萬喆：老岳父説 房價是不能漲到天上去的！
限購、搶房、上海的謠言、北京政策“杜絕假結婚”，關於房子，到處都瀰漫着這種荒謬的氣息。
想上天？
事實上，荒謬的背後，都是邏輯問題。一切數據，都可以説明什麼，同時，也可能不能説明什麼，或者能夠不説明什麼，甚至能説明不什麼。也許就看你怎麼説。
所以，今天，我們不談數據，尤其不談單個數據。我們談談邏輯。
中國房市究竟有沒有泡沫？
一切始於這個問題。
好問題！
關於中國房市究竟有沒有泡沫的討論由來已久。這個問題之所以一直難以有結果無非是因為兩點。第一，泡沫這個東西是個經濟學概念，但是，它卻是沒有確定概念的。因此，就更不用説有量化的精確標準了。
很多人會問，許許多多的專家們拿出來的許許多多的數據，做了許許多多的分析，比方説房屋的租售比，比方説房地產市值與GDP的比值，比方説房價與收入的比值，比方説房價上漲速度與GDP、信貸、負債等的增幅比，這些不都是衡量泡沫的標準嗎？
很遺憾，不是的。準確的説，它們都是一種，間接的泡沫觀測指標。所以，利用這些指標，不過是冷眼旁觀，並不能就作出結論。而且，這一點其實已經在實踐中被眾所周知的吃瓜羣眾也能應對如流了。
比方説，中國的房地產某幾個城市的資產就能買下若干個美國。
很可怕嗎？
快撿起你的下巴吧。買下美國又怎麼了？美國算個毛線！買下全世界又怎麼了？
怎麼説呢……我竟無言以對。
有沒有？
也就是説，這就像男人的真愛，説起來有，又好像沒有，貌似他帶你吃飯逛街給你買包買車就是真愛，然而也有不帶你吃飯逛街給你買包買車的真愛，有人給你半碗粥就是真愛，有人給你一間公司也不是真愛，話説説不定有人給你一間公司又從中間走了假賬讓你負債呢，人生有很多時候，真愛與真害，傻傻真分不清楚。
這就像男人的不真愛，明明覺得他可疑之至，可是他信誓旦旦賭咒發誓又不像是假的，假如你發現蛛絲馬跡，他肯定告訴你是你太多心，即使你抓住鐵證，他還能説一切都是逢場作戲我的真愛唯有你一人。結果你肯定得想，你都被抓個正着了還痛哭流涕跪地求饒不屈不撓的表忠心，這肯定是真愛啊！肯定是沒有泡沫的真愛啊！
因此，第二點，泡沫這東西就像真愛，唯一能夠確定它存在的東西就是它的攤牌。只有真不愛可以被確定，就像只有泡沫破裂可以證明泡沫存在過。
如果有，為什麼不破？
很多人可能都會有一個問題，既然他劈腿外遇拈花惹草已經不真愛了，為什麼他還和我繼續你儂我儂呢？就算是欺騙，他還願意變着花樣持續不斷地騙我，而不是割袍斷義恩斷情絕，至少説明他還是真愛我呀。
其實呢，那也不一定……可能也得看看，岳父是誰。
你懂的。
就好像，大家對房地產市場泡沫不泡沫的已經厭煩了，大家其實就想知道一點，房價會不會降？以及，什麼時候降？
如果房價不降，你説泡沫泡沫，是泡沫怎麼不破呢？不破説明就不是泡沫嘛！
好問題！
不過呢，有很多事情不一定，可能也得看看，……
不如我們看看那些泡沫破滅的例子好不好？
如果我們看日本經濟衰退，經濟過熱時提高利率，緊縮政策可能是其突破口。
如果我們看亞洲金融危機，國際遊資的熱捧之後速退，金融市場的全面開放可能是其突破口。
如果我們看美國次貸危機，金融衍生品帶來的花式槓桿終於高位折戟，高槓杆率帶來的系統性風險應該算是其突破口。
這説明，真愛搞破裂的途徑有三，外面人找上來了，裏面的人給的壓力太大，以及本人受不了主動坦白。有的甚至兼而有之，危機重重。
為什麼？
好吧，轉頭看我們。
你會發現，這些經驗教訓我們都牢記在心踐行於世了。真的。
貨幣寬鬆，嚴守匯率市場，強調去槓桿。有目共睹。
好，那我也藉機來解釋一下為什麼泡沫一直不會破。
因為我們貨幣寬鬆政策自由度比較大，資本項目流動和匯率市場相對不開放，而且過去我們的儲蓄率高。換言之，我們是一個積累已久而仍然開放有限的市場，也就是説，我們受外界的影響會相對較小，受內部的影響相對可控，而且還有一定的家底，所以這種消耗會比較慢。
野村證券：中國的債務上升比較快，但槓桿率並不高。但是需要警惕房價的不穩，一旦房價大跌，槓桿率就會漲。這也就是政策上要優先穩定房價的原因。
試想老岳父，有手段，管得住外面的人不來鬧；肯出錢，保得住女婿在家過的滋潤；很權威，可以讓女兒最大程度不受干擾。
你也不能説這就是錯的。稀泥和着和着，弄不好日久生情，真愛又萌發了對不對？家庭生活又和諧了對不對？這是真有可能的！
都説了，泡沫本來就是個沒有標準的概念，泡沫多少算泡沫，以及泡沫到什麼程度算絕境，都不好説。有些人覺得，有一點點泡沫才叫繁盛呢。因此，如果經濟增長能夠隨後趕上，將惶惶泡沫吸收，變成星辰大海里的一瓢水，也未為不可，而且豈不快哉！
可以不破嗎？
看到這裏，很多人起身要走。這就是説，泡沫不泡沫的，沒有什麼意義，反正可以永遠不破，房價就可以永遠漲下去咯？
好問題。
可是，永遠有多遠？
正如小賭可以怡情，小別可以賽新婚，小泡沫或可以刺激經濟速度。然而，爛賭當然家破人亡，長分離當然感情淡漠，人類歷史上的每一次經濟金融危機，幾乎都和房地產密切相關，雖然在危機爆發泡沫破碎之前，人人都説，這次不一樣！
房地產並不是什麼天生大毒草，要不它早就被剷除了。房地產的經濟指數在各國都算是重要的經濟先行指標，可見房地產業對經濟的重要作用。但這不意味着，房地產是經濟的唯一重要產業啊！當它成為唯一重要時，往往只是證明，它太畸形，已成為社會腫瘤，把良性細胞都給擠兑枯竭了。
房產價格高企，一方面實業利潤望其項背，有什麼人還有意願去做實業？另一方面經濟成本不斷上升，場地、人工都在漲價，實業收益捉襟見肘，還搞得下去什麼實業？
不能説房地產在初期是不創造社會財富和價值的。一開始，這種價值是勞動創造的，會表現在相應的收入上，體現創造者的價值。接着，這種價值會體現在整體經濟社會上，就是GDP。
但到了後來，同一套房子，一年一個跟斗的翻上去，這還不算折舊，社會財富就和勞動生產幾乎沒有關係了，和社會價值也偏離了，都是紙上價值。
紙上價值是什麼東西？當然是紙幣，所以為了維持這種虛幻的“財富增加”，就必須有相應的紙幣補上。
再後來呢？再後來，當房地產價格增幅>貨幣投放增加速度>GDP增加速度>個人居民收入增加速度，持續下去，紙幣也會補不上的。然後？然後可能就沒有然後了。
那些泡沫經久不破的原因，還好嗎？
剛才説了我國房地產泡沫為什麼能經久不破的幾個要素。那麼，這些要素們，你們現在還好嗎？
最近，野村研究提出一個問題，就是，中國目前處於高負債低槓桿。主要原因是房地產價格處於高位，資產價格作為分母很龐大，所以負債與之相比並不嚇人。這倒是讓人安心。
不過，看看近幾個月，在M1與M2剪刀差之後，居民貸款突然成為了主力，扶搖直上，幾乎成為了上月貸款的全部組成。説明了什麼？説明企業狀況不太好，而槓桿轉嫁給了普通居民成為當下不爭的事實。
隨之而來的，居民儲蓄自然是在房地產高企的這些年裏被消耗了。而隨着賬面財富的不斷增加，中國的國際收支平衡也發生了變化，有些項目甚至發生逆轉，因此匯率也受到了極大的壓力。
這樣一來，其他幾個國家發生經濟危機的最後刺激因素似乎又都齊聚了。我們嚴防死守，就是為了遠離它們，難道它們最終還是會來？
或許用繼續扭曲來延長另一種扭曲，得到的，終究還是扭曲。
有人肯定還要問。那最近房子為什麼還漲的嚇死人呢？
好問題。
有人會告訴你是因為貨幣，有人會説是因為城鎮化，有人會説是政府合謀，等等等等。NoNoNoNo。
是恐慌。
就在去年和前年，房地產價格已經顯現出不能與當前經濟發展和國民收入相匹配的樣子了。而且這又能怎樣？畢竟多年金銀遍地流，總要歸於正常吧。畢竟經濟發展的週期，總是需要一場出清吧。卻又是一陣喧囂，多少人請命。於是再來一場盛宴。可是，不能説去年力不從心的房市幾個月間就煥發新生是正常經濟發展吧？
看看居民貸款增速，強弩之末的節奏；看看居民離婚增速，窮途末路的節奏。（有關深圳離婚購房的可靠報道請戳）
我們已經為了買得起房子，用盡了父母輩的積蓄，弄得白頭老母遮門啼，居無餘地留不止。
到如今，我們為了又要買個房子，竟然要離散家庭，弄得好一番逝水行情去莫留，漫傷房市失風流。
房子是為了更好地活着，什麼時候開始，房子變成要放棄更好地活着，甚至不能正常地活着了？
猶如真愛與否，你越是懷疑他有問題，越是發現他沒問題，你一定越發懷疑自己和越發堅定地相信他沒問題！最苦的是，他明明有問題，越包庇，他越猖狂。你不但終將失去他，還會失去自己。
平復恐慌 老岳父會出手的！
這是市場的反常現象，但是市場泡沫期的正常現象。本來城市間確實存在差距。去庫存期間肯定會出現分化。但更重要的是對政策的誤判和綁架，而且利用信息不對稱來引導市場預期。
該出手時當出手
泡沫可能是在被吸收，泡沫也可能在被製造；泡沫可能是在被吸收，信心卻在蒸發。我們都怕一場決然的分手，所以遲遲不肯面對遇上渣男的事實。
然而，信心有兩種，一種是對別人的信心，一種是對自己的信心。最可怕的莫過於，在反反覆覆來來回回兜兜轉轉中，對別人和對自己的信心都被消磨殆盡，在越來越漫天飛舞無盡無垠的泡沫中，風吹草動都能草木皆兵杯弓蛇影燭影斧聲。
最讓人心酸的是，渣男之所以是渣男，之所以越來越渣，是因為你自己對他的姑息迴避和縱容。
虎兕出於柙，龜玉毀於櫝中，是誰之過歟？
有人還在説，覺得房地產價格並不高的人也很多，房地產可以與經濟健康起舞。但結局孰能預料？
這種説法也許能平復恐慌，但要平復荒謬，現在的這些，不夠。
5月份，權威人士曾經説過那句話，樹不能長上天，讓老百姓儲蓄泡湯，那就要命了；他還説了，預期管理很重要。
老岳父會出手的。
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