媒體揭高價地傳導鏈條：房價及調控與解套悖論

（原標題：高價地的傳導鏈條： 房價、調控與解套悖論）

今年以來如“雨後春筍”般出現的高價地，正在以其獨特的邏輯，影響着政策走勢和市場前景。

中原地產統計顯示，今年9月1-8日，全國共出現十宗高溢價地塊。其中，上海出讓的四宗地塊，溢價率均在240%以上；東莞市茶山鎮地塊，溢價率達506%，單價12119元/平方米；鄭州一宗土地，溢價率也達434%之高。

當市場對高價地已經麻木之時，其影響正在不斷顯現。一方面，其對房價預期的抬升，使多地出現漲價潮，並進一步刺激企業出手拿地；另一方面，政策面已有收緊跡象，越來越多的銀行開始警示風險。

儘管房企的資金狀況仍然處於充裕狀態，但有分析人士認為，“狂歡”已難持續，在各項因素的綜合作用下，高價地給企業帶來的壓力將逐漸顯現。

傳導房價

按照傳統經濟學理論，高價地未必會帶來高價房，決定房價的因素是市場供需關係。但在大多數情況下，高價地仍然會通過其獨特的邏輯，對房價產生正向影響。

歷史上的高價地項目，大多以豪宅形式供應到市場中，其價格往往成為區域標杆。如北京的“廣渠路15號地”、“萬柳地塊”、“農展館地”等，均在產品設計上力求高端，且項目亮相的高調程度，不亞於高價地誕生之時。

從房地產企業的角度來看，有兩點邏輯。

其一，從成本考慮，當土地價格到達一定水平時，其產品售價必須實現同樣的增幅，才能獲得足夠利潤率。這就要求大部分高價地項目做成高端住宅形式，實現溢價。

其二，從企業策略角度，高價地的身份往往意味着，其產品應具備同樣的影響力。因此企業傾向於將高價地項目打造成標杆，“豪宅化”和高房價就不可避免。

按照正常房地產開發週期，高價地項目多在1-2年後，以高端住宅的形式供應到市場。從實際情況看，政策等因素的變化，有可能加速或延緩供應節奏，但大多數企業並不傾向於對這些項目的品質和價格做出調整，以迎合市場需要。

短期來看，高溢價土地的出現往往會對心理預期帶來影響，進而影響房價。最常見的情況是，土地成交後，其周邊二手房價格出現跳漲，且反應迅速。

據中國指數研究院統計，2016年8月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為12270元/平方米，環比上漲2.17%，漲幅較上月擴大0.54%，且已連續上漲16個月。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，就當前市場而言，無論地價還是房價的上漲，都不能忽略“資產荒”的大背景。且房價和地價的上漲互相刺激，從而加劇了波動幅度。除非實體經濟出現好轉、資產荒局面改善，否則難以從根本上改變這種局面。

調控端倪與風險

土地頻繁以高溢價成交反映出房企的資金狀況頗為充裕，但隨着政策層面收緊的端倪出現，這種“狂歡”恐不會長久。

回顧歷史，高價地往往是引發政策的重要導火索。2010年3月，全國“兩會”剛結束，北京樓市就出現“一天三地王”的“奇觀”。一個月後，調控樓市的“國十條”就重磅出台。北京也於當年4月底出台全國首個“限購令”。

從目前的市場來看，流動性收緊的端倪似乎已經出現。央行統計顯示，7月人民幣貸款增加4636億元，同比少增1.01萬億元。亞豪機構市場研究總監郭毅認為，7月的新增信貸規模減少，正傳遞出流動性收緊的信號，可能對需求端產生影響。

莫尼塔（上海）信息諮詢有限公司認為，7月份銀行新增貸款幾乎全部來自居民新增中長期貸款，可以看到信貸驅動的樓市風險進一步加劇。該機構表示，工行、建行在部分熱點城市開始收緊外來人口購房按揭貸款，信貸政策收緊或是下半年房地產市場出現拐點的最大風險。

上述機構還指出，隨着熱點城市高價地頻出，土地交易中銀行無限配資帶來的高槓杆風險已引發監管層關注，信貸政策收緊將是大勢所趨，初步估計在四季度實施。屆時，市場將降温，觸發拐點。

與此同時，儘管每個企業都聲稱拿地是“謹慎”、“風險可控”的，但高價地扎堆出現，勢必會帶來去化壓力。

有分析指出，很多企業信奉“解套論”，在過去幾年市場上行、房價不斷上漲的大背景下，以往很多高價地項目，都隨着時間的推移而“解套”。但實際上，很多未能踏準節奏的地塊，仍在相當長的時間內給企業帶來了資金壓力，並拖累企業擴張速度。且隨着供需關係徹底改善、房地產業紅利的逐漸消失，這些高價地的前景並不明朗。