二手房成京城樓市風向標

原標題：普宅與二手房成交比近1:6 二手房成京城樓市風向標

8月的北京新房和二手房的成交情況呈現出反向態勢。由於成交結構的變化，新房市場量價齊跌；但二手房市場依然穩定且呈現量價齊升態勢。不過，一個明顯的趨勢是，新房市場交易的規模越來越小，有業內人士透露同一時期成交6套二手房，新建普宅僅能成交1套。二手房成為北京房地產市場的交易主力。

普宅與二手房成交比近1:6

“想在亦莊或西紅門區域買一套500萬至800萬元的新房，竟然沒有合適的。”在問詢了多個樓盤之後，市民王女士感到有些低落，“項目本來就不多，每次開盤的房源還特別少。”

新房市場越來越“遠郊化、豪宅化”，能夠滿足工薪階層置業升級的中端項目供應不足，使得大量改善型購房需求轉向二手房市場。從8月份的數據可以看出，新房的成交大部分集中在自住房和公寓類產品，且集中在遠郊區。工薪階層的改善型購房家庭，尤其是首次改善的家庭成為目前二手房市場的主力軍。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉解釋，城六區交通、醫療、教育、商業等配套更加完善，且選擇更加多樣化，刺激了8月份城六區二手房交易量的上漲。

同時，8月份恰逢學區房置業高峯，不少兩三歲孩子的家長未雨綢繆，為孩子三四年後能夠滿足學校的落户條件而入學，城六區教育資源豐富，所以吸引了更多的改善型購房家庭。

多家機構數據顯示，今年前8月，北京全市二手住宅交易量已達18.35萬套，但新房市場去除保障房、自住房、公寓類產品之外，普通住宅和別墅類項目僅累積成交33164套。也就是説，北京房地產市場上，每成交五至六套二手住宅，才有一套普通住宅和別墅類項目成交，二手市場成為絕對主力。

8月新房價格下跌全靠自住房

根據偉業我愛我家集團市場研究院統計，8月北京全市新建商品房住宅(不含保障房)成交量為12541套，環比7月下跌9.5%。價格上，成交均價為31161元/平方米，環比7月全月下降6.1%。成交均價的下降，主要是受成交結構的影響，均價普遍較低的自住型商品房出現大量成交。8月份北京普通住宅、公寓類產品、別墅交易量較7月份分別下降17.3%、24.9%、11.4%，而自住房大漲了61.6%。事實上，如果把自住房和公寓類產品扣除，普通住宅和別墅類產品交易量為4175套。

從成交的區域分佈來看，8月北京新建商品房住宅成交最多的三大區域分別為房山區、順義區、昌平區，三區成交總量佔全北京的將近5成。成交量最多的前10個項目中，除去恒大濱河左岸、龍冠冠華苑、北京城建上悦居3個自住房項目，其餘7個全是公寓類產品。

二手房住宅則量價齊升，共網籤25670套，環比7月上漲了15%；成交均價為4.25萬元／平方米，相比7月的4.18萬元／平方米上漲了1.7%。 8月份北京各區二手房交易量普遍上漲，尤其是西城區和石景山區的交易量漲幅最大，分別達到了46%和32%。此外，朝陽、海淀、豐台、東城四區的二手房交易量漲幅也均在二成以上。與城市核心區城六區相比，大興、昌平、通州等熱門近郊區的二手房交易量漲幅則相對較小。

未來樓市調控預計向二手房傾斜

房地產市場成交的二手房化，主要一個原因還在於新建商品房住宅供應量的減少。根據中原地產統計數據顯示，今年前8月，北京新建商品房住宅新增供應套數為18399套，相比2015年同期減少了37.2%；新增供應面積276.48萬平方米，供應量和供應面積均刷新了歷史最低記錄。

“從普通住宅和別墅類產品的均價來看，單套成交金額已經到達526萬元，剛需已經很難進入。”中原地產首席分析師張大偉介紹，如果以環線劃分，四環以內普通住宅和別墅類產品平均單套價格已經高達1500萬左右，四環與五環之間平均單套價格達到817萬元，五環與六環之間達到613萬元，六環之外的單套均價為298萬元。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，整體來説北京不存在去庫存的問題，但在庫存結構上卻存在高端豪宅庫存壓力越來越大，而適合工薪大眾階層置業升級的普通住宅項目嚴重供不應求的矛盾。這也使得更多的改善需求流向二手房市場，“隨着自住型商品房迎來供應高峯，三四季度將成為新房市場的成交主力，受此影響，新房市場整體均價將保持平穩。”

張大偉則進一步表示，土地供應趨勢性減少，一線城市的二手房成交面積都在新房的2倍以上，南京、福州等二線城市的二手房交易活躍程度也超過新房，“未來樓市調控預計更多的傾斜二手房税費政策調整。”

北京晨報記者 楊奕