深圳上週地產數據全面回落膨脹式發展或漸近尾聲

根據深圳中原研究中心監測，8月份深圳全市僅有9個項目公開發售，同時截止上半月，深圳全市僅有1個住宅項目獲得批售。現階段新房市場仍然較為平淡。同時現階段房價持續高位，客户觀望情緒較濃，在未來房價上漲空間有限的情況下，入市積極性仍然低位徘徊。值得注意的是，一些項目因為定價合理，蓄客時間較長，銷售率較為樂觀，不能客觀反應市場熱度。

根據深圳中原研究中心監測，上週（8.08-8.14）深圳一手住宅成交601套，成交面積6.7萬㎡，環比分別下降了11.9%和2.6%；二手住宅共成交1616套，成交面積約為13.12萬㎡，較上期分別上升23.45%和21.52%。進入8月份以來，項目定價持續較高，客户觀望情緒濃厚，預測未來一段時間市場熱度恢復速度仍然較慢。

上週深圳有三塊宗地成交，分別為兩塊商業用地和一塊工業用地，溢價率均為0。雖然今年以來土地市場較為火熱，其主要表現在住宅用地方面，對商業用地和工業工地影響較小。上週全市僅有融湖時代花園一個項目獲得批售，批售套數為397套，面積為3.5萬㎡。

入市方面，上週深圳全市僅有2個項目入市，共有448套住宅，與前期項目的推售套數相比有所增加。其中融湖中心城二期主推剛需户型，開盤銷售量樂觀。

根據深圳市規劃國土委數據顯示，上週深圳一手住宅成交601套，成交面積為約6.7萬㎡，環比較前期分別下降了11.9%和2.6%。由歷史數據可以看出，現階段成交量仍然處於中等偏低位置。結合6、7月份新增住宅套數及面積總量較少，預計未來一段時間內，新房成交量將會持續低位。上週新房成交均價為64812元/㎡，連續第二週站在6字頭上，環比上漲3.5%，較前期小幅上升。

根據深圳中原研究中心的監測，上週深圳二手住宅共成交1616套，成交面積約為13.12萬㎡，較環比分別上升了23.45%和21.52%。雖然上週成交量回升明顯，成為5月份以來最高的周成交量。但由於成交備案具有一定的滯後性，現階段市場熱度仍然較低。在前期量價雙雙嚴重透支的情況下，剛需客户購買力難以滿足居高不下的二手房價，同時結合未來貨幣政策趨於中性，在去槓桿化的監管政策下，未來市場全面回升阻力較大。從上週的情況看，二手住宅成交均價仍為51006元/㎡，環比下降8.55%。

就外圍環境來看，受企業支出和出口拖累日本二季度GDP大幅回落，同時上週五公佈的美國8月密歇根消費者信心不及預期，英國退歐負面影響仍然存在，整體來看，現階段經濟復甦較慢，全球環境仍然較為動盪。

國家統計局公佈中國7月宏觀經濟數據顯示，無論是工業增加值、固定資產投資還是零售銷售均較6月出現了回落，民間投資增速再創歷史新低，金融數據亦全面滑坡。值得注意的是金融機構新增貸款只有4636億元，環比少增9164億，其中居民中長期貸款4773億，同時M1和M2，分別增長25.4%和10.2%， M2增速的回落至一年來的低點，M1與M2之間剪刀差持續加大，導致流動性風險持續加大。結合今年以來，一線城市房價一飛沖天，去年就飆漲了50%的深圳房價今年持續走高，諸多二線城市樓市同樣火爆。這引發了房地產市場泡沫化的擔憂，伴隨着國家重啓樓市調控，在深圳、上海、蘇州、南京、合肥等地新政帶動下，加上多項降槓桿政策推進、貨幣政策維持中性，樓市或逐步趨冷。多重利空下，預計進入四季度之後，新房成交增速繼續下降。