連續買入地產股 恒大看中的是土地還是投資價值

兩年前，萬科總裁鬱亮曾率領團隊拜訪阿里、騰訊、海爾等公司，他擔心諾基亞被互聯網顛覆的故事，會在中國的地產行業發生。兩年後，他的擔心出現了。只不過顛覆房地產行業的，不是互聯網，而是金融。地產與金融的深度整合，讓眾多行業大佬可動用的資金空前增加。

每經記者 杜冉樂

兩年前，萬科總裁鬱亮曾率領團隊拜訪阿里、騰訊、海爾等公司，他擔心諾基亞被互聯網顛覆的故事，會在中國的地產行業發生。兩年後，他的擔心出現了。只不過顛覆房地產行業的，不是互聯網，而是金融業。地產+金融的深度整合，讓眾多的產業大佬，可動用的資金前所未見。這些資本里，不僅包括寶能、安邦這樣的金融巨頭，也有萬科的同行——恒大。在2016易居沃頓研修班上，擔任導師之一的綠地金控集團董事長、總裁耿靖説，在銀行和保險領域的佈局，讓恒大擁有了強大的資金實力。

或許正是因為資金雄厚，才出現了近期頻頻“圍獵”地產股的舉動，除了萬科，嘉凱城、廊坊發展也是恒大的獵物。那些股權分散的地產公司，如今正面臨前所未有的危機，也許下一步就將輪到他們。對整個行業來説，地產企業藉助金融資本，整合整個行業，可能還僅僅只是邁出的第一步。

不被市場看好的地產股卻因中國恒大(03333，HK)“買買買”的強力刺激，攪起一池春水。

據悉，中國恒大最近高頻舉牌屯兵萬科A及嘉凱城、金螳螂、騰達建設等房地產產業鏈上的A股公司，斥資160億元，浮盈80億元。

難道恒大是為了賺取價差而舉牌？去年以來，恒大積極謀劃業務多元化，通過借殼或直接掛牌等方式將相關業務推向港交所或新三板。

外界曾將中國恒大掌舵人許家印的多元化視為“二次創業”，圍繞老百姓“大消費”佈局，搭建一道道平滑經濟週期性波動的屏障。

今年前7個月，恒大地產銷售已突破1800億元，但公開拿地成本日益趨高，當前樓市處於本輪小週期的高點，風險聚集。那麼，恒大掉轉頭舉牌地產股是否為地產業的避險之舉？又是否會引爆新的滾雪球效應？

公開市場拿地越來越貴

翻看上市房企財報，外界不難發現，不少房企雖特別強調其輕資產轉型，但土地儲備作為房企必需的原材料，仍是其董事會年底回顧及展望的一項重大事項。

就恒大而言，許家印在過去財報中對土地儲備及成本等着墨尤甚，一個典型特徵就是以前土地較為便宜，但這個優勢逐漸褪色。

《每日經濟新聞》記者研究發現，2015年，恒大新購土地建築面積3484.7萬平方米，平均成本為2045元/平方米。2014年，恒大新增土地儲備的平均成本為2588元/平方米。2013年，恒大新增土地儲備的平均成本為2633元/平方米。2012年，恒大新增土地儲備的平均成本為1151元/平方米，但2011年該指標僅為616元，其中三線城市土地儲備成本更低至472元/平方米。

記者梳理發現，近3年來，恒大土儲成本的日益高企與其戰略佈局調整密切相關。曾有媒體報道，恒大2013年在北京僅拿了3個項目地塊，就耗去了127億元的“真金白銀”，而恒大當年淨利潤為137.1億元。

今年，龍頭房企搶地大戰再創新高，新“地王”門檻被迅速抬高到10億元級，數十億甚至上百億級“地王”不在少數。

據中原地產研究總監張大偉統計，前7個月，標杆房企土儲成本增加了51.8%，以土地總價為座標，像綠地控股以58宗、耗資338.94億元且單位成本5021元/平方米名列榜首，恒大以52宗，耗資317.93億元且單位成本3186元/平方米暫居第二。

就單位拿地成本來説，單價過萬者就包括了中國金茂、信達地產和泰禾集團，其中信達地產單價成本最高，飆升至26223元/平方米，中國金茂單價成本24054元/平方米。

融創中國掌舵人孫宏斌日前談及房企激烈搶地時説，大家蜂擁搶地時，融創會退出。去年，融創、恒大等上演了多幕對其他房企地產資產包的併購浪潮，對資產包“挑肥揀瘦”成了一個顯著特徵。

淨資產和利潤有望快速上升

隨着舉牌萬科A 一戰成名，外界對寶能的認知漸趨清晰，視鉅盛華為寶能掌舵人姚振華打造的以投資為特色的金控平台。

公開數據顯示，鉅盛華去年總資產突然猛增到2603.4億元，是2013年該公司87.43億元總資產的30倍，去年其實現的利潤總額為261.18億元，是2013年利潤總額的100倍。外界認為，業績飆漲與鉅盛華並表了前海人壽有密切關係。

2014年初，財政部曾發佈《關於印發修訂的通知》(財會[2014]10號)，要求合併範圍應當以控制為基礎，應將整個企業集團視為一個會計主體，按照統一的會計政策，反映企業集團整體財務狀況、經營成果和現金流量。

從恒大來看，去年底總資產約為7570億元，同比增加2820億元，其中淨資產約1421億元，同比增加300億元，但目前其港股市值為777億元。記者發現，去年恒大財報似乎並未將包括恒大人壽在內的等多項收購資產列入並表範圍。

九鼎投資一位地產私募人士表示，恒大相關重要子公司並表之後，今年恒大的資產及利潤勢必會加速膨脹。

今年前7個月，萬科累計實現地產銷售2175.1億元，恒大實現銷售1848億元，與萬科年內欲實現3000億元目標一樣，恒大也將年度目標上調至3000億元。目前，恒大舉牌萬科持股比例已達5%。

招商證券研究團隊分析認為，萬科股權之爭從一個側面映射出行業集中度提高背景下的“交叉持股”。行業集中度提高是未來地產板塊的一個大邏輯。持續拿地與往三四線下沉明顯不是當前週期高位上的可行途徑，而交叉持股顯然是捷徑。

保險+地產=深度整合實力？

去年以來，以險資為代表的金融資本頻頻舉牌地產股。據克而瑞研究中心統計，險資已舉牌54家A股房企，總市值數千億元。

被險資舉牌的地產股有以下3個典型特徵：一個是低市盈率且高淨資產收益率，第二是高比例現金分紅，第三是股權結構較分散。

以萬科為例，2015年每股派發現金0.72元(含税)，以寶能旗下前海人壽所持7.358億股來算，可實現現金分紅5.3億元(含税)。

記者觀察到，從中國人壽、安邦保險、鉅盛華及一致行動人前海人壽的操作路徑來看，實為純金融資本或投資控股型金融資本通過股權形式重倉地產股。

隨着恒大高頻舉牌同業被關注，一個以房地產為典型的強勢產業資本試圖融合產業、金融與投資等交互持股的投資新模式逐漸浮出水面。

去年，恒大低調收購中新大東方人壽並將之更名為恒大人壽，一個以恒大人壽為主要載體的恒大金融集團雛形已現，並加速在金融業內高薪挖人，以壯大恒大金融帝國版圖。

從恒大舉牌路徑來看，具體實施舉牌的“馬前卒”多為恒大人壽，也涉及恒大旗下投資公司等。一季報顯示，像舉牌廊坊發展、金科股份、金螳螂、騰達建設、寶鷹股份等“恒大概念股”，均為恒大人壽旗下萬能組合B產品所為。

中國保監會官網顯示，恒大人壽旗下萬能型B組合一共涉及6只備案產品，分別為恆久價值系列旗下4只產品和財富雙贏系列旗下2只產品，這些產品備案日期均為去年底。

如果恒大人壽要兑現年利率收益，勢必對所投企業的淨資產收益率(以下簡稱ROE)等有較高要求，比如金螳螂去年加權ROE為20.29%%，寶鷹股份為14.9%，金科股份為10.26%。

從上半年業績來看，A股上市房企業績集體飄紅，個別房企業績暴增，像大名城(600094，SH)上半年營收約為44.2億元，同比增幅114.11%;股東應占淨利潤3.5億元，同比增幅168.37%;加權ROE為6.78%，同比增加4.44個百分點。

記者注意到，註冊資本30億元的名城金控已成為大名城推進產融結合以實現資源整合的大資管平台。半年報數據顯示，名城金控旗下40億元定增基金已投資林洋能源、魚躍醫療等5只股票，並舉牌控股博信股份，全資收購中程租賃等。