評論：重啓限購焉能打破樓市“調漲”怪圈

8月最後一天，廈門和武漢這兩個東部和中部的代表城市，相繼在下午和晚上出台了“限購令”和“限貸令”。自此，作為今年上半年樓市“國之標杆”的二線熱點城市，基本上都亮出了調控樓市的姿態，包括此前發佈新政的南京、合肥、蘇州。

不過稍加留心可以發現，所謂新一輪調控，依然採取傳統的需求端控制，與中央一再表態的供給側改革攻堅，比如農民工市民化、公共服務均等化相去甚遠。而且，本輪樓市調控，地方政府畏難情緒、敷衍之態昭然。突出地表現在，地方政府既要貫徹落實上級指示，又不想讓本地樓市降温、土地少收錢，最後出爐的所謂“調控”，信號意義大於實際效果。比如，廈門和蘇州雖重啓限購，但盡顯對傷及購買力的擔憂，蘇州限購更是近乎“虛設”，武漢和南京對二套房貸槓桿的限制微乎其微。

另外，近日上海樓市調控傳聞，在促成交易火爆的同時，還發酵成又一輪“離婚潮”，令人啼笑皆非。儘管上海市政府立即闢謠，但市場堅稱“寧可信其有不可信其無”：8月30日的新房成交逆天突破了2000套，衝上了年內單日成交三甲，甚至為29日的2倍，8月31日的成交量達到1123套，9月1日接近千套，這已是上海商品房單日成交連續8天過千套。相伴隨的是，滬上各區民政局窗口排起了離婚長隊。為應付收件壓力，徐彙區民政局甚至發佈離婚限號的公告。

無獨有偶，今年上半年，南京結婚僅比去年同期增加2318對，但離婚卻比去年同期增加了6437對，增長了41%，這與今年上半年南京樓市成交量翻倍，地王頻現，房價暴漲35%(在全國排名第二)完全是一樣的節奏。2015年，深圳二手房市場離婚購房比例高達47%，當年深圳房價暴漲47.5%，購房需求可見一斑。

不可否認，過去10年，買房是創造個人財富的最優介質(沒有之一)，特別是對於普通百姓。今年上半年，銀行拼命給老百姓加槓桿，新增房貸額增長113%，信貸全面“散户化”，而企業貸款卻在收縮。在京滬深等熱點城市，銀行更是大打“價格戰”，房貸利率逼近銀行融資成本。同時，避險保值也好，獲取資產收益也好，老百姓也在拼命加槓桿。2015年，深圳平均按揭6.5成，假離婚將槓桿逼近極限。今年上半年，深圳貸款買房佔93.7%，可謂用足用盡槓桿。

數據顯示，今年上半年，按揭新增2.36萬億，比2015年同期增加1.25萬億，增幅為113%。7月份，居民中長期貸款新增4773億元，佔新增貸款的102%，同期企業貸款卻出現2007年以來首次單月負增長。目前，居民槓桿率(房貸餘額/存量商品住房價值)從2006年的15%上升到今年上半年的39.5%，2016年底將達到43%，接近美國“次貸”危機前的水平。2016年半年報顯示，銀行信貸個位數增長，而按揭平均增長20%。

值得探究的是，是什麼促使開發商敢下注土地市場，不計成本地“造地王”，刺激財務投資大鱷高槓杆操作，搶食地產股權呢？根本原因在於，他們繼續按照過去的思路去洞悉調控政策。一則，在經濟轉型完成之前，國家不敢收緊貨幣政策、不敢刺破樓市泡沫；二則，“三期疊加”的階段，地方政府要錢的地方太多，對樓市的依賴無以復加；三則，貨幣寬鬆而長端利率下行至歷史最低，“資產荒”已經逼近，這完全是資產泡沫化來臨的節奏。

從國際經驗看，居民快速“加槓桿”，往往是樓市泡沫化的徵兆。與此同時，將房地產作為基礎優質資產，藉助“高槓杆”開展資本運作，實現財富的數量級累進，這是樓市泡沫深化的標誌。近期，寶能和恒大逐鹿萬科股權，融信在上海上演“蛇吞象”，顯示樓市的金融屬性無限地延伸。民營企業頻頻以數倍於自己體量的資金斬獲地王、搶食龍頭房企，銷售回款或自有資金根本不足以支撐。藉助通道和“加槓桿”，銀行理財已徹底淪為富豪們資本運作的“嫁衣”。媒體披露，上半年219宗全國地王中，銀行資金就提供了10萬億元。樓市越吹越大的泡沫，就像是一個無底洞，吸走了大量本來準備支持實體經濟的資金。

既然如此，難免市場順勢推演，按照目前的地價水平，熱點城市房價在未來5年翻一倍是情理之中的事情。一個突出的例子，就是在經濟基本面並無劇烈變化的情況下，民間投資增速屢創新低。實體經濟“脱實入虛”甚囂塵上，企業主“棄工廠投房產”頻頻見諸報端。近期有報道稱，A股上市公司年度盈利不足1500萬的有300多家，超過上市公司總數的10%。而1500萬是什麼概念？僅僅可以買到京滬深主城區一套房產。怪不得，近期“關廠炒房”“離婚炒房”甚囂塵上。據財經網報道，作為我國製造業最大基地之一的東莞，2015年至少有4000家企業關門。換言之，對於創業者來説，目前10%的A股上市公司，其一年的淨利潤不足在滬深購置一套中位價格的房子，很多上市公司加重地產副業。

隨着房地產“抽血效應”強化，資產泡沫化傾向向各個角落滲透，甚至到了加拿大、美國、澳大利亞等發達國家。但縱觀全球，沒有一個國家像我國一樣，沒有遺產税、房產税、累進個人所得税等來調節個人綜合收入，個人賣房的高額收益所得卻完全是税後淨收益，本應負擔的個人所得税、營業税、契税和費用等，也統統轉嫁給買方負擔。個人持有不動產，也沒有任何税費要負擔。總之，在當今的中國，買房是任何渠道都比不上的投資方式。

政府闢謠，卻無法讓離婚買房“逆天”不再上演。當然，地方政府認為，離婚買房逃避了限購限貸，過度加槓桿，助長投機炒作氣氛，留下了金融風險隱患。從風險防控的角度看，這是必要的。但從政府治理要求和常識上來講，筆者認為，不應該出這樣的政策。一方面，當前我國正在經歷陣痛的結構調整、產業升級、經濟轉型等；另一方面，伴隨資產泡沫積累的是，我國的貧富差距將進一步擴大，“中等收入陷阱”將無法跨越；最後，愈演愈烈的資產泡沫，正在讓系統性風險漸行漸近。如果地方政府還在敷衍，還在蜻蜓點水般地在“需求端”做表面工作，如果還在妄圖通過刺激樓市泡沫，延緩“土地財政”和“房地產依賴”的模式。毫無疑問，市場預期將又一次自我實現。

事實上，市場不買賬，折射出流動性寬鬆的驅使下，優質資產極其匱乏的“資產荒”局面，已到了恐慌的地步。同時，這也是資產泡沫已來臨的新時代下，居民對於財富載體、獲取財富途徑的一致認定。如果要檢討，一是要重新審視地方政府的調控政策，屬於倫理範疇的婚姻和屬於財富範疇的房子，本來不搭嘎，不應該扯在一起。百姓為何百折不撓地訴求住房，這才是調控政策的起點；二是流動性寬鬆、安全資產稀缺，房子是財富最佳載體的情況下，要重新審視，如何規避地方靠樓市激活經濟的短期行為，讓源頭上的資金迴歸到實體經濟，尋求來自於實體經濟的財富增長。

關於資產泡沫，2014年中央經濟工作會議就提出，要“化解泡沫化風險”；2015年5月，權威人士警告稱，“高度警惕以高槓杆和泡沫化為主要特徵的各類風險”；今年5月，權威人士又指出，“製造泡沫的教訓必須要吸取”等；今年7月19日起，新華社罕見地連續三日發文提示樓市風險；7月26日政治局會議上，管理層再度強調“抑制資產泡沫”。

從中央表態看，經濟“去房地產”依賴的路徑，即“三去、一補、一降”的供給側結構性改革；樓市“去庫存”的路徑，即與農民工市民化高度契合或同步推進，而不是“加槓桿”去庫存；“抑制資產泡沫”的路徑，即讓住房迴歸居住面目和屬性，杜絕投資炒房和地方政府炒地等等，這些都非常清晰。但結果呢，供給側結構性改革無明顯進展，房地產投資依賴卻越陷越深，“去庫存”異化為刺激樓市，縱容炒地炒房，樓市從過熱走向嚴重的泡沫化。

過去“10年9調”，已經準確無誤地告訴市場，在沒有對結構性矛盾做些許修正的情況下，任何一次在“需求端”的抑制，不過是在積蓄樓市下一波反彈的力量。在貨幣政策寬鬆依舊，“資產荒”山雨欲來的形勢下，此輪調控積蓄的下一波反彈力度，或許會更大。從上到下的決策鏈條，要本着對樓市暴漲暴跌負責、對中國經濟安全和金融穩定的大局負責的角度出發。綜上，筆者認為：

首先，要對又一次“被預期”“被綁架”的本輪調控及時叫停和糾偏，以地方主體責任為政績考核依據，評判地方要員是否落實中央政策指示，讓地方調控真正做到打擊炒作、清退無序槓桿。

其次，中央政府有必要儘快拿出雷霆手段，破解市場預期。這就需要向市場傳遞一個明確統一的政策信號，並讓市場感覺到，抑制資產泡沫政策是嚴肅的，不是延續政策妥協和政策被綁架的一致預期。今年以來的信貸投放，已經證明了嚴重的“脱實入虛”，實體企業和金融機構都在套體制的利、套國家的利。

再次，在京滬深等大城市，房子代表着能夠在城市立足、獲得社會地位認同、中產階層標配、獲得均等化的公共服務的載體，要重新審視住房政策和住房保障。9月1日，上海市第一中級人民法院審理了一例經濟適用住房租賃糾紛案例，最後裁決房主和出租人之間的租賃合同無效，這是我國住房政策和住房保障積弊的顯示。需求端一味地“堵”不僅解決不了問題，反而助長了需求恐慌性入市和房價暴漲，還徒增金融風險，不如在供給側做好資源合理分配和公共服務均等化。

此外，接下來一方面還要革新“一行三會”現有的各管一塊的監管模式下，空白地帶為虛擬經濟投機炒作輸血的局面；另一方面，在第三產業業已成為經濟增長第一動力，經濟韌性和迴旋餘地較大，全社會就業彈性較足的情況下，適度收緊貨幣政策具有釜底抽薪之效。

（中國證券報）