賣房不遷户口買家可討違約金

在二手房買賣過程中，由於户口遷移引發的糾紛屢見不鮮，不少買房人遇到了賣家户口遲遲不遷走，或者買了“學區房”卻無法落户的糟心事。昨日，北京市二中院通報了該院3年來審理的因户口遷移引發的房屋買賣合同糾紛案件，買房人要求現有户口遷出的案件佔86%。市二中院表示，法院無法判決遷移户口，但買房人可以根據合同約定主張相應的違約金。

違約金最高達房款20%

據統計，自2014年至2016年7月，市二中院先後審理二審的涉及户口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件共50件。佔同期審理的房屋買賣合同糾紛案件總數的5%。其中，買房人要求現有户口遷出的案件佔總數的86%。

“案件集中在學區房及連環買賣中”，市二中院民一庭庭長肖大明介紹，在因户口遷移引發的糾紛案件中，涉及學區房買賣的案件佔25%，如房屋中已登記有多人户口，現有學籍可能已被使用，影響學區房落户。涉及連環買賣的案件佔20%，如房屋中有賣房人或前手房屋所有權人的户口，户口登記人不配合遷出或無法遷出等。

肖大明説，50%的案件涉及案外人的户口，即涉案房屋中除了賣房人户口外，還涉及其親屬等其他案外人的户口，或者前手房屋所有權人及相關人員的户口。

當事人在二手房買賣過程中大多對違反户口遷移義務的違約金進行了明確規定，如一般約定按房屋總價款的一定比例按日支付違約金。由於違反户口遷移義務的違約行為持續時間較長，導致訴訟時違約金數額較高。“多數人要求違約方繳納幾十萬元，也有部分要求的高達百餘萬元，最高數額已經達到總房款的20%。”

不遷户口原因多樣

肖大明表示，“學區房”交易市場較為活躍。有的當事人購買“學區房”，尤其是東城、西城等中心城區的平房，房產證上登記為居住，但實際是過道，或實際面積非常小，有的甚至不到2平方米，無法滿足居住條件，在落户中可能存在障礙。或因學籍使用限制等原因無法確保入學資格，導致購房目的無法實現。

還有買房人未預先調查核實，未與其他户籍登記人明確户口遷出義務，僅僅是賣房人答應讓其親屬遷出，以至於在合同履行過程中，出現登記人不願配合、根本找不到登記人，甚至登記人已經死亡等情形，致户口遲遲無法遷出。

部分户口的登記人沒有其他落户地點，如有的賣房人賣房後租住“公租房”，有的老人以“賣房養老”的方式居住在養老院等，因“公租房”、養老院及私人租賃的房屋等不具備落户的條件，導致户口無法遷出。

■法官提醒

提前核實户口學位

肖大明表示，如果登記人不同意遷出户口或不具備遷出户口，或者涉案房屋有其他無法落户的情況，買房人僅能依據雙方買賣合同的約定，主張相應的違約金，無法要求法院判決他人遷出户口或判決其遷入户口，公安機關亦沒有強制他人遷出户口的權力。但根據現有的户籍政策，房屋內現有的户口不影響新的所有權人户口的遷入，買房人取得房屋所有權後，可以辦理户口遷入。

他提醒，買房人應在簽訂買賣合同前全面瞭解涉案房屋中的户口登記情況，並在合同中明確約定房屋內現有户口的遷出期限及相應違約責任。以購買“學區房”為主要目的的買房人，應提前向學校及教育部門核實相關入學政策及涉案房屋學籍的使用情況。如果所在學區對學籍使用有限制，建議在合同中明確約定入學指標使用問題及相應違約責任。

如果雙方明確約定涉案房屋對應的學籍指標歸買受人使用，如果賣房人違約，有可能導致買房人購房目的無法實現，買房人要求繼續履行合同的，那麼買房人可在訴訟過程中向法院申請行為保全，禁止使用涉案房屋及該房屋對應的户口的學位。

北京晨報記者 顏斐

涉及户口遷移問題

房屋買賣合同糾紛案件

2014年、2015年及2016年1月至7月，市二中院先後審理二審案件分別為13件、22件及15件。

因户口遷移引發的糾紛案件中

買房人要求現有户口遷出 86%

涉及學區房買賣 25%

（東城區 26% 西城區 32%）

涉及連環買賣 20%

涉及案外人的户口 50%