賣房人不遷户口引發矛盾需重視

房子賣了,户口卻沒遷走,有時房子裏還有賣家其他親戚的户口……近年來,隨着房價快速上漲、户籍管理政策變化以及教育資源不均衡導致的學區間房價差異,在二手房買賣過程中因為户口遷移產生糾紛的現象屢見不鮮。對於這類案件,北京二中院法官提醒,法院不會直接判決遷移户口,根據現有户籍政策,房屋內現有户口不影響新的所有權人户口遷入,買房人取得房屋所有權後,可以辦理户口遷入(8月31日《北京青年報》)。

儘管二手房屋的買受人將户口遷入毫無障礙,但是原來房屋主人及其親戚的户口不能順利遷出卻會引發矛盾。房屋的買受人如果不瞭解户籍政策或者房屋出售人故意隱瞞相關信息,都可能導致房屋過户之後,原房屋上的户口無法遷出,特別是那些被出售房屋為房主唯一住房的。根據現有户籍政策,如果房主沒有其他住房,也沒有可以遷入的集體户口,那麼原房屋主人甚至其親戚的户口只能掛靠已經過户的房屋上。賣房人不遷户口之所以讓房屋買受人強烈不滿並引發矛盾,主要是因為以下三個原因:

一是影響子女入學。很多買賣二手房的人是為了讓孩子就讀名校,入讀學校的重要前提就是孩子的户籍在學區之內,但是基本前提是原來的房屋主人沒有佔用學區名額,所以説即便買房人孩子的户口順利遷入二手房,如果學區名額已經被佔用,孩子依然無法就讀名校。在名校學區內的房子之所以價格普遍高就是因為能夠讓買房者的子女就讀名校,能就讀名校就是這些房子的附加價值。如果買房人最後發現子女無法就讀名校,必然會引發激烈的矛盾。

二是心理上無法接受。購買二手房的人支付高額房款之後,就會從心理上產生對房屋絕對佔用的慾望,其實這也是購房人正常的物權享有,雖然從物質上看購房者已經完全佔用房屋,擁有排他的支配權和使用權,但是別人的户口依然留在房子上,別人的住址信息就與自己的住址信息完全相同,這種情況讓購房人從心理上無法接受。從物權延伸出來的權利性需求符合人性及法治精神,所以購房人要求賣房人與房屋切割掉所有關係也無可厚非。

三是避免其他麻煩。賣房人的户口無法遷出,那麼就意味着其身份證、户口本上的住址信息不會發生變化。賣房人以後的相關信函、包裹有可能郵寄到買房人的住址,會給買房人造成很多麻煩,更麻煩的是如果賣房人進行違法犯罪活動或惹上民事官司,那麼司法機關都會按圖索驥依據户籍信息找上門來,買房人必然要費工夫給司法機關解釋,甚至被要求配合司法機關的工作,從而給買房者帶來不必要的麻煩。

面對賣房人不遷户口引發的矛盾糾紛,買房人即便是向法院起訴,法院也無法從根本上化解矛盾,只能判決支付違約金,不能判決賣房人將户口遷出。對於此類矛盾必須引起足夠重視,筆者認為如果要有效防止此類矛盾應該進行制度創新,要求房產管理部門、教育部門、公安部門進行信息共享,過户之前由房管部門告知買房人該房屋的户籍情況、學區名額情況,同時公安部門也可以做一些相關工作,讓那些出售唯一住房的賣房人能夠將户口遷出。通過完善相關制度消除二手房買賣引發的户口遷移矛盾,促進房地產交易的健康穩定發展。(劉 勳)