陳可恩：香港樓價又火了，李嘉誠們在助推？

香港樓市經過上半年的淡靜之後，下半年轉趨火熱，尤其一手新盤更出現“見盤必搶”的情況。

如九龍東啓德發展區的啓德1號本月開售，早上10時開始為準買家登記，已有逾百名準買家及代理排隊，場面火爆，截至中午12時已有超過100個單位被選購，平均“一分鐘賣一間。"

又如日前恆基地產高價推售的北角尚譽，雖然折實呎價高約2.21萬至2.69萬港元(約1.9至2.31萬元人民幣, 1平方呎 = 0.0929 平方米，約為20-25萬元/平米)，貴絕港島東單幢盤，但首批30套，開銷首25分鐘速獲認購24套，同樣幾乎1分鐘賣1套。

據一手銷售信息網資料，至9月20日，9月份香港一手樓盤交投錄得逾3,250宗，創10年單月新高。而總計今年至今已賣出近1.3萬套新盤，吸金逾1,200億元，超越去年首九個月賣近1.16萬套及吸金近1,160億元，按年升9.6%及11%。

一手熱浪亦卷席二手市場的銷售行情，例如新界大型屋苑沙田第一城呎價連日破頂，繼日前以呎價1.47萬港元（約13.6萬元/平米）創屋苑今年新高，在短短數天，再有單位以呎價1.53萬港元（約14.1萬元/平米）成交，創下屋苑今年新高。

除了大型屋苑，之前不獲市場看好的迷你盤，交成一樣大旺，如大埔嵐山一個實用面積僅196方呎的單位，剛以280萬元成交，一年半升了53%，呎價逾1.4萬港元（約12.96萬元/平米），刷新屋苑成交價及呎價新高。

北角、沙田、大埔嵐山部分樓盤房價，點擊可見大圖，圖中為人民幣

中原地產預測，本月二手住宅買賣有機會再度逼近4，000宗水平，金額亦穩企約245億元，料創下去年7月以來14個月新高紀錄。

投資客重現江湖

本輪港樓轉勢是由兩股力量帶動，先有大批投資資金流入帶旺市場，再引發買家的購買力。

近年香港政府推行樓市辣招，如三年內轉售須付額外印花税，嚇走了不少樓市投資客。不過，英國公投脱歐後，資金為了避險，紛紛流入各地資產市場。根據香港金融管理局統計數字顯示，近月港元存款總額有上升趨勢，今年7月港元存款總額達到11.2萬億港元，按月增加1.8%，比起去年9月的10.55萬港元，更上升了6.1%。大量資金泊港，即使只有小部分流入樓市，仍能造成樓市小陽春。

事實上，近期推出的新盤都明顯有更多投資客撐場，如新地推出的筲箕灣形薈，由於是港島區近十多年來罕見的大型新盤，紛錄投資客入市，估計佔總數約五成至六成，當中有地產界高層的太太一次“過大手”掃入五套單位作收租之用。業界指在香港發展商一般會讓大手客户優先選擇單位，稱為“A組”買家，過去一般買入二個單位便可以成為“A”組買家，但近期，部分新盤要選購4個單位以上才能入“A組”，顯示投資掃貨瘋狂，業界亦指新盤投資客比例已由上半年的2至3成升至一半。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑説，市場資金充裕對樓市可以造成很大的影響，他指出，去年本港整體樓市全年總成交金額約為5,487億港元，其佔港元存款總額不足5%。所以假如這筆巨資大手進入本港樓市，如釋放出百分之十的資金來掃港樓，已經能夠挑動香港樓市，造成震撼。

而有關假設絕非空想，因為本港樓市的確有不少誘因，吸引大量資金。其中，美國加息緩慢是一大誘因。雖然市場近期對加息的預期升温，不過滙豐認為，美國8月份非農就業數據、製造業和服務業指數都低於市場預期，通脹壓力相對低迷，相信聯儲局將會押後至明年第二季才加息。而且就算美國在12月加息一次，低息環境仍會持續，在低息之下，“買磚頭”仍是資金最佳出路。

內地資金入港

除了環球資金，內地資金亦是本港樓市的新動力。對內地投資者來説，港樓有相對便宜的優勢。今年上半年中國各地樓價一路飊升，即使近期收緊部分購房措施，中國指數研究院公佈的8月百城住宅價格指數仍連續13個月“雙漲”。當中新建住宅平均價格每方米1.22萬元人民幣，按月上升2.17%，按年更上升百分之13.75%。

相對而言，雖説港樓火熱，但根據代表香港主要大型屋苑成交價格的中原城市領先指數（CCL）顯示，至今年9月11日，CCL指數按年下跌7.0%。

內地樓價愈升愈有，對部分避險意識高的內地投資者來説，港樓具有相對的吸引力。事業上，從實際呎價計算，內地部分一線城樓價已比香港大型屋苑，甚至部分核心區豪宅價格還貴，算上匯率甚至甩開香港。如與上海靜安區新地王同區的華僑城蘇河灣高層塔尖住宅，均價約每平方米18萬元人民幣，相當於每呎1.95萬港元，此價等同香港豪宅區西半山寶翠園的實呎價。而深圳部分地區如南山，現時很多住宅的每平方米價格已超過10萬元，亦即每呎約1.084萬零港元，跟香港不少大型屋苑呎價不相伯仲。

此外，雖然香港向非本港居民買家徵收樓價15%的買家印花税，但近期不少海外熱門房地產投資地如加拿大、澳大利亞等，為免樓價過高，都在收取類似税項，所以港樓優勢並未被削弱多少。

加上香港資金出入夠方便、變相是美元區，故內地資金仍熱忱於投資本港市場。根據中原研究部數據，今年第二季整體私人住宅市場中，已知內地個人買家佔成交的宗數比例為9%，金額比例更高達16.3%；按季上升0.3%及3.9%。

其中豪宅市場對內地買家吸引力最大，截至本年第二季，香港一手豪宅內地個人買家佔金額比例回升到3成以上水平，達31%。由於“深港通”即將在年底開通，以及“深港通”“滬港通”不再設總額度，預計“北水南下”將更方便，可能會更多地支持樓市。

買家購買力爆發

除了資金流入，本港市場本身亦累積了一批買家購買力。香港土地資源長期缺乏，加上2008年金融海嘯後，政府為了穩定樓市，一度減少推地，以致近年新樓落成少，直至近年才增加供地，但仍長期出現供不應求情況。

而在去年第三季，由於美國加息預期籠罩市場，加上“細價樓爆煲論”在市中發酵，港樓市場漸走入寒冬。

“細價樓爆煲論”是由本港資深投資者紀惠集團行政總裁湯文亮率先提出，指不少年輕人急於上車，並沒有考慮本身能力，連首期都未能夠支付，但恃着樓價會繼續飆升，於是向財務公司借二按（相當於內地的首付貸）買房上車，但樓價一旦轉勢，房子容易因為供款無法還款而被收回，在有關連鎖效應下，樓價最終會大跌。

至今年上半，由於經濟數據差，大家繼續按兵不動，買家擔心樓市“爆煲”不敢入市，地產商亦不敢低價推盤，以免拉低整體樓價。故自去年12月起至今年3月的4個月來，每月的一手成交量均不足千筆。一直至六、七月，資金湧港帶旺新盤買賣，遏抑多時的買家購買力終於逐漸釋放。

李嘉誠也回港買地 專家料房價還要漲

另一方面，為了加快一手新盤的銷售，一眾大型發展商亦推出各種優惠幫買家上車。當中，為了應對金管局收緊按揭成數，各大發展商紛紛推出高成數按揭優惠，推準買家上車。

開始時優惠一般以8成為主，之後9成或以上亦漸普遍，至近月，發展商出手更狠，首先有新鴻基地產元朗錦田北新盤PARK YOHO 首批100套提供120%的超高成數按揭計劃，基本上是送現金給人買樓，之後長實元朗世宙甚至推出123%超高按揭計劃，以力推3房間隔的大單位。

此外，發展商亦增建超迷你户型，鼓勵買家上車。自從特區政府收緊按揭之後，在香港，只有400萬元以下私樓才可以承造九成按揭，由於樓價愈來愈貴，上車客難以負擔大房型的首期，於是發展商紛紛增建小户型，以迎合市場需求。

近期不少户型面積甚至小到只有160呎左右，如剛剛推出的北角尚譽，最小面積的單位僅163平方呎，當中廳堂位置更只得約60平方呎（約14.9平方米），比監獄單人囚室還要小。不過，正因為面積小，首期容易負擔，所以同樣大賣。

在市場需求動力不絕之下，本地大型發展商亦轉為看好後市，加緊投地，加上內地發展商亦積極赴港佈局，以致土地市場也開始轉熱。如早前拍賣沙田九肚麗坪路豪宅地合共收到18份標書，反應熱烈。最終由長實李嘉誠以高於市場上限三成的價格奪得，每呎地價8,000港元。（約等於74047萬元/平方米）

雖然跟過去五年，九肚山7幅土地，所拍得的6,837元至10,885元呎價比，這次的呎價稱不上驚為天人，但由於長實久未在香港取地，這次成功投地，的確為本港樓市帶來信心。預期未來投地競爭愈來愈劇烈，樓價亦難有回落空間。

戴德梁行（DTZ）預料，今年底前樓價升勢持續，整體升幅約5%，其中，中小型單位會跑贏大市，料第四季上車盤樓價可追貼去年曆史高位。中原地產研究部高級聯席董事黃良升亦預期2016年第四季樓價繼續加速上升，有望於第四季重返2015年9月時高位。

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