性與效率。
樓市分化與樓價異動
我國房地產市場經過一段時期相對低迷調整後近期出現快速分化走勢。尤其是深圳2015年上半年開始出現的房價反彈行情，去年末向一線以及個別二線城市快速蔓延，今年開春以來出現少數大城市樓價大幅飆升局面。
國家統計局數據顯示，70個大中城市商品房價格呈現總體回升趨勢：環比價格指數2015年5月由此前下降轉變為正增長，同比價格指數變動也於12月由負轉正。
然而不同城市房價走勢分化加劇，如今年1月一線城市同比增速已飆升接近24%，二線城市約為2.5%，三線城市仍為負增長。1月三類城市房價環比增速分別為2.2%，0.6%和零增長。
市場機構提供的百城房價也顯示類似房價走勢分化特點：今年1月一線城市同比增速超過20%，環比增速超過2%，二、三線城市房價走出負增長並蓄勢待發。
一線城市之間房價升勢差別也很大，大體可分三類情況。北京、廣州樓價從2015年底開始回升，今年1月同比增速達到10%上下，大體屬於增速較低組別。深圳在新一輪樓價上漲中一馬當先，漲價最早並漲幅最高，今年1月樓價平均增速達到52.7%。
上海處於中間狀態，今年1月房價同比增速達到18.2%。從環比價格看，深圳、上海、北京、廣州今年1月樓價環比增速分別為4.0%、2.2%、1.0%、0.8%，折年率與同比增速大體相當，顯示一線城市房價猛漲如不加調控，很可能會繼續發展並面臨失控風險。
房價猛漲伴隨一些城市再現銷售火爆與反常搶購現象。據報道，春節前後深冬時節有的城市出現“披着棉被連夜排隊買房”的情況，還有兩千多人擁擠認購導致售樓酒店出“出入口幾乎癱瘓”和附近交通堵塞場景。
3月，一線城市紛紛出台房地產調控政策為樓市降温，但核心政策仍然是從需求端着力，將限購政策進一步收緊。
儘管如此，4月中旬公佈的最新數據顯示，一線城市房價飆升的局面仍然存在，二三線城市樓市全面回暖。3月70大中城市新建住宅，房價環比上漲的城市有62個。同比上漲的城市也有40個，持平的城市有1個，其中深圳，更是創下同比最高漲幅62.5%，上海同比也上漲30.5%，北京上漲17.6%。
在房價猛漲背景下，為購房者調動頭寸提供各類短期融資的違規市場操作一度滋生蔓延。房價異常波動引發社會廣泛關注，並對理解與實施房地產去庫存政策帶來疑慮與干擾。
房價飆升的推手
新一輪少數大城市房價飆升由供需兩方面力量推動形成。在充裕寬鬆貨幣政策與多輪行業刺激利好政策推動下，全國整體房地產市場逐步消化早先失衡因素，少數大城市房地產購買力受“虹吸效應”作用增長較快，為一線城市樓價飆升提供了需求支持條件。
近年各地政府大尺度減少商品房供地數量，即便在樓價回升背景下仍實施供地緊縮支持，成為近期一線城市房價飆升的關鍵供給側推手。
一線城市樓市變動需求面因素，可主要從貨幣銀根狀態、行業刺激政策、大城市購買力較快增長等方面觀察。
一是近年經濟下行調整階段政府實施穩健偏寬鬆的貨幣政策，為房地產行業回暖提供比較有利的銀根環境與資金面條件。
央行從2015年2月到2016年3月五次降準從19.5%降到16.5%，2014年11月到2015年10月六次降息，使一年期貸款利率從6%降到4.35%，2014年11月到2015年8月五次下調公積金利率從4%降到2.75%。銀行間貨幣市場利率較低，一週短期利率大體在2.5%上下，一年期國債收益率從2014年4.25%左右下降到2015年底2.3%上下。
信貸和廣義貨幣增速2012年底和2013年初有所下降，2014年下半年和2015年初探底後開始回升，2015年底分別上升到14%-15%相對高位。2013年初開始收緊影子銀行業務過程持續兩年後告一段落，三項主要表外業務新增量近期觸底回升，社會融資估計存量增速改變下行走勢企穩回升。
從資金面角度看，去年股市波動後大量資金尋求新投資機會，樓市成為投資者增持資產的重要選擇對象。在房價快速回升情況下，業內機構聯手互聯網金融平台推出首付貸之類新金融工具，釋放短期加大槓桿與放大需求增長效應。
二是政府相關部門近年接連三推出提振樓市的鬆綁刺激措施，在購房信貸、公積金、營業税、證券化等方面系統出台優惠利好政策。
如2014年“930新政”規定在首套房貸款結清後購買第二套房視同首套房政策，放開多多套房貸款限制等。2015年“330新政”降低二套房貸首付款比例，把出售房地產免交營業税的持有年限從5年下調到2年。
去年8-9月利好政策再次出台下調改善性住房銀行貸款和公積金貸款的首付款比例。近年2月進一步出台政策，允許首次房貸的首付款比例在原先基準上下浮5個百分點，並調低房地產交易契税。
在大約一年半內頻密推出四輪行業利好刺激政策，顯著降低居民購房交易成本，提升了投資房地產的融資槓桿水平，對房地產需求回升產生重要推動作用。
三是由於大城市對房地產購買投資力的“虹吸效應”，一線城市房地產需求增長水平大幅高於全國平均水平，構成這些城市樓市快速回升的需求支持條件。
數據顯示，全國城市商品房銷售額從2011年58588.9億元增長到2015年87280.8元，四年年均增幅為10.5%。同期一線城市商品房銷售額從7546.7億元增長到13848.9億元，年均增幅約為16.4%，比全國城市平均增幅高出一半以上。
其中北京、上海、深圳、廣州從2011年2425.3億元、2615.2億元、1060.9億元、1445.3億元，分別增長到2015年3517.6億元、5093.5億元、2822.2億元、2415.5億元，年均增幅分別為9.7%、18.2、27.7%、13.6%。
除北京由於維持限購等強管制措施增速略低於全國平均水平，廣州、上海、深圳增幅分別是全國平均水平的130%、173%、263.8%。
供地收縮的供給側根源
然而需求增長還需結合特定供給面條件，才好解釋樓市短期供不應求與價格飆升。
房地產供應鏈的基本功能，在於聚合各種投入品要素，並將其轉換成可供出售的商品房以滿足人們居住與投資需求。房地產供應鏈包含策劃設計融資、獲取開發許可、獲取土地、採購建材、施工建造與市場銷售等環節，房地產開發企業管理協調供應鏈並承擔財務盈虧的投資主體責任。
供應鏈競爭性越高越是可能通過自發競爭機制對市場需求與預期價格變動做出反應，越是有助於通過供求互動調節促成市場大體平穩有序運行。反之供應鏈關鍵環節壟斷則會降低對市場需求變動的反應彈性，不利於樓市平順運行與健康發展。
考察商品房供應鏈基本環節的體制機制特點，可見供地環節壟斷體制與行政調節相對僵硬滯後，應是本輪少數大城市房價飆升的關鍵供給側推手。
從相關行業集中度可見房地產供應鏈環節大都具有較高競爭性。以建築鋼材相關的鋼鐵行業為例，近年我國鋼鐵產量8億多噸，前十家最大鋼鐵企業鋼鐵產量約3億噸，佔全國總產量不到四成。
在另一重要建材水泥行業，我國仍有3000多家規模以上企業，規模最大十家企業市場集中度約為36%。由於這些建材行業普遍有相當競爭度，如果樓市活躍帶動鋼鐵水泥需求上升，市場競爭機制會通過供給較快增長給以滿足，通常難以出現鋼材水泥等供給不足導致樓價持續大幅上漲情形。
從現實情況看，近年我國鋼鐵、水泥、塑鋼、玻璃等建材行業普遍面臨產能過剩壓力，價格回落背景下供給彈性較大，不會助推樓價持續飆升。
房地產開發市場也有較高競爭度。目前我國仍有數以萬計房地產開發企業，該行業評選百強甚至五百強企業説明其集中度不高。
數據顯示，2015年全國房地產開發前十個最大企業和二十個最大企業銷售面積，佔全國銷售總面積比例分別為11.4%和14.7%；前十和二十最大企業銷售金額，佔全國總量比例分別為17%和23.1%。
在特定區域市場房地產開發集中度可能要顯著高一些，不過由房地產開發經濟特徵決定，除非受到強有力非經濟因素影響，通常難以形成高度壟斷性市場結構，開發商行為一般不足以構成房價飆升的根本原因。
雖然現實生活中房格上漲總是通過開發商加價實現，開發商有時採用捂盤甚至託市造假方式抬價牟利，然而這類行為通常發生房價漲勢已成背景下，開發商行為更多會順應並放大市場波動而不足以決定供求關係基本態勢。
房地產用地供給是唯一例外。由土地制度與管理體制決定，我國商品房建設用地一級市場供給被行政壟斷，供地數量由相關部門年度計劃決定。
土地作為房屋建築基本投入品與其它投入品替代關係很弱，給定建築容積率參數供地面積與樓房面積兩個供給量指標具有嚴格定量關係。面對市場需求快速上升，如果建房供地數量調節滯後甚或逆市調節，有可能在一定時期引入或放大供求失衡並助推房價飆升。
觀察近年實際情況可見，這個簡單分析邏輯在相當程度上正是，少數大城市新一輪房價飆升成因的真實寫照。
5年來一線城市住宅供地大幅下降
一個基本事實是，近年一線城市不約而同地大幅降低住宅供地數量。
數據顯示，比如北京住宅供地面積從2010年990萬平米下降到2015年422萬平米，降幅57%。
上海從2010年1124萬平米下降到2015年663.6萬平米，降幅約為41%。
深圳從2010年60.55萬平米下降到2015年不足10萬平方米，降幅超過八成。
廣州住宅2015年供地408萬平方米，雖比2010年290萬平方米提高四成，但是比2009年877萬平米大幅減少46.5%。
時隔68天后，5月5日，北京拍出三幅地塊，摺合樓板價達到3.5萬/平左右
似乎是要彰顯土地供給對地價的影響力，近年一線城市供地數量急劇減少同時供地價格普遍大幅飆升。
例如各城市國土資源部門公佈的住宅供地掛牌價格數據顯示，四個一線城市2015年價格比較2010-2011年都有成倍上漲。漲幅最低的廣州和上海約在1.6-1.7倍，深圳與北京漲幅在5-6倍驚人水平。
又如國土資源部公佈的各城市分季度“居住用途平均地價”顯示：北京住宅土地均價從2011年每平米13533元上升到2015年每平米47581元，2015年是四年前3.516倍。
廣州住宅地價從2011年每平米6255元上升到2015年每平米26983元，2015年是四年前4.31倍。
上海住宅地價從2011年每平米20517元上升到2015年每平米33435元，2015年是四年前1.63倍。深圳住宅地價從2011年每平米20225元上升到2015年每平米39337元，2015年是四年前1.945倍。供地價格在最近四年漲幅最低為63%，最高漲幅3.31倍。
土地價格高漲推動樓面均價飆升。從各城市國土資源部門提供數據看，北京市樓面均價從2011年每平米4984元上升到2015年每平米16625元，2015年是四年前3.336倍。
廣州市樓面均價從2011年每平米2950元上升到2015年每平米7353元，2015年是四年前2.49倍。
上海市樓面均價，從2011年每平米3579元上升到2015年每平米10145元，2015年是四年前2.84倍。
深圳市樓面均價從2011年每平米3788元上升到2015年每平米23120元，2015年是四年前的6.11倍。最近四年樓面價格漲幅最低為1倍半，最高漲五倍多。
需要説明，不同地價統計指標之間關係以及特定城市某個時點地價數據準確度，都存在有待專門研究的問題。
然而綜合觀察近十種城市地價時間序列數據，近年都呈現大幅上漲走勢。可見存在比較確定的經驗證據，顯示行政部門大幅度收縮供地推高地價，是我國少數城市新一輪房價飆升的關鍵供給側推手。
這一分析判斷與近來財經媒體與研究機構諸多有關報道評論也是一致的。如2015年6月29日某報刊發文指出“深圳房價暴漲，因供地縮八成”。今年初某機構分析報告指出，2015北京土地供應量減少導致土地“成交量創造了近8年的新低”，“新房供地連年減少，2016年北京房價仍將看漲”。
某網絡媒體文章評論“一線城市供地驟降七成，‘僧多粥少’或推高房價”。2014年某政府部門專題報告就指出，我國一線城市超高土地價格與供需矛盾增長，將給後續房價帶來較大上漲壓力。然而這些警示未能改變行政部門緊縮供地的政策立場。
樓市波動需標本兼治
目前我國宏觀經濟雙重調整處於最後探底和轉換階段，不過樓市回暖本應發揮助推經濟企穩向好積極作用，實際上近來某些經濟指標回升一定程度應與樓市變動有關。
然而近期樓價過度飆升異動在相當程度上源自體制與政策扭曲因而難以持續，並非我國房地產行業與宏觀經濟健康發展的福音。
我們看到，價格過度飆升刺激各類市場主體踴躍購買甚至形成反常搶購，相關市場機構通過“金融創新”違規融資推波助瀾，房價飆升預期與市場主體行為相互激盪，可能使樓市再次面臨資產泡沫化風險，並對宏觀經濟轉向下一輪景氣成長前景投下陰影。
應對新一輪樓市需標本兼治。短期政策需從供需兩方面入手遏制房價猛漲勢頭。
在需求方面要改變近年頻密出台房地產刺激政策狀態，近期不再推出新的全國性行業刺激政策。
要科學區分金融創新、投機炒作、龐茲騙局的關係與內涵，客觀認識互聯網金融的潛在利益與風險，切實加強樓市融資審慎監管以防範新金融風險。在資產價格反應通脹客觀增加的大背景下，貨幣政策需更加重視宏觀審慎原則，避免過於寬鬆助推資產泡沫。
在供給方面需儘快增加樓市供地數量，儘快改變一段時期以來一些城市住宅供地過度收緊狀況。對地方十三五規劃涉及未來長期供地方針偏緊表述需根據形勢變化適當調整。
在房地產開發商獲取土地已受到市場價格競爭約束背景下，有關部門總體應實施較為寬鬆供地方針，減少房地產業發展額外面臨來自行政部門的供地數量限制，使價格信號更為靈活有效地反應土地資源的真實機會成本。
特定地區樓市波動在相當程度上取決於特徵性因素因而具有相對獨立性，因而在樓市調控方針上需重視因城施策，賦予地方與城市制訂與調節房地產政策的更大權限，同時加大對局部性地區性樓市異常波動的問責力度。
在廣大三四線城市，目前可繼續穩健實施消化房地產過量庫存政策，同時也許注意防範樓市飆升虛火向更多城市蔓延發展。全國性房地產政策整體取向目前仍應以穩為主穩中應變，避免再次落入頻繁變動“翻燒餅”的被動局面。
我國新一輪樓價異動的重要認識意義，在於它以近乎自然試驗方式，再次呈現我國傳統行政壟斷供地體制內在侷限，及其改革的必要性與緊迫性。
政策不應僅止步於採用短期調控措施解決突出矛盾，而應立足十八屆三中全會深改決定基本原則，以供給側結構性改革為指針着力改革現行壟斷供地體制，推動現行“一軌”行政壟斷供地向政府與市場“一主多輔”的體制轉變，讓市場機制在土地資源配置中發揮決定性作用，並實質性提升房地產供給對需求變動的調節反應彈性。
第一，改革調整相關政策，降低工業用地向住宅及其他建設用地轉換的交易成本。受發展階段特點與工業供地價格偏低等因素影響，我國城市工業用地佔建設用地比重目前約在25%上下，個別城市甚至高到36%，大大高於國際上通常為10%-15%水平，住宅用地相對工業用地比例則明顯偏低。
隨着我國工業化與城市化進入新階段，許多城市特別是東部沿海經濟比較發達城市部分低端二產企業退出形成富餘土地，有必要向包括住宅在內的其他建設用途轉換。
目前由於相關管制政策內容與程序門檻過高這類轉換很難成功，一些城市工業用地大量閒置而樓市供地不足價格飆升。要總結各地相關政策實踐經驗教訓，務實調整相關利益關係，使工業用地轉換管道暢通並且透明，更好盤活工業用地存量並提升住宅供地靈活性。
第二，推進對小產權房有序確權與合法化進程，適度放寬住宅建造容積率管制，邊際提升城市房地產供地彈性。
小產權房是我國體制轉型特殊背景與城市化工業化特殊方式所派生產物，作為一個特殊法外經濟現象在我國城市相當普遍不同程度存在，個別大城市甚至佔到城市居住面積和居住人口近一半規模。
需從歷史角度全面理性看待小產權房現象產生背景，直面現實矛盾並積極探索通過體制政策改革調整推動小產權房逐步合法化，實現“最大限度使人們經濟活動合法化的”的目標。
同時可研究適度放鬆過於嚴格的商品房建築容積率管制政策，與小產權房有序合法化共同作用，提升城市商品房供給反應彈性並釋放推進投資與增加地方財政收入的積極影響。
第三，分層次深化城鄉二元土地制度改革進程，逐步打通農村建設用地直接向城市住宅及其他建設用地市場供地渠道。
要總結過去十多年各地在耕地佔補平衡與建設用地指標異地置換、“地票”市場交易、城鄉主體聯建等方面實踐探索的合理有益因素，提升規範其合理內涵形成推進城鄉統籌發展的合力，在邊際上增加農村建設用地向城市邊際供地的可能性與彈性。
加快推進去年開始的33個縣級行政區農村經營性建設用地直接入市試點工作，拓寬這類農地入市後用途對象領域，可允許其轉換為住宅開發用地。
最後要依據十八屆三中全會深改決定“建立城鄉統一的建設用地市場”原則，直面大量農民進城居住後農村住宅，及宅基地資產需重新配置的現實需要，積極推進農民住宅和宅基地在農民自願前提下合理有序入市途徑。
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