“土地熔斷”只是穩定房價的“止疼片”

南京土地熔斷機制政策實施後,南京最大一場土地競拍賺足了眼球。當天,南京集中出讓10幅地塊,其中8幅為住宅地,均設定了最高限價。除了超過40家房企參與搶地之外,更奇葩的是,8幅限價地塊,最終7幅因熔斷終止出讓。現場主持人大呼“不要逼政府出政策”。

自今年南京推出土地熔斷機制以來,頗受市場關注。所謂土地熔斷,是指當地塊競價達到最高限價時,終止土地出讓,所有報價無效。這一調控思維大概來自於股市熔斷,目的是提醒開發商理性爭地。從實踐來看,雖然土地熔斷機制當時避免了地價過快上漲,但很多開發商並未因該機制迴歸理性。

無論是主持人再三提醒開發商保持理性,還是8幅限價地塊7幅熔斷流拍,都説明開發商熱情不減。在這種情況下,不能再依賴於土地熔斷來降温,而是應該反思開發商瘋狂搶地的原因。如果還一味依賴土地熔斷機制來防止這些地塊價格上漲過快,結果恐怕只能是土地因熔斷機制而流拍。

土地熔斷只是按下了“暫停鍵”,並不是從根本上解決開發商搶地、地價瘋漲的“神器”。表面上看,這些地塊因熔斷終止出讓,不僅抑制了地價過快上漲,也間接規避了房價因土地出讓上漲。實際上,並不能澆滅開發商搶地熱情。

這是因為,開發商瘋狂搶地的根源是房價過快上漲,而且開發商普遍看好未來市場。再加上城市優質地塊越來越少、地價越來越高,以及部分開發商土地儲備不足、手握大量現金,所以都想把有限地塊收入囊中,即使自己爭不到手也要通過哄抬價格不讓競爭對手拿到地。

土地熔斷機制僅僅是一味治標之藥或者“止疼片”,只有穩定城市房價、改變開發商預期,才有望讓開發商真正迴歸理性。有數據顯示,6月份南京房價位居百城房價漲幅之首,而且已經連續16個月上漲。在這種情況下,恐怕再理性的開發商也按捺不住搶地衝動。

雖然南京“雙控”政策中對房價採取了對策,比如“嚴格落實控房價准許成本”。而且在4月份的“十條意見”中指出,遏制房價過快上漲勢頭,對六城區、江寧區、浦口區的商品住宅項目設置8%～12%的漲幅空間。事實表明,南京控房價未達到預期效果,否則房價不會居全國漲幅之首,開發商也不會瘋狂搶地。

無論是南京開發商瘋狂搶地,還是其他城市頻頻誕生地王,都説明土地出讓制度存在不少問題。雖然“招拍掛”是一種相對公平、透明的土地出讓方式,也為地方財政帶來可觀收入,但要看到,這種價高者得的制度使土地爭奪更為瘋狂,滋生了更多地王。

如果更多地將土地出讓與保障房或其他公共設施配建密切掛鈎,根據地塊熱度提高配建比例,相信不少開發商搶地時會謹慎,因為配建的公共項目需要大筆投入,收益卻相對很少。再比如,如果把大宗地塊切割成小宗地塊分別出讓,也能避免開發商瘋狂搶地,因為地塊數量增多,開發商的機會也就多了。

單純依靠熔斷機制給土地市場降温,作用很有限,因為開發商的預期沒有改變,“胃口”也未得到滿足。筆者以為,儘管土地熔斷有相應的價值,但關鍵還是要從穩定房價、完善土地出讓制度入手。想讓發燒樓市快速降温可從税收制度改革上入手。例如,緊急徵收額外印花税曾讓香港樓市成功降温。（馮海寧）