房價高位加槓桿或存風險

中國指數研究院發佈的數據顯示，2016年7月，全國百城新建住宅平均價格環比上漲1.63%，漲幅較上月擴大0.31個百分點。雖然熱點城市樓市“高温”似難消退，但政策環境約束已經增強。近日，中央政治局會議提出“要抑制資產泡沫”，部分熱點城市出台調控措施降温土地市場，金融機構也正逐步改變對房地產項目的風險評估，房地產市場終將回歸於理性。預期未來一段時間，房價持續高位上漲的可能性將會顯著下降。在這個過程中，需要高度關注房價高位大幅上漲期間購房人加槓桿可能引發的風險。

本輪熱點城市房價的大幅上漲，應該説在相當程度上受到投資投機性資金的驅動，購房人在房價高位加槓桿的特徵較為明顯。據中國人民銀行金融機構貸款投向數據報告顯示，2016年6月末，全國個人購房貸款餘額16.55萬億元，同比增長30.9%，增速比上季末提高5.4個百分點，比各項貸款增速高16.6個百分點。今年上半年，全國個人購房貸款餘額新增2.36萬億元，約為6月末存量個人購房貸款餘額的14%，同比多增1.25萬億元。考慮到存量個人購房貸款因還本付息自然減少的因素，今年上半年實際新發放個人購房貸款規模要超過2.36萬億元。而此前市場上廣泛流行的“過橋貸”、“首付貸”、“贖樓貸”、“眾籌買房”，以及“轉按揭”等不合規住房融資，雖然便利了住房交易，但實際上加重了購房人的財務負擔，變相降低了住房按揭貸款的首付款比例。特別值得注意的是，金融機構在住房抵押貸款發放過程中，往往會過度依賴住房抵押給予貸款的安全邊際，忽視了對借款人收入真實性的核實和可持續性的分析。在對借款人收入狀況核實的實務操作中，受銀行委託的第三方機構大多通過電話完成形式上的核查。

目前，我國個人住房貸款不良率遠低於其他類型信貸資產，是金融機構持有的優質金融資產。但隨着住宅市場理性迴歸，需要高度警惕房價高位大幅上漲時期購房人加槓桿可能觸發的“負資產”風險。事實上，1998年住房制度改革以來，我國房地產市場並非沒有“負資產”的先例。2013年，由於房價在前期過度炒作後持續下跌，温州就曾出現不少“負資產”案例。據香港金管局發佈數據，2016年二季度香港“負資產”住宅按揭貸款宗數為1307宗。在2008年國際金融危機期間和2003年二季度“SARS”經濟低迷時，香港“負資產”住宅按揭貸款宗數分別達到10949宗和105697宗。當前我國個人住房按揭貸款的大幅增長，不排除來自部分不符合貸款收入條件購房人羣的貢獻。收入狀況的不穩定性，巨大的還本付息負擔，都將構成個人購房貸款的潛在風險因素。特別在住房過快上漲後的理性迴歸，很有可能會觸發個人購房貸款的風險，值得高度警惕。

綜合來看，首付款比例所能給予銀行的安全邊際，是以借款人收入狀況及持續性符合個人購房貸款條件為前提的。如果完全依靠抵押資產維持個人購房貸款質量，那麼不僅在法律上存在障礙（如高法不允許法院對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋進行拍賣、變賣或者抵債），而且在市場上處置也存在變現難題。因此，堅守審慎合規，不為房地產市場非理性行為推波助瀾，理應成為金融機構的風險經營底線。（陳濤）