投資回升 土地市場量價倒掛

樓市火熱讓開發商重燃對房地產市場的信心，但投資意願的上升也加劇了土地市場交易量價倒掛的現象。昨日，國家統計局發佈的“2016年1-8月全國房地產開發投資和銷售情況”顯示，8月，房地產開發投資增速結束了此前連續3個月的下跌，在此帶動下，土地市場成交雖然數量同比下降，但價格卻持續高歌猛進。業內表示，隨着“金九銀十”的到來，去庫存提速，土地倒掛可能進一步凸顯，但不同城市間交易明顯冷熱不均的情況也給市場埋下了不小的隱憂。

土地成交量價走勢背道而馳

數據顯示，1-8月，全國房地產開發投資64387億元，同比名義增長5.4%，增速比1-7月提高了0.1個百分點，其中，住宅投資增速達43076億元，增長4.8%，增速提高了0.3個百分點。此外，1-8月，房地產開發企業土地購置面積12922萬平方米，同比下降8.5%，降幅比1-7月擴大0.7個百分點；與此同時，土地成交價款高達4632億元，同比增長7.9%，增速提高了0.8個百分點。

同策諮詢研究總監張宏偉分析稱，從8月數據來看，全國土地市場供需面積確實呈現了下降的局面。截至8月底，全國共推出土地6513宗，同比下降24.26%。其中，一線城市8月共推出土地523.64萬平方米，同比大降34.14%；三四線城市由於面臨去庫存壓力，8月共推出土地2.3億平方米，同比下降30.09%。整體來説，8月我國成交土地總面積同比下降53.82%。

然而，土地成交價格走勢卻與成交量背道而馳。8月，全國土地單價和總價出讓紀錄均被打破。8月17日，融信以110.1億元拿下上海靜安區住宅地塊，該地塊樓板價突破10萬元/平方米。此後僅在不到兩週內，招商蛇口和華僑城聯合體以310億元的總價拍得深圳一宗地塊，刷新全國土地成交總價紀錄。

去庫存加速 房企拿地資金充足

“房地產開發投資增速保持較高水平，從而推動地塊受到房地產商更火熱的追捧，與房企積極去庫存後資金相對充裕有關。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

國家統計局新聞發言人盛來運在昨日召開的新聞發佈會上表示：“房地產去庫存成效非常明顯。今年以來，我國已經連續6個月商品房庫存處於下降通道，待售面積累計減少了3000萬平方米左右。”

而在本輪去庫存的背後，業界看到還有房企融資政策相對寬鬆環境的支撐。北京中原地產首席分析師張大偉表示，國家統計局本次還公佈數據顯示，1-8月，房地產開發企業到位資金91573億元，同比增長14.8%，比1-7月回落0.5個百分點，但整體體量仍然維持在高位狀態。“在過去的一年，房地產政策寬鬆的同時，上市企業融資資金成本大幅下調，導致了很多企業愈發敢於出手，甚至花大價錢拿地，國企、央企在土地市場上的表現也更加積極。而且隨着優質地塊越來越稀缺，房企拼搶土地潮已經從國企、央企蔓延到民資企業。”張大偉説。

也有業內人士分析稱，“金九”開始房企可能會同時將新項目入市推進和拿地節奏進一步加快，市場熱度可能會再上台階。

城市間分化隱憂仍存

“從近期全國各地樓市成交情況來看，我國房地產去庫存進程非常不均衡，此前庫存較少的一二線城市反而成了去庫存主力軍，庫存較多的三四線城市，去化速度緩慢；而且從去庫存的結構來看，一二線城市去庫存情況相對較好的是住宅領域，商業地產庫存仍然較為明顯。”張大偉表示。

中原地產研究中心公佈數據顯示，今年一線城市住宅地塊成交樓面價同比上漲了71.3%，二線城市在幾大熱點城市的帶動下同比漲幅更是高達75.6%，一線、二線城市土地成交價的溢價率分別達到95.51%、60.77%。

盛來運也坦言，目前，我國房地產市場的分化確實比較明顯。“今年以來，尤其最近兩個月，一二線城市房價還是比較堅挺，但是三四線城市尤其四線城市房價相對比較穩定，庫存相對比較大。而且，這種特點今後一段時間還會持續。”盛來運預測，房地產市場分化調整的走勢是今後一個時期的主基調，這就決定了房地產調控政策一定要因地制宜、因城施策，遵循房地產市場本身的客觀規律。

不過，盛來運也表示，從今年以來的房地產市場，尤其近兩個月房地產的變化情況來看，房價雖然還是在上漲，但是從近兩個月來看，房價漲幅是在回落的，尤其是在一些限購政策出來後，一線城市和一些二線城市房價漲幅在回落，這就説明前期上漲的勢頭初步得到遏制。

北京商報記者 蔣夢惟