五專家樓市之辯：調控後北上廣房價會跌？-張玉良、姚餘棟、林採宜、安紅軍、鄧海清
【整理/觀察者網 吳婭坤】國慶前後，短短几天，20多城密集出台調控政策，嚴令打壓由今年年初開始，在8、9月份進入白熱化的新一波房價過快上漲浪潮。對於這一輪以限購限貸為主要內容的調控是否可以根治中國房地產的虛火，中國樓市到底存不存在泡沫，以及對於樓市調控是否有治標又治本的“靈丹妙藥”等問題，仁者見仁智者見智。
在10月16日舉行的2016年復旦首席經濟學家論壇上，開發企業及機構經濟學家等五位專家，就中國樓市展開了熱烈討論和深度探討，從各自不同的關注領域，經驗與觀察，解釋這一輪調控，房價未來是漲是跌，並試圖開出使中國房產調控走出循環往復老路的新藥方。
來自企業界的綠地集團董事長張玉良認為，一線城市房價不能僅僅滿足於“穩”的目標，還應該“降下來”，而三四線城市則需要大力去庫存；原央行工作的姚餘棟認為，房價泡沫究竟有沒有，誰也不知道，但房地產對中國金融業關係密切，茲事體大，不可不防；他認為一線城市房價過高是因為因為資源太過集中，如果東中西都有一線城市，一下來八個，一線房地產就能不會漲得這麼瘋。
原上海城投董事長安紅軍則從地方政府的財政入手進行分析，認為開徵房產税能夠遏制土地財政引發的地方希望房價上漲的衝動。
究竟當前要不要買房，國泰君安證券的林採宜和九洲證券的鄧海清打起口水戰，林認為目前一線城市有泡沫，君子不立於危牆之下；但鄧比較其他發達國家的城鎮化發展經歷認為，目前一線城市沒有泡沫，房價未來還要漲。
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主持人：剛剛過去的國慶節期間，多個地方政府出台了一系列的調控政策。對於這些政策，大家會擔心沒有效果，也會擔心太有效果。所以，希望各位嘉賓預測一下這一輪宏觀調控後的中國房地產市場走勢，以及這些調控政策的效果，也就是這一輪政策合不合適，或者説是不是又什麼更好的政策。
一線樓市價格不能光“穩”，還要“降”
房產市場嚴重分化 要和泡沫共生共舞
這一屆中央政府在2012年底換屆以後，當時對於中國的房地產市場，言論上是講要交給市場管理，所以與2003年之後近十年的中央政府房地產調控相比，力度弱了一點。但因為大家都説房地產泡沫，所以政府嚴格調控這個重要議題，又被拿出來討論。
就像談論全球經濟就要談論全球金融一樣，在討論中國經濟的時候也不能不討論中國房地產。因為，考慮其他問題必須聯繫房地產的背景，聯繫中國經濟結構現狀。
在我看來，這一次調控是很有必要的。以去年3•30調控為例，限購限貸和金融政策啓動大半年後，中國的住宅地產價格就又重新上來了，這説明大家對市場經濟非常敏感，中國對市場非常敏感。
對於採取了調控政策的熱點城市，我認為有這樣幾種類型：第一種是人口密集、有技術優勢、各方面資本都在此匯聚一線大城市；第二種是原來的房價較低，經過一段時間的上漲之後比較符合它目前的產業創新程度，或者是原來房價稍稍有點高，政策一出來就能讓迴歸到剛剛好的位置；第三種是房價其實還沒起來，只不過是在8、9月受到了一波衝擊，立馬進入限購限貸。
有專家在電視上講説，這次調控與此前不同，是由地方政府發起的。我認為説這種話的人是不瞭解情況，因為從9月底開始的這一波限購各個城市幾乎是同時進行的，而政策出台是需要反應時間的，所以肯定不是地方政府在十來天的時間內自己操作，肯定是中央和地方聯動，共同推進的，
目前的調控政策主要是以限購限貸為主體，接下來會進入金融領域，央行剛剛召集了17家銀行開會。
這一波調控的主要目的很清晰，就是抑制房價過快上漲，讓房子的價格穩定下來，但我認為，光是往“穩”這個方向使力是不夠的，力度還是應該再加大。比如，受深圳房價影響，東莞的房價也漲的很快，也就是“溢出效應”的作用。類似東莞這樣的城市，房價大幅上漲是很不合理的，對這些城市來説，房價回穩肯定是不夠的，還是應該要降下來。
就説這輪房價上漲過程中表現突出的幾個小龍，有一些確實是原來的價格相對比較低，但最近以來漲幅非常快，但稍微漲起來之後，它的房價其實是和它的城市量級比較匹配的，當然也有個別漲得比較高的，但不管怎麼説，住宅價格再短時間內漲得那麼快，是有調控必要的，需要採取措施，讓它穩下來，比如説，成都就是這樣的。
以上説的是住宅。對於商業地產，又要換種態度。中央領導明確指示，要繼續採取政策將商業地產的作用發揮好，使其成為穩定經濟、推動經濟結構轉型的動力。
還有三四線城市，中央領導也明確地表示，要繼續大力去庫存。
所以我覺得這一次中央和地方聯動的調控是有明確的具體內容的，是有針對性的，不是一概而論全部進行控制的，也不是一概而論全部去庫存的。
採取這種措施的背景是目前的中國經濟有兩個顯著特點——一是中國城市的重要產業嚴重分化，而是中國整體的流動性過剩，當然，流動性過剩是全球問題，在目前狀況下，也是應該寬鬆的。
但這樣一來，對於所謂的“泡沫”，我們就要努力跟他共生、共存、共舞，只有這樣，用某些方面的制約點，來平衡我們的整體發展，才可以穩定中國的經濟。
至於本次調控政策的效果，要想做到有效果但又不過火，確實是有難度的。因為，中國龐大的經濟總量不可能平均分配給各個省市，如果集中地投放在個別幾個地方，有比較好、比較廣的行業的話，會成為一種經濟現象；但如果只投給以房地產為代表的個別幾個行業，就會成為增量。尤其是在沒有好的資產、沒有好的投資取向，只有足夠資本的時候，把這些資本集中投放在一些行業、一些城市，又會產生更為疊加的效應。
我個人預測，在過去比較短的時間內，房價上漲較快，尤其是受溢出效應影響而房價上漲較快的這些城市，住宅的銷售量在調控政策下會馬上下來，而且這個量會很大。但在價格隨着這一波調控下來之後，對比較堅挺的消費羣來説，仍然有比較堅挺的供求存在。所以我認為，在這種背景下，達到的效果只是平穩而已。
就算是進入調控階段後，前期銷量依然比較猛的城市，後期無論是價格還是銷量也會下來。對於這些城市來説，基礎存量與9月份相比會有所下滑，與今年3月份的銷售量相比，也會差不多持平，價格總體上也會保持穩定，不會有太大的變動，可能會稍稍打一個盹。
我做了二十年房地產，調控從2003年到現在，13年，每一輪調控都有一個週期，從開始調控到現在，每次都會經歷上漲、快速平穩、又來一波平穩這樣的一個週期。
所以我認為，我們現在要對目前的市場作出非常細緻的劃分，這個很重要，看它處於什麼點上，它的房價短時間內上漲了多少，沒上漲多少，它的合理性又如何。也就是説，不能簡單地説現在會怎麼樣，下一步會怎麼樣，這樣操作，還是會形成嚴重的分化。
無法判斷有沒有泡沫 但不可不防
一線城市供應嚴重不足，需要建八個一線城市
我覺得首先要承認人類理性有一點不足。昨天，美聯儲主席耶倫有一個講話，説她不能理解美國十年期利率為什麼這麼低。我覺得要有一點批判精神，我們也有這樣的不足：就是我們永遠無法判斷是不是泡沫，特別是房地產，因為房地產市不能做空的，這就是人類理性的限制。
所以，當我們判斷不清的時候應該怎麼處理？像以前格林斯潘從央行的角度，他就認為，判斷是不是泡沫，上海的房價貴不貴，很難。二十年前就有經濟學家按照收入比來説，就説房地產存在泡沫，但今天這個泡沫還沒有破，所以當時很多人也因此沒有買房子，由此，我覺得這個市判斷不出來的。
那麼，在我們承認判斷不出來後應該怎樣處理？格林斯潘的策略是等到泡沫崩潰我們再收拾。我們能不能採用這樣的策略呢？就是説如果是泡沫，但我們以為它不是泡沫，我們這樣就犯了錯誤，可能造成的後果就是泡沫崩潰，然後把銀行砸爛。
一套房子，一般以全球來説，至少有20%是房產貸款，抵押又佔20%，這樣算下來，大概是40%到50%的比重與銀行有關。所以這個量特別的大，而美國房產市場好，則美國經濟好，美國房產市場崩潰，美國經濟就崩潰。
所以房地產是否存在泡沫非常重要，它是經濟的死生之地，生存之道，不可不察。所以，如果它是泡沫，而我們以為它不是泡沫，則很有可能引發系統性金融風險。
如果它本身不是泡沫，而我們以為它是泡沫，這又會有什麼問題？答案是隻會漲得慢一點。漲得慢一點，或許資產價格沒有辦法充分反應，但這也沒關係。所以我認為，防止資產泡沫，尤其是房產泡沫，是重中之重，而且應該作為一個新的政策策略加以實施。
在這種情況下，國慶附近出來的一系列雷厲的限購政策，是正確的、及時的，也是有效的。這是從“防”的角度來説。
如此一來，如何防止泡沫，包括將來這一塊該怎麼辦，我覺得也不會出現太大問題。根據我一直以來的觀察，限購政策出台後，中國的房價的波動程度最多不會超過20%，我們首付30%，不會出現太大的問題，這麼沒有問題，而且從長期來説，似乎限購又沒有多大效果。我們再説，但是短期也不會波動，至少會平穩。
但對於泡沫風險，我們應該怎樣處理？在我看來，一線城市是一個公共產品，需要全體老百姓消費，特別是年輕人消費，因為這兒有更多的工作機會，所以需要多一些均等的機會。
事實上，我們國家一線城市的供給是不足的。大家想想美國的經濟總量，我們再過十幾年就差不多了，他們的人口只有我們的四分之一。美國的大城市，東海岸有紐約、波士頓，中部有芝加哥，西海岸有舊金山和洛杉磯，總共五個；而我們，北上廣深這四個大城市都在黑河騰衝一線的東部，而西部、東北，都還沒有一線城市，這樣一來，國家的發展是不平衡的。況且我們國家的整個經濟總量巨大，一線城市的數量不夠，分佈不佳，這是不合理的。
還有一個。營改增之後，我們説將來很有可能會推出房地產税，這個是有爭議的，也是正在努力的。大家都知道，房地產税是地方税。有經濟學家統計過，北上廣深的房地產價格總量已經超過了美國的一半。假設北上廣深的房地產規模，超過中國其他所有城市的總和，那麼這個房價，這個物業税、房產税、地方税，必定會導致城市之間的兩極分化。一線城市，有能力吸引老師、吸引醫院，而且富的不得了，那其他地方怎麼辦？在我看來這個也是很重要的，畢竟我們是一箇中央統一的國家，需要各個地方較為均衡地發展。
所以，我想説的是，對特大城市的限購是痛苦的，但也是沒有辦法的，我們不能完全相信市場經濟。大家想想，美國今天發展起來的大城市，都是經過房地產泡沫發展起來的，人口達到三千萬，但這些房地產泡沫發展地比較緩慢，歷經了上百年。這個痛苦我們也是不可避免的，因為一個國家確立首位城市是非常重要的。
以中國來説，首位城市的人口至少在四千萬、五千萬這樣一個規模，如果放開的話，可能是五千萬。第二位的城市，可能是兩個兩千萬人口的。大家想想看，北上廣深，這四個兩千萬人口的城市，目前的房價已經如此令人驚訝了；如果完全放開，三千萬人口、四千萬人口的中心城市的房地產行業會怎麼樣？我們不敢想象，一定會有更大的風險，我們是沒法克服一個城市畫大餅的。
所以，對於城市的限購，也是無奈之舉、痛苦之舉。但我們想要疏導這個問題，我覺得就是要搞八個一線大城市，西南地區有一線，東部地區有一線，甚至杭州就很可能成為第五個一線，這樣才能均衡發展。只有提供更好的、更多的、更均衡的一線城市，才能使一線城市這樣一種公共產品能夠解決我們的發展問題，滿足老百姓的需求、年輕人的需求、人們對於公共產品的需求，也能促進國家房地產的發展。這才是治本之策，除此之外，我看不到其他別的治本之策。
地方政府靠土地財政，畢竟不是長久之計
長期來看 房產税是好辦法之一
作為一個在國企工作了十幾年的人，我想先解釋一下，地方政府它是幹什麼的。地方政府是經營城市的，相當於也算一個企業。它的收入主要是税收，還有土地出讓金，以及國企的一些收入；它的支出，主要是養政府官員，養事業單位，以及基礎設施支出，民生、教育、醫療、養老這些支出。
我們經濟進入新常態之後，這個税收肯定很難增長，國有企業的效率也不太高，而且那些支出的話，絲毫沒有降低，包括人吃馬喂，這些都是剛性的，不可能降低。
然而，基礎設施還要繼續建。為什麼建？第一確實有需求，第二，地方官員也需要有政績，而做基礎建設政績是很明顯的。所以，出讓土地的收入是一個非常重要的來源。由此看來，房地產價格上漲對於政府來講，短期看是有利的，一方面可以增加土地土壤金的收入，另一方面，房地產行業也可以帶動當地GDP的增長。
但長期來看，確實也存在很多不利因素，比如，商務成本比較高，引進優秀人才和中小企業比較難。再加上房地產價格上漲過快，大家都去炒房了，不搞實體經濟了。
但當下大家的心態都是很浮躁的，政府也浮躁、企業也浮躁、就算是大學也很浮躁，大家可能會看信貸看的更多一些。所以，在這種情況下，大家可以看到，往往房地產形勢低迷的時候，地方政府是很積極地在出政策，鼓勵房地產，包括給户口、税收減免什麼之類的；一旦房地產高歌猛進，需要調控的時候，往往是中央政府出手，背後就是上面説的這個因素。
其實影響房地產政策的這些因素很簡單，全是用商業思維在背後運作。但是，作為房地產調控政策來講，無非兩頭，一頭是供給，一頭是需求。
先來説供給。供給很簡單，增加土地供應量，增加房地產供應量。但現在的情況是什麼樣呢？以上海為例，上海的土地分為三類，建設用地、被開發地、以及農用地。現在整個農用地有規劃、有紅線，不能突破紅線，所以，上海的建設用地，現在是不可能再增加了，還有可能逐漸減少。這樣一來，上海要搞房地產，只能是存量的，就是一些低效土地、工業用地，搞成高效土地，包括城中村改造，增量是很難的。這種情況下，增加供給是很難的。
北上廣深這些一線城市情況都是差不多的，可能二三線城市在土地供應量這一塊會稍微好點。大家都説要學重慶，説重慶控制的好，這其實不是重慶市政府控制的，而是因為重慶的土地供應量太大了；再加上重慶的消費能力較弱，所以這個房價、地價一直上不去。北上廣深就沒法用重慶這個例子做參考，因為情況不一樣，重慶的今天可能是上海十年前的情形。
那麼，在這種情況下，只能從需求端來發力。所以大家看，最多的就是限貸、限購，確實，這些辦法是短期的，畢竟是行政手段，而行政手段是不可持續的，也就是短期抑制一下，未來繼續這麼做是很難有明顯效果的。
從長期來看，有沒有很好的辦法？有人説房產税，我覺得這是辦法之一。現在我們國家的土地，和別的國家的不一樣，我們國家是國有的，國有的話是70年產權，其他還有40年的，大家有沒有想過，到期了要怎麼辦？現在的話，任何房地產企業拿地，招拍掛，交付的這個土地出讓金，其實就是70年租金，無非是一次性交付。那你到70年後，租金交完了怎麼辦？肯定不能再管老百姓收錢，否則肯定會出事。但是這樣，政府就沒有收入來源了。
這些年，通過土地出讓金，把地都賣的差不多了，二十年以後沒有這個收入來源了，如果城市還要繼續經營下去，必須要開發新的來源，新的來源就是房產税。就是這個土地出讓金，從一次性變成分次。所以房產税肯定是未來調控房地產的一個重要手段，這樣一來，地方政府以後也有積極性，現在它還有錢，未來沒錢了，會更有積極性。
但房產税這個事情還要考慮很多事情，既要防止房價崩盤，不能把房地產搞死，還要考慮不能抑制房價，是房價均衡。當然，我們還要討論一個事情，是對於房地產調控來説更難操作的——地方擴充。
比如現在上海，6000平方公里，你擴充擴充再劃多一點地方，房價或許能稍稍平穩下來一點。相比，北京市1.2萬平方公里，重慶有8萬平方公里。
再説回上海，浦東把南匯並了，南匯的房價就漲了，浦東的房價就可以稍微控制一下，就類似於水多了加面，面多了添水。包括把閘北併入靜安，北京把城市行政中心合併，都是類似的做法。所以，我認為將來可能這會是一個做法。
總結下來，短期內房地產漲是不會大漲，要跌也是幅度有限，很可能就是穩在這裏。所以房地產不是一個最好的配置，我覺得將來股市會是一個更好的配置。
君子不立於危牆之下，泡沫什麼時候破不知道
租來的房子也可以很精彩，房產是中產以上人羣的必需品
我們的房地產有兩種屬性，一種是商品屬性，另一種是投資屬性。
商品屬性就是你所謂的剛需，我有居住的需求，我結婚了，我需要房子，我有了更多的孩子，我需要擴大房子，這就叫剛需。
其實剛需的話，房地產的價值是多少是很容易算的，你按照租金來看就好了。我買一個房子，貸款交一個首付，而房子是有成本的，其中的替代關係非常明晰。作為商品，我租一輛車開，是租一輛奔馳還是買一輛奔馳，這很容易算出來，因為它主要用於滿足你的需求。通過收入房價比和支出房價比，可以非常清晰地判斷出來這個房子的價值是否偏離了它的價值。
但房地產不僅具有商品屬性，還具有投資屬性，在這方面，它的價格和價值之間，就不存在一個必然聯繫了，或者可以説，它的價格會圍繞它的價值有很大程度的波動。大家炒股的都知道，PE達到300倍、500倍都不是沒見過，其實房子也是這樣。作為金融屬性的房地產，它是一個投資品，是資產。
所以中國一線城市房地產的泡沫不僅有，而且相當大，大家可以從一系列的房屋收入比和資金收入補貼可以算出來。但是至於這個泡沫什麼時候會破，我回答不了，也許是下個月，也許是明年，也許三年都不會破。那大家問，這樣要怎麼辦？我現在是買還是不買？我的建議就是“君子不立於危牆之下”。
這個“危牆”是什麼？可能傷害陸家嘴就是一堵危牆，什麼時候會倒，可能是今天晚上兩點鐘，也可能是二十年之後。我要告訴你今天上午會倒，你早上還在撿最後一塊金子，那你如果跑不了，就會被埋，所以君子不立於危牆之下。不是説這個牆會倒，而是説這個牆有危險，你就應該逃了。
所以這邊講到人性的問題，理性知道有危險就會走開，但人性不會，人性是隻要今天不倒，我還要在刀口上舔血。所以我可以對大家説的是，泡沫是有的，至於泡沫什麼時候會破，不知道。
至於未來的調控，我很同意房產税的做法。我昨天聽到一個觀點，説無論是哪個國家的政策，你從它的長期趨勢來説，就是一個圍繞理性偏離的過程。就是説，你經常會覺得，這個政策是一個奇葩的政策，但你放心好了，這個政策越奇葩壽命就會越短。比如去年的熔斷機制，一個禮拜就死掉了。同樣的，房地產調控政策，你越覺得它不合理，它死的越早。因為政府不是像Alpha Go一樣的機器人，會精確調控，而是圍繞一個目標來回漫步、隨機波動的。
常常政策都會出現矯枉過正的情況，而這些矯枉過正就是政策圍繞長期理性目標不斷波動的過程。大家別罵政策，只要政府出一個很奇葩的政策，你的機會就來了，因為他會迴歸理性，理性就會朝着另外一個方向去波動，就是高了的一定會低，低了的一定會高，因為他要圍繞着一個宗旨不斷波動，偏離得越離譜，你的機會就越大。
所以我為什麼説會是房產税呢，就像之前説的，賣地只能賣70年。我之前也寫了文章，來論證“房產税是中國房地產政策走向的一個必然選擇”。從土地財政到税收財政，我認為這是中國地方政府在房地產這塊取得財政收入的一個合理的調整。
觀察全世界的政府，也能發現，絕大部分的政府收入都不以税收為主要來源，只有中國這個特殊的政府，對土地財政的依賴遠高於對税收財政的依賴。據我過去十多年的觀察，地方政府的財政中，土地財政這部分增長的尤其快，特別是上海，房價漲的特別好，土地財政佔了地方財政的60%以上。
我認為這不是一個常規現象，也不會是一個可持續的長久現象，它是中國在中央政府和地方政府在整個財政税收體系不太均衡的情況下，地方政府為了完成GDP的一個舉措。而且，中國又處在這樣一個規劃轉型三十年的特殊時期，這兩者結合在一起，就形成了一個特殊的現象，就是以土地財政作為收入主體，而不是以税收財政作為收入主體。
歷史總是驚人的相似，中國政府的收入和支出結構，按照理性的想法，我認為，應該是會和海外其他國家的路徑是一樣的，也就是從土地財政逐漸轉向税收財政，地方政府財政收入進行結構性調整是一項必然選擇。那麼，在這樣的情況下不用70年，房產税應該就會成為一個比較重要的選擇。
還有人會問，那麼學區房呢，學區房的價格會不會跌呢？剛才已經有嘉賓談到了，西方國家是用房產税來致富本區域的醫療、衞生、教育，那麼也就是越富裕的地區，民生支出這部分就越是豐富，也就是它的學區越好，因為老師也會想着人往高處走，高是什麼，就是收入高。所以你看，房價高的地方它的房地產收入就高，它的學區就特別好，它的老師就特別好，在這種情況下，學區房和其他房子是一樣的，也會面臨同類波動。
我們再來説説如何在資產配置中佈局房地產。有人説，我要借錢借貸去買房子。我就特別奇怪，你説房子是剛需，我認為居住才是剛需。你不能住馬路上，是條狗還要有一個窩，更何況你還是一家子。但是擁有產權，在我看來，並不是剛需。美國人一輩子都租房子住，我們有説租來的生活不是生活，租來的生活也可以是很精彩的生活，有人一輩子都在換地方。所以從資產配置來説，房產一般是中產階級以上的收入階層的，因為他有了房產以後，就有了財產性收入。
中產階級的財產性收入，通常佔收入的三分之一以上，他存在一個資金收入的問題，也存在一個資金替代的問題，他買了房子不用付租金。所以，從資產配置的角度來看，房地產不是所有人的必需品，它只是一些資產比較多的人的必需品。
所以，在這種情況下，在你的日常生活當中用房產作為你的資產配置是否合理，取決於你的收入結構和你的資產結構。所以我的觀點是，居住才是你的剛需，擁有房產，永遠是一種投資性需求。在這種情況下，房地產在資產配置中的重要性可大可小，可輕可重，要根據個人的資產情況來配置。
一線城市沒泡沫，跟着地產商準沒錯
外匯管制 避免了中國富人被全球打劫
特大型城市房價貴並不是中國特有的現象，這是一個世界性的難題，但中國的這個問題，受到了更大程度的放大和扭曲。這一問題的本質是什麼？本質是中國政府和市場的關係，尤其是跟海外市場的關係，更加扭曲。
前面有嘉賓説到重慶，重慶這個問題，不能説體現了多高的水平，它只是一個很好的觀察標本，就是説重慶給我們提出了兩個問題：第一，保持經濟的高增長不一定要高房價，這是重慶的市長，給全國無數個市長一個很好的示範；第二，中國房價的每一次重大變化，都不是來源於需求端，而是來源於供給側，所以，對於供給側重要性的瞭解，應遠遠高於對需求端的瞭解。
很多沒有買房的人，或者延誤了買房的人，都是因為信奉了需求端的理論。2014、2015年，因為人口老齡化，所以中國房價已經到一個線了，我跟很多朋友吃飯的時候，他們説現在不能買房了，因為上海的人口開始出現淨流出，這是不能買房的重要依據。
我説，這一定是錯誤的。日本很多問題都是世界經濟史的一個特例，而不是一個慣例。我説你可以看一下，美國上個世紀90年代，人口老齡化上行，房價也上行；英國在2000年以後，老齡化上行，房價也上行。德國也是一樣的，除了日本這個奇葩國家之外，其他國家在人口老齡化的過程中，從來沒有房價下跌這麼一個問題。
第二，説中國城鎮化結束了，見底了，這個問題也錯的離譜。為什麼？中國現在的城鎮化率是56%，日本的城鎮化率是90%，美國的是80%多，就算是印度、俄羅斯這樣的國家，城鎮化率也比我們高。我們國家景氣的週期至少還有15年，這是大家必須要面對的現實。
我們人的生命是很短暫的，你可能等不起如此漫長的一個週期。所以中國房地產的問題，特別是特大城市的房地產問題，本質真的不是一個所謂需求的問題，本質就是一個供給的問題。
那麼，這個問題是怎麼來的？我認為，是中國的政策導向所決定的。
因為大家都知道，十八屆三中全會，包括城鎮化這個整體規劃大綱，有一個很明確的規定，北上廣特大城市，人口規模限制了，上海2300萬，北京2000萬，未來是不能變的。
這意味着什麼？意味着未來北上廣這些房價的變化，不是人口流動所決定的，而是購買力所決定的。那這又説明了什麼呢？這説明，在中國，最好的產業，最優秀的大學、高中、高校都聚集在一線城市。在總量控制的情況下，對於政府來説，只能幹什麼事？無非就是騰籠換鳥，讓有錢的人進來，有購買力的人進來，這就是房價上漲背後的邏輯。
所以説，如果大城市在不放開土地供給的情況下，要讓北上廣的房價跌下來，幾乎沒有可能性。
至於房產税，徵收房產税是增加了契税。以中國股市為例，發生股災、出現暴跌，從來沒有哪一次是因為增加契税而導致的。所以我的看法是，對於房產税，不要抱過高的期望。
至於房地產資產的泡沫，我認為一線城市不能説是有泡沫的，但有些城市是可以這麼説的，比如現在的合肥，當年的温州。要問怎麼甄別，我們要看對於個人資產配置和買房，哪些地方沒有限購限貸，供給也特別低，但由於政策因素，讓房價上漲了50%，例如，我覺得合肥就很典型。
像這樣的地方，是完全有可能成為下一個鄂爾多斯，或者下一個温州的。
但像北上廣深這樣的地方，本來限購、限貸政策就沒有放開，我認為這不是泡沫。至於泡沫與非泡沫，我覺得不是看什麼房價收入比，而是要看購買者的主觀意圖。如果大家是炒所謂的泡沫，即購買是為了博取資本利得，獲取價差收入，這確實是一種方法。
所以這個泡沫的問題，你要看他買這個東西是什麼目的。在這裏我要澄清一個誤區，不能一看到加槓桿就認為是泡沫，加槓桿不等於泡沫。
這就要説到海外買房的問題了。我真心覺得，2015年到現在，8·11之後，中國政府阻擋了很多有錢人的出海夢，這其實拯救了很多人。
包括我身邊有很多的朋友，當時都是想移民去歐洲或者英國，比如李嘉誠同志就是最典型的一個晚節不保，他本來是一個優秀的投資人，這次算是徹底栽了。很多人原來沒有在美國投資，沒有在日本投資，你覺得自己很慶幸，是賺到了。但事實上，有一些大戰略，很多老百姓是根本不瞭解的。
比如説，現在美國，川普和希拉里鬥法，美國的不確定性也是很大，美元到底會怎麼樣，我們還需謹慎判斷。大家覺得美元一定會漲，這也未必見得，就像當時大家都覺得英國不會脱歐是一樣的。
所以，現在匯率管制，在一定程度上其實也是為了避免我們中國的富人們遭遇全球打劫的一個很重要的方法。我覺得，中國政府父愛主義的思想是非常嚴重的。
當然，我們在國內買房子的時候，會考慮會不會跌。怎麼精明地買房子，精明不過開發商，精明不過剛才發言的張董事長。所以大家會發現有這樣一個特點，如果你覺得北京、上海的房價會跌，首先你要看這個地價。如果開發商不敢拍地，説明地價一定會下跌。大家注意，地價下跌是房價下跌的一個先行指標。
如果你拿着人民政府的錢乾土地拍賣，就像今年年初的時候，大家都覺得信達地產瘋了，其實人家沒有瘋。我們當時寫過一篇文章，來論述舉牌萬科是明智之舉。大家想我們為什麼會這麼説？房地產市場這麼不好，那些大咖舉牌萬科，是因為萬科在一線城市有大量的地產儲備啊。
説句實在話，我們普通的散户，唯一可以做的就是跟風。誰是這個市場上最精明的人，就是我們的開發商，所以我們買房跟着張董事長走，絕對是對的。
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