國內限購城市1周內急增至20個 這5個問題需弄清楚

據中新網10月8日報道，今年“十一”長假期間，中國樓市迎來新一輪的收緊調控大潮。自9月30日起直至黃金週結束，北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等19個城市8天內先後出台樓市調控政策。至此，國內限購城市重新擴圍至20個。

哪些城市出台了政策？

中新網記者梳理顯示，自9月30日至10月7日，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州，這19個涵蓋了一線、二線、三線的城市發佈了力度不一的樓市調控政策。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，各地選擇“十一”長假密集出台政策，希望政策積極被市場所吸收，不被過度地解讀。因為，如果各地政策出台的時間點不緊湊，會使得部分未出政策的城市面臨更大的壓力，即防範部分炒房需求從政策收緊城市轉移到政策未收緊城市。

例如，東莞出台限購政策，除了房價上漲過快等其他城市都有的共性原因外，一個非常特殊的原因是深圳限購升級後，部分剛需購房者和炒房者會轉移需求到東莞，進而造成東莞樓市存在交易規模上升、價格攀升等壓力。

調控有何新特點？

“十一”前少數二線城市出台了收緊樓市的限購或限貸政策，此次黃金週期間，北京、蘇州、深圳、南京、廈門等城市屬於“加碼”調控。例如，北京分別將購買首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%。至此，北京、深圳、合肥、蘇州等城市限購力度恢復到2014年“9.30”之前。

各城市新一輪樓市調控政策中，天津、鄭州、成都、濟南、無錫、福州等地則同時出台了限購、限貸等措施，且多地採取了“分區調控”模式。例如，天津對已有1套住房的非本市户籍家庭，暫停在市內六區和武清區再購房，同時提高其首套房商貸首付比例至40%。

南寧和惠州出台的新政策則未提及限購限貸政策，基本上是從規範市場交易秩序、穩定市場預期等出發。例如，南寧要求房地產開發企業實際銷售價格不得高於預售申報價。

圖為南京市民在一處樓盤售樓處內諮詢。

為何是這些城市？

多位業內分析人士認為，此輪調控政策的出台主要是針對近期房價上漲過快的城市，抑制房價過快上漲是最直接的目的。

據中國指數研究院數據顯示，9月中國百城房價環比上漲2.83%，漲幅較上月擴大0.66個百分點，漲勢已持續17個月。鄭州、無錫、常州、崑山、珠海、廊坊、杭州、蕪湖、贛州、福州環比漲幅居前十，漲幅在4.8%-7%之間，多地已在“十一”黃金週期間出台了收緊性政策。

已經8月或9月份開始實施限購或限貸的蘇州、廈門、杭州、合肥、南京、武漢9月份新房價格則分別環比漲1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%，繼續保持強勁上漲勢頭。

房地產專家謝逸楓曾表示，如果已出台收緊政策的城市樓市持續高燒不降，地方將調控加碼，出台提高房貸首付、利率，限購、限貸條件與標準升級，取消税收優惠，打擊第三方房貸平台等政策。

還有哪些城市可能會收緊？

上一輪樓市限購週期(2014年9月30日前)，高峯時期共46個城市發佈了限購政策。經歷十一長假各地密集發佈新政後，記者梳理發現，限購城市迅速從8個增至20個城市，分別是北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、上海、三亞、杭州。

業內人士分析，未來，石家莊、青島等房價漲幅較快的城市，仍有出台限購政策的可能。上海等熱點城市也不排除會在信貸收緊等方面有動作，政策大體上與2010-2011年的限購限貸政策內容吻合，思路也基本一致。

嚴躍進表示，後續一些省會城市、計劃單列市、部分大城市周邊的中小城市，都會有收緊政策的可能。例如，南昌、長沙、重慶、太原、昆明、西安、嘉興、寧波、常州等城市。而貴陽等房價波動很小的城市則主要還是堅持去庫存，同時對租賃市場進行規範。

中原地產首席分析師張大偉也認為，一些城市仍面臨降庫存的壓力，未來有望出台寬鬆政策，“因城施策”、“一城一策”將成為趨勢。

對市場有何影響？

張大偉表示，各個城市間的政策會產生疊加的效果。從國慶長假期間的成交量來看，市場成交量比去年同期已經有了一個明顯的下滑，特別是在一二線城市大部分市場的成交量跌幅已經超過了30%。

展望未來，中國指數研究院指出，在地方政府一系列收緊政策影響下，有望抑制部分投資投機需求，房價漲幅將逐步趨穩。

“年底前，個別大城市房價依然會上漲，只不過漲幅沒有近期的大；部分城市或在明年價格有所下降。”嚴躍進認為，年底前市場需求依然屬於高位，部分房企會加快推盤。到了明年，市場整體成交量或會下滑，但長期看，政策的效力依然會減弱，要警惕各類規避政策的新做法。

（記者程春雨）